Llibre:4
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS Y DE LA PRESCRIPCION
Títol:1
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS
Capítol: 2
DE LA RESCISIÓN POR LESIÓN
Sentència 7 - 6 - 1930
RESCISIÓN POR LESIÓN: CONCEPTO. — CONTRATOS RESCINDIBLES : VENTA A CARTA DE GRACIA. — FACULTAD DEL ADQUIRENTE DE COMPLETAR EL PRECIO. — DETERMINACIÓN DEL PRECIO LESIVO. — LA RESCISIÓN POR LESIÓN CUANDO SE ENAJENAN VARIAS FINCAS EN UN SÓLO CONTRATO.
I. Antecedentes
Por escritura pública de fecha 16 junio 1916 D.ª Luisa vendió a D. Evaristo y a D. Pedro, quienes eran los únicos componentes de la sociedad "F. y G.", tres fincas de su propiedad a carta de gracia por el precio total de 60.000 pesetas, reservándose la vendedora el derecho a recuperar las fincas, ya juntas o separadas, hasta el día 25 octubre 1918. De las 60.000 pesetas que figuraban como precio de la venta, 22.500 pesetas correspondían a la primera finca, 15.000 pesetas a la segunda y las 22.500 pesetas restantes a la tercera. Por escritura pública de fecha 10 agosto 1922 los compradores vendieron las dos primeras fincas citadas por el precio de 40.000 pesetas la primera y 20.000 pesetas la segunda.
Con fecha 6 octubre 1925 D.ª Luisa dedujo demanda de juicio declarativo de mayor cuantía contra D. Evaristo y D. Pedro solicitando se dictara sentencia declarando rescindido el contrato de venta a carta de gracia referido, condenando en su consecuencia a los demandados a devolver las fincas con sus frutos desde la fecha de la venta, a cambio de recobrar el precio por ellos entregado a la actora, y en el caso de que esto no sea posible condenarles a satisfacer a ésta la diferencia que resulte entre las 60.000 pesetas entregadas como precio y la cantidad que se demuestre ser el valor real que dichas fincas tenían el día de la perfección de la venta.
Los demandados se opusieron a las anteriores pretensiones alegando, entre otras razones, que en una carta de gracia el precio no se considera igual al de una venta a perpetuidad; que la ley otorga, caso de declararse rescindida una venta por lesión, la facultad al comprador de elegir entre devolver la finca cobrando lo dado por ella o suplir el precio hasta el que se declarase justo y la súplica de la demanda no venía concebida en estos términos; que debían imputarse al precio unas cantidades cobradas por la actora en concepto de alquileres de las fincas después de su venta y por vía de reconvención se solicitaba la condena de la actora a que les pagara dichas cantidades.
El Juzgado de 1.ª Instancia del distrito del Norte de Barcelona con fecha 18 octubre 1927 dictó sentencia desestimando la demanda y la reconvención. Apelado dicho fallo, la Sala 1.ª de la Audiencia Territorial de Barcelona con fecha 1.º diciembre 1928 dictó sentencia revocando la apelada y declarando rescindida la venta y condenando a los demandados a devolver a la actora las tres fincas, recibiendo en cambio los demandados el precio que entregaron a la demandante; para el caso de que no fuera posible tal devolución por cualquier causa no imputable a la actora, condenaba a los demandados a satisfacerle la cantidad de 116.000 pesetas a que equivalía la diferencia entre el precio pagado y el justo, desestimando la demanda en cuanto al pago de frutos producidos por las fincas desde la fecha de su venta, y estimando también la reconvención, condenaba a D.ª Luisa a pagar a los demandados la suma de 10.500 pesetas.
Contra dicho fallo interpusieron los demandados recurso de casación por infracción de Ley amparado en los números 1.° y 7.° del artículo 1692 de la Ley de enjuiciamiento civil alegando.
