Llibre:4
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS Y DE LA PRESCRIPCION
Títol:1
DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS
Capítol: 2
DE LA RESCISIÓN POR LESIÓN
Sentència 8 - 4 - 1931
COMPRAVENTA: PERFECCIÓN. — ARRAS: EFECTOS. — RESCISIÓN POR LESIÓN: DETERMINACIÓN DEL PRECIO LESIVO POR EL VALOR EN VENTA Y NO POR EL VALOR EN
RENTA DE LOS INMUEBLES. LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS SOBRE BIENES INMUEBLES. — FUENTES DEL DERECHO CIVIL CATALÁN: LOS ORDENAMIENTOS CANÓNICO, ROMANO Y EL CÓDIGO CIVIL COMO SUPLETORIOS.
I. Antecedentes
Con fecha 30 octubre 1928 D. Rito y D. Isidoro suscribieron un documento privado del tenor literal siguiente: "Reunidos D. Isidoro y autorizado por el derecho que posee su esposa y D. Rito, aceptan la venta de la propiedad que poseen en la calle de la Fuente a favor del último, y recibe el comprador (sic) como paga y señal 100 pesetas en un billete y un talón de la Casa A. G. de 900 pesetas; en total 1.000. — El precio de esta venta es de 35.000 pesetas y los gastos de escritura van a cargo del comprador y todos los gastos propios de la propiedad hasta la fecha de firmar la escritura son cuenta del vendedor. — Por ningún concepto podrá deshacerse esta venta, salvo dos: Primero: Si la finca estuviera afectada por asuntos viales o sanitarios, sería voluntad del comprador anular la venta; y Segundo: Si el vendedor sacara 2.000 del sorteo 2 de noviembre, números 21.865 y 26.244. Y para que conste lo firmamos los interesados".
Con fecha 8 noviembre 1928 D. Rito dedujo demanda de juicio declarativo de mayor cuantía contra los cónyuges D, Isidoro y D.ª Carmen solicitando se dictara sentencia condenando a los demandados a vender al actor la mencionada finca por el precio de 35.000 pesetas, deducidas las 1.000 que ya tiene recibidas y a otorgar la correspondiente escritura de venta.
Los demandados se opusieron a estas pretensiones alegando la ineficacia del contrato por existir lesión en más de la mitad del justo precio, y que las promesas de venta en las que median arras son rescindibles por la sola voluntad de cualquiera de las partes, allanándose a perderlas si se trata del comprador o devolverlas duplicadas si es el vendedor, quien en el caso de autos ofreció al actor 2.000 pesetas, que no le fueron aceptadas, en el acto de conciliación.
El actor, en réplica, negó la existencia de la lesión, y que se tratara de una promesa de venta garantizada con unas arras, afirmando, por el contrario, que se trataba de una compraventa perfecta, en la que había mediado la entrega de 1.000 pesetas en concepto de paga y señal o parte del precio.
El Juzgado de 1.ª Instancia del distrito de la Universidad de Barcelona dictó sentencia absolviendo de la demanda a los demandados. Apelado dicho fallo, la Sala 1.ª de la Audiencia Territorial de Barcelona con fecha 7 junio 1930 dictó sentencia revocando la apelada y condenó a los demandados a vender al actor la finca de autos en 35.000 pesetas, deducidas las que ya tiene recibidas, y a otorgar la correspondiente escritura pública.
Contra dicho fallo interpusieron los demandados recurso de casación por infracción de Ley alegando.
