Sentència 22 - 12 - 1969
RESCISIÓN POR LESIÓN.-
LA DETERMINACIÓN DEL JUSTO PRECIO. CRITERIOS PARA SU VALORACIÓN. EL JUSTO PRECIO EN LOS CONTRATOS DIVERSOS DE LA COMPRAVENTA. CUESTIONES PROCESALES
I. Antecedentes
El padre del actor D. Luis C. P. vendió a D. Isidoro J. R. y D. Salvador J. O. una casa arrendada por la cantidad de 650.000 pesetas, y situada en Barcelona. Al fallecer su padre el actor interpuso demanda contra los citados compradores, al amparo del art. 323 de la Compilación de Derecho catalán, solicitando la rescisión de dicha venta por estimar que el precio pagado era lesivo en más de la mitad, puesto que, según informes de peritos que adjuntaba, el valor real de la finca en el momento de efectuarse la venta era de más de 5.000.000 de pesetas, a lo cual se opusieron los demandados, alegando en primer lugar que la finca estaba ocupada por arrendatarios, lo cual disminuía su valor y en segundo lugar, que el verdadero precio pagado era de 900.000 pesetas.
El Juez de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda y apelada esta decisión, fue confirmada por la Audiencia, contra cuyo fallo se interpuso recurso de casación.
II. Motivos sustantivos del recurso
1,° Se apoya en el número primero del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, por estimar infringidos, por interpretación errónea, los artículos 323, 324 y 325 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, y sus precedentes, las leyes Segunda y Octava "de rescindenda venditione" del Código de Justicia (sic) y los capítulos Tercero y Sexto, tít. diecisiete de las Decretales de Gregorio IX. En efecto, el concepto general que utilizan los antecedentes romanos y canónicos de la constitución, así como el art. 323 de la Compilación, es el de que el término de comparación del precio pagado, es el de "justo precio" del bien inmueble enajenado. Ahora bien, la sentencia recurrida prescinde totalmente de este concepto, que entraña y postula un criterio de justicia, de equidad, de objetividad, para atenerse únicamente a lo que llama "valor en cambio" o "valor en venta". Cierto que el art. 324 de la Compilación tiende a concretar lo que debe entenderse por "justo precio", diciendo que se entenderá "el valor en venta que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de iguales y análogas circunstancias. Pero, contraía aplicación exclusivista por la sentencia de este precepto, es evidente que esta interpretación es errónea, por cuanto: a) El "justo precio" es la medida inicialmente señalada por la Ley, siendo el "valor en venta" sólo un módulo más al que el Juzgador deberá atenerse para determinarlo, y nunca un criterio de valoración excluyente de los demás, como se deduce de la situación de ambos conceptos, el primero del artículo definitario, el 323, y el segundo en otro precepto complementario, el 324; b) El "valor en venta" según el artículo 324, se obtendrá del que tengan las "cosas" de "iguales o análogas circunstancias". Es decir, que se exige por el texto legal la constatación con los precios de mercado de una pluralidad de bienes, y, además, una identidad de situaciones y características. Pues bien, el "valor en venta" que adoptan las sentencias de primera y segunda instancia, tomándolo del dictamen de los peritos, es citado por ésta como dimanante de una sola venta que conocen y sin que puedan afirmar fundadamente, la identidad o analogía de características con la finca de autos.
2. ° Se apoya también en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por estimar infringido, por interpretación errónea, los propios preceptos legales citados en el motivo anterior, es decir, los artículos 323,324 y 325 de la Compilación de Cataluña y sus precedentes del Derecho romano y canónico. Establecido, según resulta del motivo anterior, que el "precio justo" no es sólo y exclusivamente el "valor en venta", y que, además, la sentencia no se apoya en un "valor en venta", forzado con los requisitos que señala el art. 324 de la Compilación, es visto que el fallo interpreta, indebida y erróneamente, los preceptos legales que se citan, al no dar lugar, a la rescisión, pese a que tomó en consideración y manipula cifras que ponen de relieve la existencia en más de la mitad del precio.
3. ° Se apoya asimismo en el número primero del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación de la doctrina legal contenida en las sentencias de 19 de octubre de 1959 y 18 de mayo de 1955, relativas al concepto de contratos aleatorios, como supuestos de exclusión de la rescisión por lesión.
III. Desestimación del recurso
La sentencia que comentamos desestima el recurso, principalmente en base a los siguientes Considerandos.
