Llibre:3
DE LOS DERECHOS REALES
Títol:4
DE LA ENFITEUSIS
Capítol: 1
NATURALEZA, CONSTITUCIÓN Y EXTINCIÓN
Sentència 21 - 7 - 1920
ENFITEUSIS : CONSTITUCIÓN POR NEGOCIO JURÍDICO Y REQUISITOS DE FORMA. — FUENTES DEL DERECHO CIVIL CATALÁN : LA COSTUMBRE.
I. Antecedentes
Por escritura pública de 9 agosto 1917 D. Eusebio C. S. vendió a su convecino D. Salvador C. G. cuatro solares descritos en el documento, describiéndose en cuanto a la primera finca que estaba afecta a un censo contratado verbalmente por el vendedor con el Sr. C. a quien debería pagar el adquirente el canon de seis pesetas anuales; las otras tres restantes fincas, se hallaban también acensadas verbalmente a otros tantos censatarios.
Presentada esta escritura en el Registro de la Propiedad de Vendrell, el Registrador denegó la inscripción, alegando lo siguiente: 1.° Que efectuándose la compraventa de los inmuebles descritos bajo la base de que estaban ya acensados a terceras personas, no pudo el vendedor afirmar la existencia de tales censos, ostentar al mismo tiempo el carácter de dueño ni considerarse, por tanto, con capacidad bastante para transmitir el dominio de las fincas.
El Notario autorizante interpuso recurso basado en los siguientes motivos.
II. Fundamentación del recurso
Afirma que la citada escritura está redactada con arreglo al Derecho consuetudinario de la comarca y con arreglo a la conciencia jurídica del país; que la indicada costumbre parece comprobada por los distintos casos de establecimiento perpetuo, otorgados por distintos Notarios, con la circunstancia de que, por regla general, los censos son en nuda propiedad al 3%, y que en muchos de ellos se indica que en el solar establecido existe ya casa edificada; que en lá escritura que es objeto del recurso sólo hay una promesa de constitución de censo o promesa de venta, llegado el caso; que después de extensas consideraciones concluye por sentar que no puede haber en la enfiteusis (contrato inventado por el Emperador Zenón) transmisión de derecho sin la correspondiente escritura, regla legal basada en una ley romana, otra de las Partidas, en las opiniones de los autores catalanes de Notaría; que en el caso que se discute se trata de una concesión verbal, que no puede dar origen a ningún derecho real, tanto en lo que hace referencia al Registro de la Propiedad como en el terreno del puro Derecho civil, ya que la interpretación que se ha de dar a la exigencia de la escritura en la enfiteusis ha de ser rigurosa, por tratarse de un contrato de Derecho civil o de estricto derecho, y ya que, tanto por el Derecho patrio como por el Derecho romano, se exige en la enfiteusis escritura pública; que además no aparece en la escritura que es objeto de este recurso manifestación alguna que exista contrato entre el censualista y el censatario, pues sólo existe una promesa de constitución de censo o de Venta, cuyas promesas no son inscribibles en el Registro de la Propiedad; que, por otra parte, en la enfiteusis el censatario sólo tiene la cuasi posesión del inmueble y el censualista tiene la posesión civil del mismo, por ser el señor del dominio directo; que las indicaciones que se hacen en la escritura del recurso no pueden calificarse de contratos de censos, ni menos de ventas de terrenos, a los sujetos indicados en cada solar, lo cual demostró el propio Registrador a la vez liquidador del impuesto de Derechos Reales, pues no liquidó dicha escritura como constitutiva de ningún censo, a pesar de que se indican cuatro, sino sólo de compraventa...