II. Motivos del recurso
Primero. Apoyado en el número 1.° del artículo 1692 de la Ley de enjuiciamiento civil. La primera cuestión planteada cuya resolución por la Sala obliga a interponer recurso es si en el contrato de autos hubo o no entrega de arras y basta examinar el documento para deducir la evidencia de la existencia. En efecto —y así lo apreció el Juzgado— las palabras pago y señal en la terminología jurídica catalana equivalen a la palabra arras, en castellano. Los contratantes entregaron una cantidad en señal de la obligación contraída; la palabra "paga" que se añade no quiere decir sino que se paga en señal y se consigna paga en el sentido de recibo de la señal; sin que pueda tener otro sentido sin desnaturalizar el real, pues si otra cosa se hubiera pretendido en el aludido contrato hubieran claramente expresado los otorgantes que las 1.000 pesetas entregadas al otorgarse el documento eran recibidas a cuenta del precio, ya que precisamente existe en catalán la palabra a compte, usada en toda clase de transacciones, que equivale exactamente a la a cuenta, cuyo valor mercantil y jurídico conocían los otorgantes y aunque, personas poco cultas y no versadas en derecho, pudieran redactar un documento con imprecisión, no se les podía escapar el sentido del pago.
Además, es de notar para la debida interpretación que la convención referente a las arras precede a la determinación del precio y sería absurdo que se hiciera una entrega a cuenta de un precio no fijado. Por el contrario, aun dentro de esa redacción tan poco jurídica del documento aparece clara la intención de las partes, pues dicen D. Rito y D. Isidoro que aceptan la venta y que percibe el comprador como paga y señal la suma de 1.000 pesetas, lo que quiere decir que la venta no tenía realidad en aquel acto, sino sólo que se prometía conviniéndose las bases de la operación y se establecía una garantía del cumplimiento de ella que era la entrega de esa cantidad para asegurarse el comprador de que en su día se efectuaría la venta; esto es, se hace una entrega en garantía que es lo que siempre se ha llamado arras en Derecho romano y en el Código civil. Nunca se usó en Cataluña la palabra arras, sino que se las llama paga y señal; pero aun prescindiendo de este aspecto lingüístico, aparece clara la voluntad de las partes del hecho de consignarse en primer lugar la entrega de las 1.000 pesetas en el acto de prometerse o aceptarse la venta porque se las designa en el doble concepto de paga (entrega de parte del precio) y señal, prueba o demostración palmaria del contrato, es arbitraria en absoluto sin que exista texto alguno legal que la apoye, y es arbitraria no sólo porque en Cataluña no existirían nunca arras en el sentido romano del régimen jurídico catalán y del Código civil a pesar de la tradición romana, sino porque tal explicación llevaría al absurdo ofensivo a los catalanes que no supieran explicar el sentido de los contratos, pues no se concebiría que si se confesaba el recibo del precio todavía se quisiera dar una prueba o demostración palmaria del contrato por ser evidente como impropiamente dice el documento y determinarse después el precio, que se fija en 35.000 pesetas, sin aludirse a que de esta suma constaran ya recibidas 1.000.
Según la sentencia recurrida, "por la voluntad de las partes claramente expresada", puede ampliarse la aplicación de las arras al anticipo o pago de parte del precio, no siendo entonces factible la rescisión sino por mutuo acuerdo de los contratantes, sin que se comprenda —si es necesaria esa clara voluntad— de dónde deduce la sentencia que los otorgantes establecieron un anticipo de precio aún no fijado. La doctrina de que en Cataluña las arras significan siempre un anticipo de precio que si se libraba recibo o paga era a cuenta del precio y no habría necesidad de ninguna demostración palmaria de un contrato que le desvirtuaba por sí solo, pues había empezado a cumplirse. Esa interpretación inaceptable proviene de no admitir el sentido lógico de paga en señal corrompido en paga y señal más clara que la de un doble concepto inverosímil, pues si fuera pago —como se dijo— no habría necesidad de señal.
