Llibre:3
DE LOS DERECHOS REALES
Títol:4
DE LA ENFITEUSIS
Capítol: 3
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ENFITEUTA
Sentència 4 - 12 - 1896
FACULTADES DEL ENFITEUTA: RETRACTO. - PREFERENCIA DEL RETRACTO DE COMUNEROS SOBRE EL ENFITEUTA.
I. Antecedentes
Con fecha 2 diciembre 1893 don José F. B. citó de conciliación a don José P. B. reclamándole unos laudemios, acto de conciliación que terminó sin avenencia.
Con fecha 30 diciembre 1893 don José P. B. formuló demanda de retracto contra don José F. B., solicitando se condenara al demandado a otorgar a favor del actor escritura pública, subrogándole en el lugar derecho y acciones que respecto del dominio directo adquirió don José F. B. con la escritura de compraventa de un censo con dominio mediano. El demandado se opuso a tales pretensiones alegando haber adquirido el dominio mediano que el actor pretendía retraer no como un extraño, sino porque ya antes era cotitular del mismo, alegando además que el actor había deducido su demanda de retracto una vez transcurrido el plazo legal para ejercitarla.
Con fecha 14 enero 1895 la Sala 2.ª de la Audiencia Territorial de Barcelona dictó sentencia, revocatoria de la pronunciada por el Juzgado de 1.ª Instancia del distrito del Hospital de Barcelona, declarando haber lugar a la demanda de retracto interpuesta por razón del dominio útil, y por tanto condenaba al demandado a otorgar escritura pública, subrogándole en el lugar, derecho y acciones que respecto al dominio de la finca adquirió el demandado con la escritura de compraventa de un censo con dominio mediano; dejando a salvo los derechos del demandado de percibir los laudemios y pensiones de censo vencidos y no satisfechos.
Contra dicho fallo interpusieron ambos litigantes recurso de casación por infracción de Ley, alegando:
II. Motivos del recurso
A) Del interpuesto por don José F. B.:
Primero. La infracción del art. 1.636 del Código civil, conforme con el 7.º de la ley de Señoríos de 1823 y con el 1.618 de la de Enjuiciamiento civil, los cuales sólo conceden el tanteo y el retracto a los dueños directo y útil; por haber desatendido la Sala sentenciadora la consideración de ser don José F. B. dueño útil respecto de Galcerán, toda vez que sucedió con sus hermanos don Ramón, don Joaquín y don Luis en el dominio útil que don Miguel adquirió en las tres majadas y media por el establecimiento que de las mismas le otorgó Galcerán; y por lo tanto, que al comprar al sucesor de éste el don José el dominio directo, aunque mediano, que le correspondía por razón del mismo establecimiento, resultó adquirido por un dueño útil el predicho dominio directo, y en estas enajenaciones no se da derecho de retracto, a tenor de las disposiciones citadas;
Segundo. Infringir la sentencia recurrida en otro sentido las disposiciones citadas en el motivo anterior, según las que el retracto presupone por su naturaleza un contrato de compra o de dación en pago a favor de una persona extraña o que no sea condueña de la finca; por cuanto en el caso discutido don José F. B., adquirente del dominio directo de Galcerán, era al mismo tiempo dueño útil de la finca enfitéutica, y por consiguiente, no era una persona extraña que por el contrato de compra adquiriese el dominio directo;
Tercero. Haber infringido también el art. 1.638 del Código civil, y las mismas disposiciones citadas en los motivos precedentes que establecen el rectracto sobre la finca enfitéutica; porque José P. B., no siendo dueño más que de una exigua fracción de la finca afectada por el dominio directo, pretendía el retracto de este demonio adquirido del sucesor de Galcerán por José F. B., que era, por lo tanto, dueño útil respecto a Galcerán de la totalidad de la finca, excepto la pequeña parte de José P. B., quien se convertiría de este modo en dueño directo de la misma finca de José F. B., a pesar de no tener ningún título en cuanto al dominio directo que afecta a su totalidad;
B) Del interpuesto por don José P. B.:
Primero. Los artículos 1.521 y 1.525, en relación con el 1.511 del Código civil, que disponen, el primero de ellos, que «el retracto legal es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago»; y el 1.525, que tendrá lugar en el retracto legal lo dispuesto en el art. 1.511, que a su vez establece que «el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones», por cuanto el fallo recurrido, después de subrogar el retrayente José P. B. en el lugar, derecho y acciones adquiridas por D. José F. B. respecto al dominio de la finca de que se trata en la escritura de compraventa en cuestión, deja a salvo a favor del propio don José F. B. los derechos de percibir laúdennos, pensiones de censos y prorrata de la entonces corriente, vencidos y no satisfechos, los cuales — añade — no deben comprenderse en el retracto, alterando así fundamentalmente las condiciones del contrato mutilando