II. Motivos del recurso
Primero. Violación e interpretación errónea por el fallo recurrido del capítulo 3.° y 6.°, título 17 "de escupcione venditione" de las Decretales de Gregorio IX. Leyes. 2.ª y 8.ª del Código de Justiniario "de rescinda venditione" y la doctrina legal contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 1.° marzo 1871, 26 abril 1875 y 16 enero 1895, entre otras, en cuyas disposiciones y doctrina se establece taxativamente que en todo caso de venta por lesión "ultra dimidium" en Cataluña le corresponde de pleno derecho al comprador la facultad de optar entre la entrega de las cosas, objeto de la venta rescindida, o el pago del exceso de precio, que a las mismas, como consecuencia del fallo, se hubiese señalado. Infringiéndose en la sentencia impugnada la citada facultad libérrima del comprador en caso de rescisión por cualquiera de las dos iniciativas citadas, al sancionarse un orden de prelación o preferencia entre las mismas, que determinan un condicionamiento que destruye dicha facultad de opción, al excluir una de las modalidades en que pueda el comprador cumplir las obligaciones que la rescisión le señala, caso de ser factible el cumplimiento de la otra, y ello motiva la desaparición de la libertad de elección que ley y jurisprudencia citada señala en beneficio del comprador. Si en efecto, en el fallo recurrido y en forma numerada se marcan los pronunciamientos de la condena, decretando en primer término la rescisión de la venta a carta de gracia formalizada en escritura pública de 19 junio 1916, en segundo lugar la obligación que dicha revisión implica con relación a los compradores D. Evaristo y D. Pedro de entregar a la vendedora D.ª Luisa las fincas objeto de la venta a cambio de recibir el precio entregado por ellas, y en tercer término se condena asimismo a los compradores D. Evaristo y D. Pedro, si no fuera posible tal devolución por causa no imputable a dicha parte actora, a satisfacer al vendedor el exceso del precio fijado en el fallo, como valor de las fincas objeto del contrato rescindido; es indudable sanciona la sentencia citada en su única interpretación posible, la obligación rigurosa para los vendedores a la entrega de las cosas objeto del contrato rescindido y sólo para el caso de no ser posible tal devolución, a la entrega del sobreprecio fijado a las mismas, infringiendo y quebrantando con dicha prelación en el cumplimiento de las obligaciones citadas, él texto terminante de las disposiciones que encabezan este motivo de casación, ya que en todo caso en las mismas se conceden al comprador en la venta rescindida por lesión la facultad libérrima para optar entre la entrega de las cosas vendidas o el sobreprecio de las mismas, lo que no es posible a tenor del fallo que impugnamos, con sólo considerar que si están en poder o por cualquier causa van al dominio de D. Evaristo y D. Pedro las fincas de referencia y no existe causa alguna, ni proviniente de la voluntad del actor, ni extraña a él, que haga imposible su entrega, ésta a tenor del fallo deberá llevarse a cabo, vulnerándose de este modo como dejamos dicho al derecho de opción indiscutible que sin restricción ni condicionamiento alguno señalan las disposiciones y doctrina legal citada, como beneficio concedido al comprador, a quien el Tribunal impone la rescisión por lesión de la venta en que fue parte.
Segundo. Violación en interpretación errónea por el fallo recurrido del título 44, número 8, del Código "de rescivendi venditione" a y la doctrina legal establecida por el Tribunal Supremo en sentencias entre otras de 30 abril 1870, 1.º marzo 1871, 30 junio 1906, en que se establece taxativamente como premisa obligada a toda acción en que se pretende la rescisión de la venta por lesión ultra dimidium, la de probar el actor el valor que las cosas vendidas tuviesen al tiempo de perfeccionarse la venta, circunstancia incumplida en el pleito cuyo fallo impugnamos, ya que por error notorio del actor y en que hace incurrir asimismo a la Sala, se aporta prueba pericial en relación exclusivamente al valor de los inmuebles cuya rescisión pretende, en tiempo distinto al obligado, y hace con ello en absoluto ineficaz a todas luces la prueba con tal error planteada y ausente en consecuencia del debate el elemento ineludible para que la rescisión pretendida sea viable a tenor de la doctrina legal citada. En efecto, el dictamen pericial, único elemento probatorio aportado por el actor en orden al extremo que examinamos, se pronuncia en sendos informes sobre el valor de las fincas objeto de la pretendida rescisión en fecha 19 junio 1916, día de la celebración del contrato con pacto de retro, y la Sala "a quo" en su apreciación discrecional de la prueba, establece o fija su criterio en orden al valor de los citados inmuebles en relación al mismo momento o fecha citada. Y como quiera que el citado momento no es (como consecuencia obligada de la peculiar naturaleza del contrato cuya rescisión es materia del fallo) al que debe atenerse para apreciar el valor de las cosas enajenadas, al efecto de determinar si existe o no lesión, es indudable que tal error, recogido por la Sala, determina fatalmente, no