Interesa, además, insistir en que el contrato no podía ejecutarse en seguida, pues en él aparecía el consentimiento de uno de los dueños que no constaba en ninguna parte; se consignaban condiciones que debían o no realizarse y podían dejarlo sin efecto y no se hacía referencia a lo que constara en el Registro de la Propiedad; y era por otra parte obligado el otorgamiento de una escritura pública. En estas circunstancias la única interpretación es la de que la entrega de una cantidad se hacía como garantía del cumplimiento del contrato (arras), siendo arbitrario deducir de tal entrega que en un contrato que podía dejar de realizarse por un azar de lotería o por conveniencias del comprador hiciera éste un anticipo del precio. Y se pregunta qué destino jurídicamente había debido tener aquella cantidad suponiendo fuera anticipo del precio si después por voluntad del comprador o por azar de lotería no se hubiera realizado la venta.
Las infracciones cometidas respecto a la precedente cuestión son las siguientes:
Primera: "En cuanto a las ventas que se han de hacer por escrito, queremos que no sean perfeccionadas hasta el momento en que el acta de venta será redactada por escrito de la propia mano de los contratantes, o escrito por un extraño y firmado por ellos, o si se ha de hacer por Notario, la venta no será consumada mientras no se hayan llenado todas sus partes en absoluto, pues mientras el acto no esté perfeccionado, hay lugar al arrepentimiento, y el comprador o el vendedor pueden rescindirlo sin incurrir en ninguna pena. No obstante esto, sólo será así si no se han dado arras, porque si se dieron, así la venta se haya hecho por escrito o sin escrito, sine inscriptis sive sine scritis, el comprador que rehusa cumplir lo convenido, pierde lo que ha dado, y en el mismo caso, el vendedor debe devolver el doble de las arras, aun cuando no haya sido convenido nada acerca de éstas" (Título XXIV, Libro III de la Instituta de Justiniano).
Segunda: Deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derecho real sobre bienes inmuebles (artículo 1280 del Código civil).
Tercera: "Ordenamos que si en el porvenir han sido dadas arras con motivo de una venta, y así se haya hecho por escrito, como no se haya hecho por escrito, y aunque no se haya estipulado nada sobre ello, en el caso de no ejecutarse él contrato, el que ha prometido vender, si no ha cumplido su promesa sea condenado a la restitución del doble de las arras, y el que ha prometido comprar, si excusa la ejecución de su promesa sea condenado a la pérdida de las arras que hubiese dado, sin derecho a reclamarlas" (Ley 16, título IV del Código de Justiniano).
Cuarta: Si hubiese mediado arras o señal en el contrato de compraventa podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por duplicado (artículo 1454 del Código civil).
De los anteriores textos que ya se consideren aplicables a Cataluña sólo las leyes romanas o se extiendan a este punto los preceptos del Código civil por la relación que Con la compraventa de inmuebles tiene la Ley Hipotecaria aplicable a todo el reino, se infringen esos textos por la sentencia al negar su aplicación al caso de autos a pesar del allanamiento del demandado D. Isidoro en el acto de conciliación al pago de las arras duplicadas y condenar a los demandados a otorgar la escritura de venta. Esos textos ya eran conocidos al revocarse la sentencia del Juzgado y se fundó su revocación —sin citar ningún otro texto— en simples consideraciones generales.
Segundo. Apoyado en el número 7.° del citado artículo 1692.
La segunda cuestión del recurso es la desestimación de la oposición formulada por ambos demandados a la demanda por razón de la lesión enorme que aparecería en el precio de la venta, muy inferior a la mitad del precio justificado en el período de prueba. Aparece de ésta por documentos auténticos —pues los contratos de inquilinato fueron reconocidos por los respectivos inquilinos— que la finca en cuestión produce una renta que en circunstancias normales representa un capital superior al doble del que figura como precio, como consta en el considerando cuarto del Juzgado aceptado por la Sala. Si la finca produce una renta de 6.360 pesetas al año (lo que está probado por documentos y actos auténticos) y hecho el cálculo normal de la rebaja de la cuarta parte por supuestas reparaciones, etc., aparece la de 4.770 pesetas, que capitalizadas al 5 por 100 representa un valor de 95.400 pesetas, es evidente el error de la Sala en muchísimo más de la mitad al precio justo de la finca. Y si bien el Juzgado dice que la apreciación de la renta de un inmueble no es el medio apropiado para valorarlo, sino sólo el dictamen pericial, no existe texto legal alguno que apoye esa doctrina que sería estimable respecto a cosas que no produzcan renta y tengan un valor de apreciación variable según las circunstancias, pero no cuando se trata de una casa habitada que produce renta, y sólo un error de apreciación también compartido por la Sala explica que no se dé validez a un dictamen emitido por tres Ingenieros industriales —ninguno designado por los demandados— que asigna 38.620 pesetas de valor a una finca que renta 6.360 al año, y si se obligara a los demandados a la venta, aceptándose tal doctrina sería evidente la lesión enorme producida, y se infringiría el capítulo 3.º y 6.° (de emptione et vend., III, 17 de las Decretales de Gregorio IX).