Que igual suerte ha de correr el primer motivo que, fundado en el n.° 1.° del art. 1.692, denuncia la infracción, por interpretación errónea de los arts. 323, 324 y 325 de la Compilación del Derecho Civil especial de Cataluña y sus precedentes, las leyes 2.a y 8.a "de rescindenda venditione" del Código de Justiniano. Se refiere a C. 4, 44, 2 y 8, y los Capítulos Tercero y Sexto, título 17 de las Decretales de Gregorio IX porque el "valor en venta a que se refiere el citado artículo 324, en su párrafo segundo, no es un módulo más para determinar el "justo precio" como sostiene el recurrente, sino que lo identifica con él al disponer que "para apreciar la existencia de la lesión, se atenderá al justo precio, o sea el valor en venta que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato en relación a otras de igual o análogas características en la respectiva localidad", con lo cual el precepto legal ha venido a recoger sustancialmente la doctrina jurisprudencial, según la cual, a efectos de la acción rescisoria por lesión enorme o ultra dimidium, el precio justo de las cosas es el que normalmente se le asigna en el mercado al tiempo de su enajenación, sin que por otra parte, quepa impugnar la apreciación que hace la Sala de Instancia de la prueba pericial, por la vía que en este motivo utiliza el recurrente, como éste intenta, a lo que cabe añadir que, en todo caso, afirmándose en los Considerandos tercero y séptimo de la sentencia recurrida que en el proceso no aparece otro valor en venta que el señalado por los peritos, no impugnándose eficazmente esta declaración en el recurso, ni probado en éste la existencia de otro valor en venta distinto del que establece la resolución impugnada, nunca podría darse lugar a la casación de la sentencia, por ser al demandante y hoy recurrente a quien incumbe la justificación del exceso, y al quedar este extremo improbado faltarían los elementos precisos para acceder a la rescisión por lesión de la venta de que se trata.
Concordances:
Comentari
M.ª ENCARNACION ROCA DE LAQUE
COMENTARIO
El comentario a esta decisión del Tribunal Supremo debe ajustarse al estudio del concepto de justo precio, trabajo enojoso, puesto que supone la concreción de un tema altamente desdibujado y muy constreñido a las circunstancias de cada caso concreto. El problema de la determinación del justo precio lleva consigo la elección o establecimiento de unos criterios de valoración, que pueden haber sido determinados de antemano por el legislador, o que pueden dejarse al arbitrio del juzgador. Éste es el problema concreto de la sentencia y entraremos en su estudio más adelante.
Nos interesa, en primer lugar, examinar qué es lo que ha entendido la doctrina y la jurisprudencia por justo precio, teniendo en cuenta, sobre todo, que el valor de la cosa constituye objeto del contrato.
I. DETERMINACIÓN DEL JUSTO PRECIO Y CRITERIOS DE VALORACIÓN
Las leyes romanas clásicas que se refieren al contrato de compraventa y que lo regulan no hablan de precio justo, sino de precio cierto. Así la Inst. lib. 3, tít. 23, pf. 1 dice que es necesario que el precio sea cierto y determinado; podía determinarse ya mediante un convenio entre las partes contratantes o bien en relación a una cantidad determinable, aunque no se consideraba precio cierto si su fijación se dejaba al arbitrio de una de las partes o de otro en general: "generaliter alieno arbitrio"; podía, sin embargo, encargarse la determinación a una persona cierta, aunque los jurisconsultos discutieron acerca de si en este caso la venta sería perfecta o no. Podía ser fijado el precio con relación a una cantidad determinable: p. e. el precio que tengo en la caja, con lo cual éste tenía algo de aleatorio; ello lo encontramos citado en un texto de ULPIANO.
Es, por tanto, extraño a los juristas clásicos el concepto de iustum pretium, puesto que el criterio liberal que presidía la vida comercial romana lo hacía innecesario; ahora bien, en el Derecho postclásico aparece la idea de que cada cosa tenía un precio justo 6. JORS, citando a LEW, dice que ya en las fuentes clásicas se encuentran referencias a la iusta aestimatio y al iustum pretium, pero ello es dudoso. Es una Constitución de Diocleciano y Máximiano en C. 4.44.2 y 8 la que habla de rescisión del contrato de compraventa en el caso de que el vendedor haya recibido menos de la mitad del justo precio de la cosa vendida, pero sin aclarar ni definir lo que se entendía por justo precio. Algunos otros textos hablan, no de precio justo, sino de minoris pretii (C. 4.44.2) y de praeti nomine vilioris (C. Teo. 3.1.4).