sólo en relación con el actor de la falta de prueba en orden a un extremo, cuya omisión hace obligada la ineficacia de la actuación, sino también la ausencia en el fallo de pronunciamiento en relación con extremo capital e indispensable por la declaración de la rescisión de un contrato por lesión en el precio, ya que la declaración que contiene el fallo en orden a este extremo, por su error de derecho y de hecho es en absoluto inadecuada a su objeto. La relación jurídica, cuya rescisión se pretende y se acuerda por la Sala, no queda perfecta a tenor de las mismas estipulaciones del contrato y a los efectos concretos de señalar una valoración que determine la existencia de la lesión hasta tanto cese por el transcurso del plazo el derecho indiscutible de la vendedora a recuperar las fincas por el precio entregado, esto es, en el presente caso hasta el 27 octubre 1918. En todo tiempo hasta la indicada fecha, el comprador tiene en precario la cosa adquirida, ya que a tenor de lo pactado no se produce hasta dicho día en el adquirente la seguridad de no ser desposeído de los bienes adquiridos por el precio entregado. Da a conocer con toda claridad el criterio cierto de no poderse mantener el nacimiento o perfección de la obligación hasta el momento que venimos citando, la circunstancia de que a contar del mismo, únicamente es cuando es dable mantener que nace el posible lucro para el comprador o perjuicio para el vendedor que con la rescisión se pretende corregir. En relación al comprador que adquiere su derecho con la restricción o limitación que el pacto de retro supone, económicamente los bienes transmitidos hasta que dicha facultad de retraer cesa no puede apreciarse en más que el que acredite el precio por el que el vendedor podrá en todo caso recuperarlo, y para el vendedor hasta que se extinga su facultad de retraer no nace el perjuicio que la lesión supone, porque él mismo se desvanece o anuló ante la realidad jurídica que acredita a su favor la posibilidad cierta de reintegrarlos a su dominio mediante el precio entregado. Por tanto, a los efectos de la apreciación de la lesión en el contrato cuya rescisión se acuerda por la Sala, no puede entenderse perfeccionada la venta hasta que en el vendedor se extingue la facultad de recuperar las cosas vendidas y en el comprador nace la seguridad plena de que ha cesado el dominio precario que sobre dichos inmuebles tenía para convertirse en definitivo y con él desvanecerse la posibilidad de ser desposeído de las fincas por el mismo precio que en su día hubo de entregar, es decir, hasta la fecha cierta de 27 octubre 1918. Y tanto es así, que el vendedor de una finca a carta de gracia, conserva sobre la finca vendida su derecho real de propiedad hasta el momento que termina el plazo de la condición resolutoria con respecto al exceso de valor que tuviera, sobre el precio pactado en la escritura, que la Ley Hipotecaria en el párrafo 9.° de su artículo 107 reconoce a favor del vendedor o su causahabiente en los bienes vendidos con pacto de retro, a carta de gracia, la facultad de hipotecarlos en lo que valga, más. de lo que deba percibir el comprador si se resolviere la venta. Y a su contrario limita la facultad en éste de hipotecar esta clase de bienes a la cantidad que deba percibir, o sea el importe del precio estipulado, viniendo este precepto a establecer que el comprador a carta de gracia, no llega a ser dueño o propietario del predio, en lo que exceda su valor del precio establecido hasta el momento de terminar el plazo durante el que puede ejercitarse el derecho de resolución. Si en la fecha de celebración del contrato que nos ocupa, 19 junio 1916, fecha que se remite la Sala para apreciar el valor de las fincas y consiguiente declaración de lesión, no se adquirieron plenamente los inmuebles por el comprador, sino con la reserva de un derecho de tal entidad a favor del vendedor, como supone el del retracto, y por tanto, no nació en dicho día la transmisión de las fincas a su favor en la apreciación económica que a los fines de la rescisión interesan, y si por el contrario, en fecha 27 octubre 1918 en que el comprador conoce que las fincas transmitidas en la situación y valoración económica que dicho día tengan pasan de pleno dominio a su poder, es indudable que la Sala al apreciar y señalar en el fallo impugnado el valor de las fincas en fecha distinta a la que procedía, ha incurrido en violación e interpretación indebida de las leyes y doctrinas legales citadas. La perfección del contrato de compraventa con pacto de retro a los fines de acreditar la existencia de lesión, no hace referencia al vínculo estrictamente consensual, y si por el contrario al marcadamente real que da nacimiento a un derecho del comprador sobre una cosa de valor apreciable y con dicho derecho la posibilidad de producirse la lesión en los derechos del vendedor. Y si esto es cierto, lo es también como venimos manteniendo, que sólo cuando ese derecho se da sobre la cosa a favor del adquirente se produce la referida perfección, y a dicho momento habrá necesariamente de referirse la apreciación del valor de los bienes, para determinar la procedencia o no de la lesión.