III. Desestimación del recurso
Considerando que conforme a lo preceptuado en los artículos 10, 11, 12 y 14 del Código civil, los contratos celebrados en territorio catalán y referentes a compraventas de fincas en él radicantes, se rigen por el derecho escrito o consuetudinario foral que los regula, siéndoles aplicables las disposiciones del Código civil, sólo como derecho supletorio del que lo sea por sus leyes especiales.
Considerando que en el Derecho catalán ni en el canónico vigente como supletorio de aquél existe disposición legal o consuetudinaria que regule con carácter general la forma, condiciones y efectos del pacto de entrega de arras que puede adicionarse al contrato de compraventa, por lo que, para resolver las cuestiones que por razón de ese pacto puedan producirse, es forzoso recurrir al Derecho romano, también supletorio del catalán.
Considerando que en el Derecho romano las arras tuvieron en un principio (Gaius fac. 35 pr. de contr. emp. XVIII-1.º Digesto) el concepto, exclusivamente, de "arrha confirmatoria", porque se daban en pruebas de que el contrato se había celebrado, estaba perfeccionado y producía las obligaciones y derechos derivados de su naturaleza jurídica, concepto que no perdieron en el derecho de Justiniano, que es el aplicable en Cataluña, pero que fue ampliado al de "arrha contiocta imperfecta data" según el cual el arra garantizaba el contrato de promesa de venta (L. 16, tít. XXI, Lib. 4.° del Código) y también el de compraventa de presente, cuando ésta no había sido perfeccionada (de empt. et vend., título XXIV, Libro III de la Instituía),4 casos en los que si el comprador se retractaba perdía lo entregado por arras, y si el que se negaba al cumplimiento del contrato era el vendedor tenía éste que entregar a aquél doble de lo recibido por arras.
Considerando que el precepto de la Instituta últimamente citado ha dado motivo, por su confusa redacción, a distintas interpretaciones, siendo la que más se ajusta a la significación propia de las palabras de esa ley, y al espíritu que la informa, la dada por el comentarista Plinio, según la que, y en este sentido debe entenderse aquel precepto legal, en él sólo se autoriza la retractación de los contratantes en el caso de no haberse perfeccionado el contrato, pudiendo entonces separarse aquéllos del mismo impunemente si no median arras, y perdiéndolas o devolviéndolas por duplicado en otro caso.
Considerando que en el contrato a que el recurso se refiere los contratantes estipularon una compraventa efectuada de presente al concertarse aquél como lo evidencian las cláusulas que contiene, en la que aquéllos aceptan la venta de la finca que se enajena, expresan que el precio de esa venta es el de 35.000 pesetas, y hacen constar que por ningún concepto podrá deshacerse la venta fuera de los casos que menciona, siendo indiscutible que en el contrato hubo consentimiento en cuanto a la cosa vendida y al precio, por lo que ha de reputarse perfeccionado, aun haciendo a ese contrato aplicación de lo ordenado en el capítulo XXIV del Libro III, ya mencionado, de la Instituta, ya que, como ese precepto exige para las compraventas por escrito fue extendido y firmado por los contratantes, por lo que la dación de arras en este caso es demostrativa de la celebración del contrato; siendo además manifiesto que tienen este carácter por las palabras utilizadas al referirse a esa dación aquel documento, en el que se dice que se entregan en pago y señal, es decir, como pago de parte del precio del contrato y en señal de su celebración y perfeccionamiento.