la subrogación ordenada por la ley, detrayendo una parte importante de los derechos y acciones vendidos y privando al retrayente D. José P. B. de una parte del tanto retraído por el tanto de adquisición; debiendo observarse, en primer lugar, que la doctrina sentada por los artículos 1.521 y 1.525 del Código penal, ya citados, no es otra cosa que la elemental y clara expresión de la idea fundamental del retracto contenida en nuestras antiguas leyes, cual es la redención del tanto, cosa vendida, por el tanto, precio estipulado y entregado por el comprador, y en esta doctrina no cabían segregaciones, que repugnaban a la esencial naturaleza de institución tan sencilla; y por consiguiente, si la subrogación de derechos y acciones se imponía y había de tener lugar, no era posible limitarla ni circunscribirla a unos extremos con exclusión de los otros, pues en ese caso perdería su esencial carácter de transmisión plena de derechos; y en segundo término, había que tener presente que la parte recurrida del fallo no contiene una simple reserva del derecho a reclamar, sino que establecía, por el contrario, una reserva del derecho de percibir, lo que desde luego otorgaba una facultad a don José F. B.; declarando en seguida, categórica y explícitamente, que los laúdennos y pensiones de censo vencidos y no satisfechos no deben comprenderse en el retracto, por lo que en dicho extremo recurrido del fallo hay una segregación, una eliminación de parte de los elementos constitutivos de la subrogación, base y fundamento legal aceptado en la primera parte de la sentencia;
Segundo. El art. 1.641 del Código civil, que establece el principio cardinal de nuestra legislación antigua —ley 71 de Toro— de que cuando se venden conjuntamente varias cosas por un solo precio, se han de retraer todas o ninguna, al ordenar que «cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, no podrá utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con exclusión de las otras»; y el art. 1.212 del mismo Código, que fija la naturaleza esencial de la subrogación, determinando que ésta «transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anejos», de cuyos textos legales, íntimamente relacionados entre sí y con la doctrina sentada en la infracción anterior, dedúcese a sensu contrario que no se debe privar al retrayente de unas cosas y concederle otras, sino que se ha de subrogar al comprador en todas o en ninguna; y el fallo, en su parte recurrida, infringe dichas disposiciones, por segregar de la subrogación otorgada al retrayente D. José P. B. las pensiones y laudemios vencidos y no pagados, siendo, como fueron, vendidos conjuntamente con el censo y dominio directo por un solo precio y en el mismo contrato;
Tercero. Los principios de derecho in toto et pars continetur, establecido por la ley 113, Digesto, libro 50, tít. 17, De regulis juris, y «lo accesorio sigue a lo principal», emanado de varias leyes, entre ellas, de las 129 y 178 de los mismas, tít. 17, libro 50 del Digesto; así como la ley 23, párrafo tercero, Digesto, libro 6.°, tít. 1°, De reivindicatione, que determina es accesorio todo aquello que no puede subsistir sin lo principal, necesse est ei rei cedi quod sine illa esse non potest; y de la misma manera las leyes 3.ª, Código, libro 4.°, tít. 66, De jure emphyteutico, y 2.º y 4.º, tít. 31, libro 4.° del volumen 1.º de las Constituciones de Cataluña, que consideran el laudemio como esencial en el censo y derecho propio y exclusivo del dominio directo, en relación entre sí todas estas leyes; infracción realizada, en cuanto el fallo recurrido, después de declarar en su primera parte había de ser subrogado don José P. B. en el dominio directo, excluía en seguida de esa subrogación las pensiones y laudemios vencidos y no pagados, reservando el derecho de percibirlos a don José F. B., declarando que dichos laudemios y pensiones no deben comprenderse en el retracto, destruyendo el principio de que la parte está contenida en el todo, in tolo et pars continetur, y vulnerando el axioma de derecho de que lo accesorio sigue a lo principal, no obstante que si se hubiera dado el caso de que don Antonio, heredero de confianza de doña María Josefa, como dueño directo de la enfiteusis de José F. B. y en virtud de su dominio mediano, hubiera vendido su derecho a cobrar las pensiones y los laudemios vencidos con entera separación de su dominio directo, también entonces don José P. B., como enfiteuta, podría haber utilizado el retracto, por tratarse de uno de los derechos dominicales que surgen de la enfiteusis, que caracterizan el dominio directo y son un tanto del mismo que el dueño útil puede redimir por el tanto que un extraño diere; no perdiendo la pensión en el laudemio, por estar vencidos, su naturaleza esencial de tales, antes bien tienen una existencia subordinada al derecho real de censo que los ha engendrado, produciendo