Es en la concepción del Derecho intermedio cuando se consolida la idea del justo precio. El Derecho canónico considera este problema desde el punto de vista
de la moral contractual y en los textos de las Decretales y en algunas Constituciones de los Papas resolviendo litigios sobre este punto, se habla del justo precio desde el punto de vista del perjuicio que acarrea su ausencia al vendedor.
En las Costums de Tortosa encontramos ya lo que puede pasar por una definición del justo precio, dice: "Menys de la meytat del just preu, es dit, si la cosa valrá XX e s'es veñuda menys de X poc o molt; ... pero la valor de la cosa dea esser guardada el temps que la venda fo jeta e la sao" (Rub XXIII, lib. IV, cost. III). Hay aquí, pues, un esbozo de lo que modernamente entendemos por justo precio: el valor de la cosa en el tiempo en que se vende. También en las Partidas existe una definición semejante: "E por menos del derecho precio podría ser hecha la vendida quando de la más cosa que vale diez marauedís fue fecha por menos de cinco marauedís" (Part. 5, tit. 5, ley 56) ; en el mismo sentido se pronuncian el Ordenamiento de Alcalá y la Novísima Recopilación , en una ley que alguna vez fue aplicada por el Tribunal Supremo a Cataluña con referencia a las ventas efectuadas en pública subasta, como veremos al tratar de la lesión en este tipo de ventas.
La doctrina clásica ya hemos dicho que consideró la lesión en más de la mitad del justo precio como un aspecto que oscurecía la moral contractual, lo cual lo hacía rescindible y casi ningún glosador analiza la lesión como un simple hecho, sino que se refieren a ella como una coartación de la libertad de consentimiento, configurándola como un Dolus re ipsa. Así, CINO DE PISTOIA distingue entre la lesión enorme y la módica: esta última exime de la restitución, considerando nula la donación hecha por el vendedor, del complemento del precio. BARTOLO habla del valor de la cosa y, comentando la ley segunda, dice que o bien uno sabe el valor de la cosa y bien puede venderla a un precio más bajo, condonando una parte, o bien uno lo ignora, puesto que en este caso parece que lo que quiere condonar al decir "y lo que vale más" es poca cosa o cantidad, puesto que si ha sido perjudicado en más de la mitad del precio que intentaba condonar, puede actuar en contra.
Entre los autores catalanes no encontramos una definición clara de justo precio. Únicamente CÁNCER y RIPOLL dan un concepto bastante aproximado al que modernamente se ha entendido por la doctrina y la jurisprudencia. FONTANELLA habla de la distinción, que también hacen Ripoll y Cáncer, de los tres grados en el precio, y diferencia la lesión módica, que no da lugar a la rescisión de la enorme, que daría lugar a ella ; más adelante dice enimo daré e\ esset ultra quod deheretur, quod non est iustum, lo cual no constituye una definición clara de lo que entiende Fontanella por justo precio u. También en la decisión 66 dice que es difícil juzgar en esta materia y añade que suele decirse que la lesión es enorme cuando el que debería pagar 1.000 paga 130.
Tampoco TRISTANY aclara mucho la cuestión, aunque en la decisión 6 número 11, al hablar del precio, lo relaciona con el que se da en el lugar donde se compra.
Ahora bien, con CÁNCER y RIPOLL se da una definición muy aproximada de la determinación del concepto de justo precio, que luego veremos reflejada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo: el primero considera que el justo precio se determina por el valor en renta de la cosa más su valor en venta. RlPOLL lo relaciona con éste último. Efectivamente, CÁNCER dice que entre los varios modos de rescindir la venta está la lesión en más de la mitad del justo precio y continúa: "Et sic debet articulan et probari rem illam communi aestimatione valere iantum iempore contracius articulando, quod illa res eral talis qualitalis et talis loco proficta, ex quod solenl tot fructus ei reditus colligi et quod res talis qualitatis iusta et communi aestimatione valet tanlum et solet vendí pro tanto comuniter". Es decir, que para Cáncer, la cosa debe valorarse según el lugar donde está situada y los frutos que produce y que, habiendo tenido esto en cuenta, debe mirarse por cuanto suele venderse la misma cosa, con las mismas características en el mismo lugar; o sea, que valora la cosa sumándole la estimación de los frutos y rentas que produzcan, a lo que se dé por ella en el mismo lugar, lo cual no determina su justo precio, sino que constituye un medio de prueba a tener en cuenta para fijarlo.