Considerando que aunque se prescindiera de cuanto queda expuesto respecto a los efectos de la entrega de arras, nunca éstos en el referido contrato de compraventa podrían ser, como lo pretende la parte recurrente, el incumplimiento del mismo, pues de manera expresa y terminante se consigna en dicho documento, expresión del contrato celebrado, que la compraventa sólo en dos casos puede deshacerse, a instancia del comprador por deficiencia sanitaria de la finca, y del vendedor si éste en el sorteo segundo de la Lotería Nacional del mes de noviembre siguiente al de la fecha obtenía un premio de 2.000 duros, y como esa cláusula, que excluye todo otro motivo para deshacer la compraventa, es perfectamente válida y legal, pues equivale a una renuncia de derecho, caso de que tal derecho existiera, que no perjudica a.tercero, ni al interés o al orden público —artículo 4.° del Código civil— resulta manifiesto que aquel contrato está perfeccionado y su cumplimiento es exigible aunque el vendedor se avenga a perder las arras entregadas.
Considerando que de lo expresado se deduce la improcedencia del primero de los motivos del recurso de casación deducido, ya que no han sido infringidos los preceptos legales que en ese motivo del recurso se citan.
Considerando que, del mismo modo, ha de ser desestimado el segundo de los motivos que se alegan por la parte recurrente para pedir la casación de dicha sentencia, pues aunque con relación a él se invoca el número séptimo del artículo 1692 de la Ley de enjuiciamiento civil, y se señalan como documentos auténticos los recibos de inquilinato reconocidos en el pleito por los arrendatarios o inquilinos de la finca vendida, es manifiesta que de tales recibos no resulta evidenciada la equivocación del juzgador al apreciar éste cuál es el valor de la expresada finca porque el valor en renta de un inmueble utilizado para vivienda puede en un momento determinado y por las circunstancias que en aquél concurran, ser muy diferente de su valor en venta, que es, indudablemente, al que hay que atender para que los Tribunales, conformé al Derecho canónico y romano vigente en Cataluña respecto a este particular, decreten la rescisión de una compraventa por lesión en más de la mitad de su justo precio; y así resulta respecto a la compraventa motivo de dicho pleito, pues del informe pericial en él prestado se deduce, como con acierto lo ha deducido el Tribunal de instancia, que por el mal estado de conservación de la finca, su falta de condiciones de sanidad y su defectuosa cimentación, el valor de aquélla no excede de 38.200 pesetas, aunque por motivos circunstanciales tan variables como la escasez actual de viviendas, rinda aquel inmueble renta desproporcionada, a su valor efectivo; y es manifiesto que no siendo procedente hacer en esta resolución distinta apreciación del valor del inmueble vendido, de la que hizo dicho Tribunal, no cabe dar lugar a la rescisión, solicitada por la parte demandada en el pleito, del contrato de compraventa a que se refiere.
Concordances:
Sobre perfección del contrato de compraventa rige hoy en Cataluña el articulo 1450 del Código civil. — En materia de arras rige hoy en Cataluña el artículo 1454 del citado Código — En orden a la determinación del precio lesivo, véase el artículo 324 de la Compilación. — La ley reguladora de los contratos sobre bienes inmuebles se determina por lo dispuesto en los artículos 10 y 14 del Código civil, en relación con el artículo 3° de la Compilación. — Y por último las fuentes del Derecho civil catalán actual vienen determinadas por lo dispuesto en el apartado 1°, artículo 1° y artículo 2° de la Compilación; disposición final 2.a de la misma y artículo 6° del Código civil.
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