en él sus efectos de vencidos y no pagados con más o menos trascendencias, según los casos; no siendo otros el origen de donde emanan y el título para ser pedidos, que el derecho que entrañan el dominio directo, en cuyo nombre, y sólo en él, pueden ser reclamados; siendo parte —pues vencidos o no vencidos— del dominio directo, y como tales, y en su virtud, del principio de reciprocidad establecido en el art. 1.636 del Código civil, para utilizar, «lo mismo el dueño directo que el útil, el derecho de tanteo y el de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo derecho sobre la finca enfitéutica»; José P. B., por su carácter de dueño útil, hubiese retraído las pensiones o laudemios vendidos como porciones o partes integrantes del dominio directo que el señor de éste, como tal, había enajenado; del mismo modo que si el dueño útil hubiese vendido o dado en pago una parte de la finca acensuada, el señor del dominio directo hubiera podido retraerla; siendo simplemente el hecho concreto que el dueño directo don Antonio había vendido a don José F. B. el derecho a cobrar las pensiones y laudemios atrasados conjuntamente en la misma escritura y por el mismo precio que había enajenado su dominio directo; y por consiguiente, los laudemios y las pensiones vencidas estaban comprendidas en el retracto;
Cuarto. Las leyes 75 y 107, Digesto, libro 46, tít. 3.°, De solutionibus, que establecen la confusión de las personalidades del acreedor y del deudor como modo de extinción del crédito y débito; en cuanto la sentencia recurrida, después de declarar haber lugar al retracto, y en su virtud condenar a don José a que otorgue a favor de José P. B. escritura pública, subrogándole en el lugar de derechos y acciones que respecto al dominio de la finca de que se trata adquirió el propio José F. B., deja en su segunda parte subsistente a favor de éste el derecho de percibir las pensiones y los laudemios vencidos; siendo así que subrogado José P. B. en el lugar, derechos y acciones adquiridos por José F. B., y consolidados los dominios útil y directo, quedaban confundidas las personalidades del acreedor y deudor y extinguidos el crédito y el débito por este medio legal, por sintetizar don José P. B., una vez subrogado, las dos personalidades, deudora y acreedora.
III. Estimación del primer recurso
Considerando que el retracto legal se ha establecido para lograr, según su naturaleza, la consolidación de los dominios que se encuentran desmembrados ó individuos, ó para que desaparezcan las unidades pequeñas de la propiedad, en favor de quien haya de conseguir este resultado, y por consiguiente, procede sólo contra los extraños que adquieren derechos sujetos al retracto, pero no contra los que tienen igual interés en la consolidación, salvo las prferencias establecidas por la ley en casos determinados:
Considerando que en el del presente recurso no puede reputarse á don José F. B., adquirente del censo de que se trata, como extraño con relación al retrayente José P. B., porque si bien éste ha ejercitado su derecho como poseedor del dominio útil de la subenfiteusis establecida por el causante de José F. B., no es menos cierto que éste es á su vez condomino en el útil á que afecta la totalidad del censo vendido, y tiene, por consiguiente, cuando menos, al mismo interés y derecho en la desaparición del censo por la consolidación de los dominios:
Considerando que, esto sentado, al declarar la Audiencia haber lugar á la demanda de retracto interpuesta por razón de dominio útil perteneciente á José P. B., y en su virtud condenar á José F. B. á otorgar en favor de aquél la escritura pública de subrogación respecto al dominio que por compra adquirió José F. B., ha cometido las infracciones alegadas en los tres primeros motivos del recurso interpuesto por don José F. B., puesto que como queda dicho, ni éste es un extraño con relación al censo comprado, ni José P. B. tiene preferencia sobre él; no siendo necesario ocuparse de las infracciones invocadas en el cuarto motivo, referentes al tiempo en que se presentó la demanda de retracto:
Considerando que concretado el recurso interpuesto por don José P. B. á la parte del fallo que reserva el derecho á percibir laudemios y pensiones de censos vencidos y no satisfechos, como no comprendidos en el retracto, dándose lugar á la casación de la sentencia en el sentido de no reconocer a José P. B. el derecho á retraer el censo en cuestión contra el José F. B., adquiriente del mismo, falta base á este segundo recurso, supuesta la estimación del interpuesto por don José F. B.
Concordances:
En materia de retracto correspondiente al enfiteuta, véase lo dispuesto en él art. 318 de la Compilación. - Respecto a la colisión entre el retracto enfitéutico y el de comuneros, véase lo dispuesto en el art. 1.642 del Código civil.
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