Llibre:3
DE LOS DERECHOS REALES
Títol:4
DE LA ENFITEUSIS
Capítol: 2
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DUEÑO DIRECTO
Sentència 20 - 10 - 1898
ENFITEUSI: LEGALIDAD VIGENTE EN CATALUÑA. - DERECHOS DEL CENSUALISTA: FADIGA.
I. Antecedentes
Por escritura pública de fecha 10 setiembre 1897, otorgada en el término de Odena, doña Teresa vendió a don Celedonio una casa sita en el citado pueblo, haciéndose constar en la escritura que «se halla afecta a la prestación de un censo de pensión anual, y con derechos de fadiga, 55 pesetas, pagadero en 1.º de agosto a don Juan».
Presentado el referido documento en el Registro de la Propiedad, fué suspendida su inscripción por «el defecto de que estando la finca que se vende sujeta al derecho de fadiga, no resulta se haya dado previo conocimiento de la enajenación al dueño directo.
Contra dicha calificación interpuso el Notario autorizante recurso gubernativo; alegando:
II. Fundamentos del recurso
Que desde la publicación del Código civil no es preciso, á los efectos del Registro, que se haga constar en las escrituras de enajenación de los predios enfitéuticos el previo conocimiento ó aviso al condueño, porque así lo tiene declarado este Centro en la Resolución de 6 de Diciembre de 1889, basada en el artículo 1639 del Código civil, disposiciones ambas de aplicación á Cataluña, como se infiere de la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Febrero de 1896, en el primero de cuyos considerandos se establece la doctrina de que á la publicación del expresado Código el régimen jurídico de Cataluña, en materia de enfiteusis, era el contenido en las disposiciones generales de la ley de Señoríos de 3 de Mayo de 1823, mandada observar de nuevo en 2 de Febrero de 1837, y de la Real cédula de 17 de Febrero de 1805, á que se refirió expresamente dicha ley, resultando evidente que á tal estado jurídico ha venido á sustituir el Código civil como aplicable á Cataluña, según el art. 12 del mismo, en todo aquello que había dejado de constituir su régimen foral especial.
El Registrador de la propiedad insistió en su calificación, exponiendo en apoyo de la misma lo siguiente: que la Constitución 1.ª, libro 4.°, tít. 31, y los 3.º y 4.º del mismo título que constituían la legislación foral de Cataluña, al publicarse el decreto de Nueva Planta, prescindiendo de las leyes romanas y demás disposiciones supletorias, exigen que se haga constar el previo aviso, llegando á imponer al Notario la pena de privación de oficio si autorizara la escritura sin ser firmada por el dueño directo, é imponiendo al comprador la obligación de pagar laudemio duplicado si tomase posesión del predio vendido sin dicho requisito; que desde aquella fecha hasta la publicación de la ley Hipotecaria, quedó subsistente en Cataluña la misma legislación, con la adición de las leyes de 3 de Mayo de 1823, 2 de Febrero de 1837 y Real cédula de 17 de Enero de 1805, que no modificaron el derecho foral en cuanto al punto de que se trata, como lo demuestran las Reales órdenes de 1.º de Octubre de 1863 y 7 de Noviembre de 1864, en las cuales se dispone que si no es posible hacer constar en la escritura la aprobación del dueño directo, el derecho de éste quedará á salvo, consignándolo así en el documento y en el Registro, disposiciones que fueron sancionadas por otras muchas, hasta que este Centro, en Resolución de 16 de Mayo de 1889, declaró defecto subsanable la falta de autorización por parte del dueño directo; que una vez promulgado el Código civil, subsiste el derecho foral en toda su integridad, según declara el art. 12 del mismo, y por consiguiente, las Constituciones catalanas, habiendo quedados derogados todos los cuerpos legales que constituían el derecho común; que como consecuencia de todo lo expuesto, la escritura calificada es defectuosa, por no constar en la misma el previo aviso al dueño directo; y que la sentencia del Tribunal Supremo, invocada por el recurrente, se refería de una manera precisa y concreta á la redimibilidad de los censos:
El Juez delegado revocó la nota del Registrador de la propiedad, declarando que la escrtiura origen del recurso se halla extendida con arreglo á las formalidades y prescripciones legales, siendo por consiguiente, inscribible, fundándose para ello en razones análogas á las expuestas por el Notario recurrente:
El Presidente de la Audiencia, en virtud de apelaciónción del Registrador de la propiedad, confirmó la resolución del Juez delegado, aceptando sus fundamentos de hecho y de derecho.