III. Estimación del recurso
Considerando que la sentencia que declara rescindido el contrato de venta a carta de gracia contenido en la escritura pública de 19 junio 1916 al sujetar a los demandados a devolver a la actora las tres fincas por ésta enajenadas, recibiendo las sumas que aquéllos satisfacieron por las mismas, y para el caso de que por haberse desprendido de dos de ellas no resultaba factible su devolución, a abonarla la cantidad de 116.000 pesetas, equivalentes a las diferencias que aparecen entre los precios, en junto, de las 60.000 pesetas pagadas por los compradores y el valor de 176.000 pesetas que el Tribunal sentenciador entiende ser el que correspondía al.tiempo de perfeccionarse el contrato de compraventa, incurre en las infracciones de los capítulos de las Decretales, leyes del Digesto y doctrina que se invocan en el primer motivo del recurso, que sancionan el derecho de los compradores a elegir entre la devolución de las fincas o completar su verdadero precio, toda vez que no existiendo obstáculo legal para que los recurrentes lo ejerciten, parcialmente respecto del inmueble que continúa perteneciéndoles, por tratarse de bienes vendidos bajo diferentes precios, cuyo respectivo valor ha sido fijado separadamente, ni imposibilitando tampoco la enajenación realizada de las dos restantes el que puedan readquirirlos de sus actuales propietarios, el expresado pronunciamiento quebranta los referidos preceptos, privándoles de la facultad que tanto la ley como la jurisprudencia les otorgan y reconocen de optar libremente entre la entrega de las cosas o el pago de los respectivos sobreprecios en que fueron valoradas.
Considerando que la Audiencia de Barcelona no comete las violaciones que del título 44, número octavo del Código resolvendi condicionae (sic) y doctrina que con él se mencionan, se le atribuye en el motivo segundo, puesto que si con arreglo a lo que uno y otras determinan el ejercicio de la acción de rescisión por lesión requiere la demostración por el que la utiliza del menoscabo en más de la mitad del verdadero precio de los bienes vendidos al tiempo de perfeccionarse la venta, como el contrato de compraventa atendida su índole esencialmente consensual queda perfecto y obligatorio por el consentimiento de los contratantes en la cosa y en el precio, desde cuyo momento corre de la exclusiva cuenta del comprador el aumento o la disminución del valor que aquélla experimenta, el fallo que se impugna que accede a la rescisión solicitada en el escrito de demanda, bajo el fundamento que consigna de que las fincas enajenadas mediante la escritura pública de 19 junio 1916 fueron vendidas por menos de la mitad del justo precio que tenían en la fecha del otorgamiento de dicho documento público se ajusta con acierto a las citadas prescripciones legales por no modificar su naturaleza jurídica, la circunstancia de que la vendedora se hubiera reservado el derecho de recuperarlas junta o separadamente durante el plazo que mediaba desde la indicada fecha hasta el veinticinco de octubre de 1918 en razón a constituir solamente una mera consecuencia del carácter puramente convencional del retracto voluntario, ajena por completo al contrato de compraventa, según tiene ya declarado este Tribunal en repetidas decisiones resolutorias de casos análogos.
Concordances:
En orden al concepto de la rescisión por lesión según el derecho actual, véase el artículo 323 de la Compilación. — La rescisión por lesión en las ventas a carta de gracia viene condicionada actualmente por lo dispuesto en el apartado 2° de este artículo 323. — La facultad del adquirente de poder completar el precio lesivo viene reconocida en el artículo 325 del texto compilado. — Por lo que se refiere a la determinación del precio lesivo véase el artículo 324 del citado cuerpo legal.— Y finalmente los problemas que plantea la rescisión por lesión cuando se enajenan varias fincas lo resuelve la Compilación en el apartado 1° de su artículo 324.
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