RIPOLL recoge la distinción entre los tres grados del precio, es decir, que una cosa puede valer como mínimo 100 y como máximo 150, en lo cual cita a Covarrubias y sigue diciendo que el justo precio no está en el valor de afección que cada hombre tiene hacia la cosa que vende, sino que "sed ex communi commercio el aestimatione nempe in quantum vendí possit in loco publici fori".
Ahora bien, el concepto de justo precio no ha evolucionado mucho, sino que los autores han venido sosteniendo estas mismas tesis. POTHIER define el justo precio como "aquel a que las de igual naturaleza y bondad se acostumbran vender en los lugares en que se hallan situadas, si son heredades, o en que son puestas a la venta, si son cosas muebles". Más adelante afirma que no debe tenerse en cuenta ni el estado ni el valor de la heredad en el momento actual, sino sólo lo que valía comparativamente al estado en que entonces se encontraba y al precio corriente que tenían entonces las cosas de la misma naturaleza; además hay que tener en cuenta que el precio de las cosas no consiste en un punto indivisible, sino que tiene una cierta extensión, que les es permitido correr a los contratantes y "por lo mismo no se entiende haber lesión ni iniquidad en un contrato a menos que lo que ha recibido una de las partes sea superior al máximo del precio del mismo" tó. O sea que para POTHIER debe tenerse en cuenta el valor intrínseco de la cosa, que puede modificarse por su valor en venta: lo que se paga por una heredad de las mismas características en el momento de la compra en el mismo lugar, y esto será lo que deberá ser tenido por justo precio a los efectos de determinar la existencia de la lesión.
ELÍAS y FERRATER dicen que para determinar si hay lesión en más de la mitad del justo precio, deberá atenderse al valor y estado de la cosa en el tiempo del contrato, sin que pueda servir de precedente el precio por el cual la hubiese adquirido el vendedor . BROCA IAMELL no especifican qué debe entenderse por justo precio, limitándose a citar dos resoluciones del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1875 y 12 de marzo de 1864, en que se declara que debe apreciarse el valor de la cosa por los frutos y rentas que produce, con lo cual el Tribunal Supremo parece aceptar como criterio de valoración el valor en renta de la cosa y no su valor en venta 70.
BORRELL dice que las partes pueden vender tan caro y comprar tan barato como puedan, pero las enajenaciones hechas a título oneroso por un precio inferior a la mitad del justo son rescindibles por lesión. BORRELL configura la lesión como un vicio de consentimiento y añade que basta probar el verdadero valor de la cosa y que comparado con el precio, guarda una desproporción determinante de la lesión. Estos razonamientos son un tanto débiles, puesto que BORRELL no acepta ningún criterio de valoración, aunque en la nota 8 bis de la pág. 289 de la edición castellana de su obra dice, citando a ALMEDA, que es muy difícil precisar el justo valor de la cosa vendida y cita asimismo una sentencia del T. S. de 8 de abril de 1931, en la que no se acepta como criterio de valoración el valor en renta de la cosa . ROCA SASTRE ya modernamente, afirma que la legislación universal actual es favorable al principio de justicia en el precio, aunque no adopte criterios rescisorio, sino el sistema preventivo o de tasas. ROCA habla siempre de valor en cambio, tanto al referirse a las ventas efectuadas en pública subasta, como a contratos especiales, como la venta a carta de gracia, definiendo lo que él entiende por justo precio de la siguiente forma: "La determinación debe hacerse teniendo en cuenta el estado material en que se hallaba la cosa en el momento de la venta y en comparación con el precio corriente (valor en cambio) que en localidad respectiva tengan las fincas de igual o parecidas circunstancias".
La jurisprudencia. — El Tribunal Supremo ha seguido siempre un criterio muy unitario en la materia; aunque en sus primeras sentencias no se pronuncia claramente sobre el criterio de valoración que sigue para determinar el justo precio.