III. Estimación del recurso
Vistos la Real orden de 7 de Noviembre de 1874, dictada por este Ministerio, de acuerdo con lo consultado por el Consejo de Estado en 7 de Noviembre de 1864, y los arts. 2.°, 3.° y 9.°, núm. 2.°, de la Instrucción sobre el modo de redactar los instrumentos públicos á Registro:
Vistos los arts. 1639 y 1976 del Código civil:
Vista la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Febrero de 1896 y la Resolución de esta Dirección de 6 de Diciembre de 1889:
Considerando que en el territorio de la Audiencia de Barcelona se introdujo en tiempo ya remoto la práctica notarial que sancionó posteriormente la Real provisión de 3 de Julio de 1761, y que continuaba observándose á la publicación de las leyes Hipotecariaa y del Notariado, según la cual, los Escribanos ó Notarios, al redactar las escrituras de traslación de bienes enfitéuticos, no ponían su signo y firma hasta que eran loadas y firmadas por el Señor directo, inscribiéndose en la antigua Contaduría antes de subsanarse estas omisiones:
Considerando que en virtud de la Real orden citada de 7 de Noviembre se modificó dicha práctica, disponiendo que las referidas escrituras se cierren y signen por el Notario en el acto de su otorgamiento, de modo que surtan efecto y puedan ser registradas; «entendiéndose, sin embargo, que cuando por motivos atendibles; que se consignarán en la escritura, no haya sido posible hacer constar en ella la aprobación del dueño del dominio directo, el derecho de éste á salvo, consignándolo así en el documento y en el Registro á la manera que se ejecuta, conforme á la ley Hipotecaria, en los títulos que contienen cláusula resolutoria»:
Considerando que esta última disposición continúa vigente después de la publicación del Código civil, con arreglo á lo prescrito en el segundo párrafo del art. 1976 del mismo, porque fué dictada para la ejecución y cumplimiento de las nombradas leyes Hipotecaria y del Notariado, las cuales se declaran subsistentes en el citado cuerpo legal:
Considerando, además, que la citada disposición no ha sido derogada por el art. 1680 de dicho Código, porque ni puede afirmarse que se halla vigente en el territorio de la Audiencia de Barcelona, como supletoria del régimen jurídico que existía en materia de enfiteusis al publicarse el Código, toda vez que este régimen no era tan sólo el establecido por las disposiciones de carácter general contenidas en la ley de Señoríos de 3 de Mayo de 1823, mandada observar de nuevo en 2 de Febrero de 1837, y en la Real Cédula de 17 de Enero de 1805, á la que expresamente se refirió dicha ley, como pretende el recurrente, interpretando con error los considerados de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en 3 de Febrero de 1896, sino que lo formaban además otras disposiciones anteriores propias de su legislación particular, según ha reconocido dicho Tribunal en varias sentencia, y especialmente en las de 30 de Octubre de 1888 y 25 de Enero de 1889; ni en el supuesto de hallarse vigente en el referido territorio el citado art. 1639 del Código, no implicaría necesariamente la derogación de la repetida Real orden de 7 de Nociembre de 1864, en atención á que el precepto contenido en aquél no se halla en oposición con las reglas consignadas en esta última:
Considerando que el Notario recurrente, al omitir en la escritura de que se trata en el presente recurso la aprobación del dueño directo, los motivos atendibles que hayan impedido consignar y la manifestación de que quedaba á salvo el derecho del referido dueño, no se ha ajustado á las reglas y formali¬dades especiarles establecidas por la legislación vigente para la redacción de escrituras públicas de transmisión de bienes enfitéuticos, en el territorio de la Audiencia de Barcelona.
Concordances:
Sobre la legalidad hoy día vigente en Cataluña en materia de enfiteusis, véase el art. 296 de la Compilación. - En materia de fadiga del censualista, véanse los arts. 312 al 315 del citado cuerpo legal y art. 42 de la ley de 31 diciembre 1945.
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