Llibre:3
DE LOS DERECHOS REALES
Títol:4
DE LA ENFITEUSIS
Capítol: 2
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DUEÑO DIRECTO
Sentència 10 - 3 - 1898
FACULTADES DEL DUEÑO DIRECTO: FADIGA. - CONVERSIÓN DE LA FADIGA EN RETRACTO. -SUBESTABLECMIENTO: CONCEPTO. - DERECHO LOCAL DE BARCELONA.
I. Antecedentes
Con fecha 31 octubre 1851 don Casimiro concedió en enfiteusis a don Mateo y a don Antonio dos fincas sitas en Barcelona, dentro de los límites de la parroquia de San Vicente de Sarria, y en la fecha de la escritura de San Ginés deis Agudells, de cuyas fincas era dueño directo el Hospital de la Santa Cruz de Barcelona.
Con fecha 10 noviembre 1860 don Mateo y don Antonio vendieron a don Rafael la primera de las citadas fincas y parte de la segunda, formando con las dos porciones una sola finca, a la que se asignó la pensión de 30 pesetas anuales.
Al fallecimiento de don Casimiro, le sucedió su hijo don Luis, quien dedujo demanda contra los herederos de don Rafael, en reclamación de unas pensiones que se le adeudaban, demanda que fué estimada por el Juzgado. En trámite de ejecución de sentencia, la finca enfitéutica fue adjudicada a don Antonio, quien cedió el remate a don Jerónimo, a cuyo favor el Juzgado otorgó escritura de venta el día 11 marzo 1896.
Con fecha 12 marzo 1896, don Luis dedujo demanda contra don Jerónimo, solicitando se dictara sentencia condenando al demandado a otorgar escritura de venta a favor del actor, quien ejercitaba el derecho de fadiga o retracto. El demandado se opuso a tales pretensiones alegando que el dominio directo de la finca no pertenecía al retrayente, sino al Hospital de la Santa Cruz, y no haber usado el retrayente don Luis del derecho de fadiga antes de efectuarse la venta por subasta.
Con fecha 6 mayo 1897 la Sala 2.ª de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia, revocatoria de la pronunciada por el Juzgado de 1.ª Instancia del distrito Norte de Barcelona, estimando la demanda.
Contra dicho fallo interpuso don Jerónimo recurso de casación por infracción de Ley, alegando:
II. Motivos del recurso
Primero. El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos, y la ley 3.ª, título 66, libro 4.° del Código, De jure enfit., según la cual, con el permiso y consentimiento del señor directo, puede el útil enajenar libremente la cosa, no teniendo aquél más derecho que el de tanteo ó fadiga cuando no ha prestado tal consentimiento, de lo que se desprende que cuando el señor directo ha prestado su consentimiento, tácito ó expreso, á la enajenación, no puede recobrar la finca; y no obstante esto, la sentencia recurrida declara haber lugar al retracto, condenando á don Jerónimo á entregar la finca de que se trata á don Luis, en el concepto de dueño directo, á pesar de reconocer que la venta se realizó á instancia del mismo don Luis, y por lo tanto, con su intervención y consentimiento:
Segundo. El principio de derecho contenido en la ley 1.ª, tít. 15, libro 1.º de las Decretales, que dice Pacta cuantum cunque nuda servanda sunt; y la doctrina conforme con el citado texto legal, contenida en las sentencias de este Tribunal Supremo de 27 de Mayo de 1884, 16 del mismo mes de 1888, 19 de Octubre de 1893 y otras; en términos de que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben ser cumplidas al tenor de los mismos; toda vez que la sentencia recurrida estima la demanda de retracto de don Luis en el concepto de que, si bien éste ha quedado privado de ejercitar el derecho de fadiga ó tanteo, le compete el de retracto, de naturaleza distinta de aquél; contrariando de este modo evidentemente las estipulaciones contenidas en la escritura de establecimiento enfitéutico, otorgada en 31 de Octubre de 1851, en virtud de las cuales, los estabilientes, ó sea los causables de don Luis, se reservaron únicamente el derecho de fadiga ó tanteo, con renuncia expresa de cualesquiera leyes ó derechos que pudieran favorecerles en más de lo pactado:
Tercero. La ley 1.ª, título —así dice— libro 4.°, volumen 2.º de las Constituciones de Cataluña, que no reconocen en los dueños directos ni medianos más derecho que el de tanteo ó fadiga en lo que se refiere al recobro de la finca que se vende; pues la sentencia recurrida, á pesar de reconocer que don Luis ha pedido el derecho de fadiga ó de tanteo, dispone que en concepto de retracto se le entregue la cosa vendida; haciendo aplicación indebida del núm. 6° del art. 1618 de la ley de Enjuiciamiento civil y del 1638 del Código; siendo así que, en primer lugar, estos preceptos legales no han modificado las leyes sustantivas vigentes en Cataluña, respecto de los derechos de los dueños directo y mediano; en segundo lugar, aunque así no fuera, se refieren únicamente al dueño directo, y la sentencia los hace extensivos al dueño mediano, y por último, hasta en el supuesto de que efectivamente otorgaran el derecho de retracto al dueño mediano, no serían de aplicación al presente caso, toda vez que dicho dominio mediano ha intervenido y autorizado la venta de la finca, lo impide además la renuncia de derechos consignada en la escritura de establecimiento:
Cuarto. El art. 1636 del Código civil, por aplicación indebidas, y la doctrina legal sentada por este Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia de 26 de Diciembre de 1878, según la que, el retracto debe restringirse, porque la suposición natural en caso de duda debe ser en favor de la libertad; por cuanto, concediendo el citado artículo el derecho de retracto exclusivamente al dueño útil y al directo, el fallo recurrido, al otorgarlo á don Luis en concepto de dueño mediano, lo hace extensivo á quien no ostenta el dominio útil ni el directo, sino tan sólo el mediano, que constituye un estado de derecho especial y propio de la legislación foral de Barcelona y su antiguo huerto y viñedo, desconocido en absoluto por el Código civil:
Quinto. La doctrina legal establecida por este Supremo Tribunal en repetidas decisiones, entre ellas, las de 21 de Junio de 1873 y 15 de Noviembre de 1880, según la cual, los fallos deben ajustarse á la cosa sobre que contienden las partes, á la manera como se formula la demanda y á la razón ó fundamento en que se apoya, siendo en otro caso nula la sentencia; ya que don Luis fundó la acción de retracto en el supuesto inexacto de ser dueño directo del terreno que ocupa la casa torre vendida, y la Sala sentenciadora ha dado lugar á la misma en el concepto de ser don Luis dueño mediano, ó sea por una causa ó razón distinta de la invocada y alegada por el demandante; y
Sexto. La doctrina legal sancionada por este Tribunal Supremo en sentencias de 16 de Octubre de 1866, 28 de Marzo y 18 de Junio de 1867 y 14 de Mayo de 1873, según la cual, los puntos ó cuestiones que no hayan sido objeto de discusión en el pleito, no pueden serlo tampoco de decisión en la sentencia; puesto que al otorgar la Sala sentenciadora el retracto á don Luis en concepto de señor del dominio mediano, contraría dicha doctrina legal, planteando y resolviendo una cuestión nueva, que no fué suscitada ni discutida en el pleito; ya que don Luis fundó la acción de retracto en el supuesto de ser dueño directo sin haber suscitado la cuestión de si como dueño mediano tenía derecho a retraer la finca.
III. Desestimación del recurso
Considerando que el derecho de fadiga que por ley ó contrato compete al señor directo y hoy á los poseedores de los respectivos dominios, según el artículo 7.° de la ley de Señoríos de 3 de Mayo de 1823, restablecida en 1837, lo mismo puede ejercitarse ofreciendo el tanto antes de la consumación de la venta, que intentando el retracto de la finca vendida, puesto que no es sino el de prelación establecido por razón de interés público para la consolidación de ambos dominios, según se infiere de la misma legislación foral vigente en Cataluña, especialmente del cap. 80 del privilegio Recognoverunt Proceres 2 y de la doctrina de este Supremo Tribunal, consignada, entre otras, en sentencia de 13 de Diciembre de 1881:
Considerando que el señor mediano, llamado así para distinguirlo del primer directo, tiene el mismo carácter que éste é iguales derechos con relación á la persona á quien cede en subenfiteusis la finca ocupada, incluso el de laudemio, en el territorio de Barcelona, su huerto y viñedo, que es el que da más relieve al señorío directo, y entre ellos consiguientemente el de fadiga, que además se reservaron expresamente en el caso del actual pleito los causantes del actor en la escritura de establecimiento de 31 de Octubre de 1851; por todo lo cual la Audiencia de Barcelona no ha cometido las infracciones que se le atribuyen en los motivos segundo, tercero y cuarto al dar lugar á la demanda de retracto:
Considerando que tampoco ha cometido la del núm. l.°, porque el juicio ejecutivo que D. Luis se vio obligado á seguir con objeto de obtener el pago de las pensiones que se le adeudaban, no puede equipararse al consentimiento que un señor presta libre y espontáneamente para la enajenación de la finca censida; ni las leyes y doctrinas relativas á la congruencia citadas en los motivos quinto y sexto, porque teniendo el señor mediano el carácter de directo con relación al enfiteuta que hubo de él la finca, ninguna cuestión nueva ha resuelto la Audiencia, ni se ha separado de los términos de la demanda al reconocer el derecho de D. Luis para retraer como señor mediano, aun cuando haya hecho su reclamación, sin impropiedad, como señor directo.
Concordances:
Sobre la fadiga que corresponde al censualista, véanse los artículos 312 al 315 de la Compilación y art. 42 de la ley de 31 diciembre 1945. - Respecto al subestablecimiento, véase el art. 38 de la citada ley especial. - El Derecho local de Barcelona subsiste hoy día dentro de los límites que señala el art. 2° de la Compilación.
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