La sentencia de 30 junio 1906 habla de que es necesario determinar el justo precio con arreglo al valor que la cosa enajenada tuviese al realizar la venta, criterio que de forma parecida sostiene la de 25 de junio de 1908; otra sentencia de 22 de diciembre del mismo año parece más explícita cuando desestima el recurso en base a que el Juzgador no sólo "no prescinde del valor real que tenga la finca en el momento de su enajenación, sino que lo calcula por un conjunto de elementos varios y de circunstancias en que el contrato de venta se realizó", con lo cual da un criterio de valoración del justo precio. En otras decisiones el Tribunal Supremo habla de valor y de engaño en más de la mitad del justo precio , pero es en dos decisiones, de 1931 y 1936, respectivamente, donde más claramente decide el T. S. cuál ha de ser el criterio para valorar el justo precio de la cosa vendida. La sentencia de 8 de abril de 1931 dice: "Del mismo modo ha de ser desestimado el segundo de los motivos del recurso para pedir la casación de dicha sentencia, pues aunque con relación a él se invoca el número 7 del art. 1.692 de la L.E.C. y se señalan como documentos auténticos los recibos de inquilinato reconocidos en el pleito por los arrendatarios o inquilinos de la finca vendida, es manifiesto que de tales recibos no resulta evidenciada la equivocación del Juzgador al apreciar éste cuál es el valor de la expresada finca, porque el valor en renta de un inmueble utilizado para vivienda puede en un momento determinado y por las circunstancias que en él concurran ser muy diferente de su valor en venta, que es, indudablemente al que hay que atender para que los Tribunales, conforme al Derecho canónico y romano vigente en Cataluña, respecto a este particular, decreten la rescisión de una compraventa por lesión en más de la mitad de su justo precio" y asimismo, la sentencia de 22 de abril de 1936, referida a Navarra, dice que "la lesión enorme es la que se causa comprando por algo más de una mitad o vendiendo por una mitad menos del precio justo de aquel que, atendida la naturaleza de la cosa, sus productos y la estimación común, le corresponda". En estas dos sentencias encontramos, claramente expresados, los elementos que juegan en la valoración del justo precio y podemos deducir de ambas las siguientes consecuencias: 1.° La estimación del justo precio se refiere siempre al valor en venta; 2.° En la determinación de justo precio deben tenerse en cuenta varias circunstancias:
a) su naturaleza
b) sus rentas
c) su estimación, o lo que es lo mismo, su cotización en el mercado.
Todos estos elementos, sumados, constituyen el justo precio, cuya lesión en más de la mitad da lugar a la rescisión del contrato.
Asimismo, niega el T. S. que sea un criterio a tener en cuenta en la fijación del precio el que éste se pagara en moneda desvalorizada, en época de guerra, en la llamada "zona roja" , puesto que, como se dice en la sentencia de 3 de marzo de 1944, "debe apreciarse únicamente el precio al tiempo de otorgarse el contrato..." y más adelante "... es necesario determinarlo con arreglo al valor que la cosa enajenada tuviera al realizarse la venta", criterio que se repite en la sentencia de 18 del mismo mes y año y con parecidos conceptos se resuelve un caso semejante en la sentencia de 23 de mayo de 1944, en la que se establece: "para que la correspondiente acción tenga condiciones de viabilidad es inexcusable que se pueda determinar y determine cuál es el verdadero valor de la cosa vendida al tiempo de otorgarse el contrato de compraventa, como base necesaria para el cálculo de la desproporción indicada..." ... "sin que deban consiguientemente afectarle los acaecimientos que, con posterioridad, puedan influir sobre las bases de valoración de la cosa vendida o la moneda utilizada". Y en el último Considerando establece que la inseguridad en el orden económico y jurídico que se daba en la Cataluña republicana, no es óbice para saber que el precio que se pagó por la cosa es el verdadero, aunque en esta sentencia el T. S. no decide en base a otra cosa que a que no se probó el verdadero valor de la cosa al tiempo de celebrarse el contrato.
En la sentencia de 3 de enero de 1952 se plantea un caso interesante: se trata de dos vendedoras, propietarias de una casa situada en Barcelona, que en 1938 la enajenaron a D. Vicente por una cantidad determinada, quien volvió a venderla un mes más tarde; las vendedoras dedujeron demanda pidiendo se rescindiese la venta por considerarla lesiva y el comprador se opuso alegando que además del precio escriturado, había satisfecho una serie de deudas personales de las vendedoras, que debían imputarse al precio pagado; el Juzgado de Primera Instancia aceptó la demanda, sentencia que fue revocada por la Audiencia y confirmada por el Tribunal Supremo que, después de sumar todo lo satisfecho por el comprador D. Vicente en pago de las deudas de las vendedoras al precio pagado por el inmueble, declara que aquél no es lesivo y que, por tanto, no procede la rescisión. El problema que plantea esta sentencia es muy interesante, ya que examina el justo precio desde un punto de vista distinto al usual, puesto que las cantidades que determina el T. S. que deben imputarse el precio son las siguientes:
1. ° 119.000 pesetas satisfechas en concepto de precio del inmueble por el comprador a las vendedoras;
2. ° 22.478*85 pesetas en pago del capital e intereses de una hipoteca al Banco Hipotecario el 17 de agosto de 1938;
3. ° 16.580*97 pesetas a la misma sociedad por revalorización del pago anterior en 1943;
4. ° 11.000 pesetas a D. Ricardo, acreedor de las vendedoras; y
5. ° 30.000 pesetas a doña Emilia en el mismo concepto.
