Llibre:3
DE LOS DERECHOS REALES
Títol:3
DE LAS SERVIDUMBRES
Sentència 5 - 4 - 1898
SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS: ADQUISICIÓN. - SERVIDUMBRES APARENTES: CONCEPTO. EFECTOS DE LAS SERVIDUMBRES APARENTES FRENTE AL TERCERO HIPOTECARIO.
I. Antecedentes
Por escritura pública de fecha 16 junio 1806, don Pedro concedió en enfuteusis a don Diego una finca de su propiedad, sita en Barcelona. Y por escritura pública de fecha 19 setiembre 1825 don José compró una finca colindante con la anterior. Al citado don José le sucedió su hijo don Manuel y a don Diego su hijo don José P.
Con fecha 2 julio 1860, don Manuel promovió un interdicto para que se le amparara en la posesión de la mitad de una pared divisoria de las dos fincas, de cuya posesión había sido despojado por don José P., pretensión que fue estimada por el Juzgado en sentencia de 3 octubre 1860. Y con fecha 2 noviembre 1860 don José P. dedujo demanda contra don Manuel, dictando sentencia la Sala 2.ª de la Audiencia Territorial de Barcelona el día 20 diciembre 1861 en la que se declaraba que la pared cuestionada pertenecía al actor.
En el año 1861 don José P. obtuvo del Ayuntamiento de Barcelona licencia para reedificar una fábrica sobre su finca, y en el año 1873 obtuvo de la citada Corporación el oportuno permiso para abrir unas ventanas en la parte de la fábrica colindante con la finca de don Manuel.
La finca que pertenecía a don Manuel, fue adquirida el día 30 junio 1894 por don Joaquín, constando en el Registro de la Propiedad que no existía servidumbre alguna sobre la citada finca.
Con fecha 16 noviembre 1895 don Joaquín dedujo demanda contra don Manuel P., hijo y heredero de don José P., ejercitando la acción negatoria de servidumbre y solicitando se declarara que su predio no debía prestar ninguna, ni de luces ni de vistas, ni de otra clase, al terreno edificado y colindante, propiedad de don Manuel P., a quien habría de condenarse a tapiar las ventanas que pudieran servir para la vista en su predio. El demandado se opuso a tales pretensiones alegando la excepción de prescripción. En el escrito de réplica alegaba el actor que cuando adquirió el predio sirviente no figuraba en el Registro de la Propiedad la existencia de ninguna servidumbre.
Con fecha 10 mayo 1897 la Sala 1.ª de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia, confirmatoria de la pronunciada por el Juzgado de 1.ª Instancia del distrito de la Universidad de Barcelona, declarando que la propiedad de don Manuel P. tiene constituida servidumbre de luces y vistas a favor de la finca propiedad de don José P.
Contra dicho fallo, interpuso don Joaquín recurso de casación por infracción de ley, alegando:
II. Motivos del recurso
Primero. En cuanto la sentencia reclamada absuelve de la demanda á don Manuel P., bajo el concepto de tener constituida á su favor la servidumbre de luces y vistas sobre el predio del recurrente, sin que el gravamen en cuestión resulte determinado en ningún documento, infringe el concepto contenido en las leyes 2.ª, De probationibus, libro 22, tít. 3.° del Digesto, y 28 del mismo epígrafe del Código, libro 4°, tít. 19, según las cuales, la obligación de probar en el juicio incumbe al que afirma; así como la doctrina sentada por este Tribunal Supremo en las sentencias de 28 de Junio de 1862, 7 de Abril y 30 de Junio de 1864, 13 de Diciembre de 1865, 10 de Enero de 1868 y 1° de Julio de 1880, entre otras, según las que toda propiedad se presume libre de cargas mientras no se determina y justifica la existencia de algún gravamen, y que para que las servidumbres se entiendan constituidas, es necesario que resulten de un contrato ó de otro título que las determine; porque alegando el demandado don Manuel P. la existencia de la servidumbre de luces y vistas y negándola el demandante, ahora recurrente, sin que de la escritura de establecimiento de 1806, base de la titulación, ni de las varias certificaciones del Registro de la propiedad ni de ningún otro documento, resulte determinada por modo concreto la existencia de dicho gravamen, es claro á todas luces que no ha podido ser legalmente reconocido:
Segundo. Por igual concepto, y en cuanto se declara la existencia de la servidumbre de luces y vistas en perjuicio del recurrente, que adquirió la finca de su propiedad por título oneroso en 1894, sin encontrar determinada é inscrita en el Registro esa carga, se infringe los arts. 2°, 13, 23 y 27 de la ley Hipotecaria, sancionados repetidamente por la jurisprudencia de este Tribunal Supremo, según los cuales, las servidumbres deben constar especialmente en las inscripciones del predio dominante y del sirviente, para perjudicar á tercero; pues siendo lo cierto que el recurrente no encontró indicación alguna de la servidumbre de luces y vistas ni en la escritura de establecimiento, ni en los asientos del Registro de la propiedad, ni en ningún otro documento, es evidente que no puede afectarle dicho gravamen:
Tercero. En cuanto la Sala sentenciadora absuelve de la demanda á don Manuel P., dando como probada la exisetncia de la servidumbre de luces y vistas por la sola resultancia, según de los considerandos de la sentencia se desprende, de la escritura de establecimiento que otorgó don Pedro en 16 de Junio de 1806 á favor de don Diego, incurre en error de derecho, exagerando la fuerza probatoria de la citada escritura, toda vez que en ella se habla únicamente de servidumbre en general, sin precisar ninguna, y nada absolutamente se dice sobre la de luces y vistas que pretende don Manuel P.; con lo cual se infringe la prescripción del cap. 1.º de las Decretales, De fide instrumentorum, tít. 22, libro 2.°, y la doctrina establecida por este Tribunal Supremo en fallo de 14 de Febrero de 1863 y otros, según los cuales, los documentos públicos sólo pueden valer en juicio para probar lo que en ellos se expresa, y son insuficientes para justificar otros hechos que por presunción pueden deducirse de aquéllos; y también la doctrina de este Tribunal Supremo en sentencia de 22 de Diciembre de 1870, según la que, la cláusula general contenida en un contrato de compraventas, de venderse la finca con las entradas, salidas, usos, costumbres y servidumbres, no es suficiente para probar la existencia de una servidumbre particular que no se menciona expresamente; cuyas doctrinas, encaminadas á limitar la eficacia probatoria de los documentos, concuerdan además con la regla elemental de interpretación sancionada por este Tribunal Supremo, entre otras sentencias, en las de 30 de Diciembre de 1864, 22 de Abril de 1876 y 9 de Marzo de 1892, de que para la inteligencia de los contratos debe estarse á los términos en que se hallan redactados, sin extenderlos á casos y cosas que no se hayan estipulado expresamente; y
Cuarto. Por igual concepto, y en cuanto la ejecutoria da como probado que el recurrente tiene reconocida la servidumbre de luces y vistas en favor del predio de don Manuel P., incurre en error de hecho, confundiéndose visiblemente la obligación de aceptar las servidumbres que resulten, con la prueba legal de las mismas servidumbres; error que aparece demostrado hasta la evidencia por documentos públicos tan solemnes y fehacientes como son la misma escritura de establecimiento de 1806, que sirve de base á la sentencia, donde sólo de un modo general se habla de las servidumbres, sin determinar ni precisar ninguna; y las certificaciones del Registro de la propiedad, donde no consta absolutamente inscripción alguna de servidumbre, de luces y vistas en favor del predio de don Manuel P., llamado dominante, ni en contra del que se apellida sirviente de don Joaquín.
III. Desestimación del recurso
Considerando que el motivo primero del recurso es improcedente, porque si el fallo recurrido absuelve de la demanda, es por estimar probada la existencia de las servidumbres de que se trata, y no porque haya relevado al demandante de la obligación de probarla; y que al estimar probada la existencia no incurre la Sala sentenciadora en los errores de hecho y de derecho que se alegan en los motivos tercero y cuarto; puesto que, no por la sola virtud de la cláusula general que sobre servidumbres contiene la escritura citada en dicho motivo tercero, sino por el contenido íntegro de éste y de otros documentos aportados al pleito, así como por el resultado de las demás pruebas, en cuanto se relacionan con la existencia y pacífico disfrute de las servidumbres, tiene la misma Sala por hechos ciertos y probados, sin que su apreciación haya sido impugnada por el recurrente, que los huecos por donde la finca del demandado toma las luces y vistas se abrieron sobre un camino público, afecto por su índole á esa clase de disfrute en favor de los predios colindantes, y también que el mismo demandado y sus causantes han disfrutado esas luces y vistas aun después de convertido el camino en propiedad particular, sin que conste que por nadie se les haya desposeído; apreciación corroborada por el hecho cierto de que el actor ha comprado su finca á sabiendas de que dichos huecos estaban abiertos:
Considerando que, conforme á la reiterada jurisprudencia de este Tribunal Supremo, carece de la calidad de tercero, para los efectos determinados en los artículos 2.°, 13, 23 y 27 de la ley Hipotecaria, invocados en el motivo segundo del recurso, el que adquiere bienes gravados legítimamente con cualquiera servidumbre, respecto de cuya existencia, por revelarse mediante signos ostensibles é indubitados, no pueda dudarse, aunque la tal servidumbre no estuviera especialmente inscrita en el Registro, porque en tal caso, y siendo manifiesto y no oculto el gravamen, falta por entero la razón en que tales preceptos legales se fundan:
Considerando, en consecuencia de lo expuesto, que el demandante carece de la calidad de tercero en que se funda para negar las servidumbres de luces y vistas establecidas sobre su predio en favor de la finca del demandado: primero, porque tal gravamen, cuya falta de inscripción especial en el Registro se explica por ser de los que se constituyen sin título inscrito inscribible, aparece legítimamente establecido, toda vez que los propietarios colindantes con una vía pública, en cuyo caso estaban los causantes del demandado, pueden abrir sobre ella huecos de luces y vistas, si bien con sujeción á las disposiciones que regulan ese disfrute, adquiriendo así un derecho que constituye verdadera servidumbres sobre el terreno de la vía pública al convertirse ésta en propiedad partciular, á menos que se la libere de tal gravamen en virtud de una causa justa; y segundo, porque además de que la servidumbre es de las que se revelan por signos ostensibles que el actor pudo conocer y conoció al adquirir su predio, es lo cierto que constaba en el Registro mismo el hecho justificativo de su existencia, ó sea el de que los huecos de luces y vistas están abiertos sobre terreno que había sido vía pública, constando asimismo por el juicio de la Sala sentenciadora que ni el demandado ni sus causantes han sido perturbados en la posesión de su disfrute.
Concordances:
a la adquisición de la servidumbre de luces y vistas, véase lo dispuesto en los núms. 2, 3 y 4 art. 283 de la Compilación. - Sobre el concepto de servidumbres aparentes, véase el art. 532 del Código civil.
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