El Registrador de la Propiedad alegó en defensa de su nota lo siguiente: que el punto primordial del recurso queda limitado a determinar la virtualidad y trascendencia legal que con relación a la venta formalizada hayan de tener las declaraciones que la escritura contiene respecto a los censos de referencia; que cualquiera que fuese la forma de constitución de dichos censos, es evidente que se hallan reconocidos en el documento público a inscribir que es al fin cuanto basta para que desde luego tenga tan expresivo reconocimiento verdadera trascendencia jurídica, en cuanto produce el inmediato y determinado efecto que le atribuye el artículo 29 de la Ley Hipotecaria; que no siendo los bienes inmuebles enajenados de la pertenencia del vendedor, toda vez que antes los transmitió a título de censo, no pudo ya, confesando esta cesión que respeta, enajenarlos al comprador, por la sencilla razón de que no se hallaban en su poder; que otra conclusión distinta conduciría forzosamente a aceptar la contradicción manifiesta que entrañaría el hecho de afirmar el vendedor que es dueño de tales inmuebles al mismo tiempo que reconoce haberlos dado en censo a diferentes personas; y esto, que es absurdo, afecta a un elemento esencial del contrato y por ende a su eficacia y validez; que el primer defecto señalado en la nota denegatoria no nace del Registro, ya que es incuestionable que el vendedor ha podido disponer libremente de su derecho inscrito (y esto no se discute), sino que radica en el propio documento sometido a la calificación del Registrador, y como a juicio del que informa, el titular inscrito dispuso antes en favor de los censatarios del dominio pleno, si el censo fue reservativo, o menos pleno de ser enfitéutico (cosa que se ignora), es evidente que por determinación de su voluntad, de modo solemne significada, se había desprovisto ya, en más o en menos, de las facultades que el Registro le otorga, y, por consiguiente, modificando la capacidad que éste acusa no pudo realizar la venta de que se trata en los términos absolutos en que aparece formalizada; que careciendo la costumbre que el recurrente invoca de fuerza legal alguna, toda vez que por no ser propiamente jurídica no constituye la norma positiva a que pueda ajustarse el establecimiento del derecho real de censo, mal podía el que informa prescindir de ella, cual gratuitamente afirma el Notario recurrente en su informe.
El Presidente de la Audiencia declaró que la escritura de venta de 9 agosto 1917 se hallaba extendida con arreglo a las formalidades legales, interponiendo el Registrador un nuevo recurso.
III. Desestimación del recurso
Considerando que según expresa declaración del artículo 41 de la ley Hipotecaria, quien tenga inscrito a su nombre el dominio de inmuebles o derechos reales gozará de todos los derechos consignados en el Libro II del Código civil a favor del propietario, y esta presunción legal, contra la cual sólo puede prevalecer la prueba plena, ante Tribunal competente, de hallarse equivocado el Registro y de existir en realidad un derecho contradictorio de la inscripción sirve, por su patente sustantividad, de apoyo y justificación a la compraventa autorizada en 9 agosto 1917 por el Notario recurrente, lo mismo que el precepto fundamental del artículo 20, cuyo párrafo primero fija como necesario y suficiente para inscribir los documentos en virtud de los que se transfiera o grave el dominio de bienes inmuebles o derechos reales, la previa inscripción de éstos a favor de la persona que otorgue la transmisión o gravamen.
Considerando que la costumbre generalizada en Vendrell de que los propietarios concedan verbalmente en establecimiento a censo en nuda percepción porciones de terreno para edificar, mediante obligaciones convenidas entre dueño del predio y futuro censatario, que garantizan suficientemente los fines económicos perseguidos, abre un periodo de ensayo y provoca una situación jurídica provisional, que puede terminar por un establecimiento o por una venta, y en nada se opone a la vigencia de los principios hipotecarios, que no entran en juego cuando se trata de meros compromisos no autenticados.
Concordances:
En el orden a la constitución de la enfiteusis por negocio jurídico según el derecho actual, véanse los artículos 298 de la Compilación y artículo 1629 del Código civil. - Las fuentes del Derecho civil catalán actual vienen determinadas por lo dispuesto en el apartado 1.°, artículo 1.° y artículo 2.° de la Compilación; disposición final 2.a de la misma, y artículo 6.a del Código civil.
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