Puesto que la doctrina ha entendido siempre que las hipotecas y gravámenes de toda especie que soporte la cosa vendida, entran a formar parte del valor de la cosa, disminuyéndolo, es lógico que'se impute al precio el montante de la hipoteca, pero nunca lo ha sido la cantidad satisfecha por un comprador en pago de una deuda personal del vendedor, o que, como mínimo, no comporte una carga directa sobre el inmueble. Por ello, no vemos acertada la postura del T. S. en esta decisión, puesto que el precio de una cosa consistirá en una serie de circunstancias que modifican en más o en menos su valor intrínseco, constituyendo su valor en cambio, o dicho vulgarmente, lo que por una misma cosa, con sus mismas ventajas e inconvenientes dan en el mercado, pero creemos que no puede considerarse precio de una cosa lo que ésta vale sumándole las deudas personales de su propietario, satisfechas por el comprador; puesto que la teoría del T. S. se basa en decir que la casa vendida valía en realidad 290.000 pesetas y que las vendedoras recibieron, por diversos conceptos, 199.059*82 pesetas, que deben imputarse al precio, como dice el T. S., "y como en el presente caso la finca vendida tenía un valor de 290.000 pesetas, tanto si se estima, a los efectos de la rescisión como precio las 199.059*82 pesetas que, por consecuencia de la compra ha satisfecho D. Vicente y que ha reportado indudable utilidad a las vendedoras... las demás alegaciones carecen de interés para este caso". Ello no es cierto, puesto que el T. S. sustituye aquí el concepto de precio justo, que venía sosteniendo en todas sus anteriores resoluciones y que ha sostenido después, por el de utilidad económica, concepto muy cambiante y que puede prestarse a muchas interpretaciones y que, además, no es el que prevé la ley para que pueda darse una rescisión por lesión.
El T. S., pues, con esta excepción, ha venido considerando el justo precio como posible de determinar utilizando el criterio del valor en venta de la cosa, rechazando otros como el de la carestía de la vida y "modificaciones que se experimentan en el concepto económico del precio a través de los tiempos" (S. de 30 deoctubre de 1951); se habla de precio determinado (sentencia de 10 de octubre de 1963), cuantía del caudal relicto, en el caso de venta de una finca hereditaria (5 de febrero de 1965), valor de las fincas teniendo en cuenta "las circunstancias de dicha finca... (que) han determinado la valoración de ésta" (14 de octubre de 1965); verdadero valor de la cosa vendida al tiempo de serlo (14 de noviembre de 1950), etc., todo lo cual hace que, aunque no aparezca lo suficientemente clara hasta la sentencia que hoy comentamos, la tendencia del T. S. ha sido y es la de determinar el precio de acuerdo con el valor en cambio de la cosa al tiempo de celebrarse el contrato.
Las conclusiones, pues, a que llegamos después del estudio de las diversas opiniones de la doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, es que el precio justo constituye un concepto cambiante, que por su propia naturaleza es dinámico, nunca es estático; ahora bien, al ser un concepto que existe en la pura abstracción, debe ser materializado y para ello han de adoptarse unos criterios de valoración: éstos han sido fundamentalmente dos: el valor en renta, es decir, la valoración de lo que la cosa produce en el tiempo de efectuarse el contrato, capitalizándolo constituiría el justo precio y el valor en venta que consistirá en el valor de la cosa, más su estimación común en el lugar en que se vende. La doctrina ha adoptado, casi unánimemente, esta última solución y ello ha pasado a la legislación, puesto que el C. c, en el art. 1.291, 1.°, cuando se refiere al "valor" de la cosa, lo está haciendo, no tanto en cuanto su valor intrínseco, sino a su valor de cambio, o lo que es igual, lo que por ella se ofrece en el mercado. También la Compilación catalana acepta este criterio en el art. 325,2.°, pero ya de una forma total y explícita, cuando dice que "para apreciar la existencia de la lesión se atenderá al justo precio, o sea, al Valor en venta que las cosas tuvieren al tiempo de otorgarse el contrato". Y es que el precio no puede referirse a un valor irreal o hipotético de la cosa, como podría ser el valor de afección que ésta tiene para su dueño, sino que es algo que debe materializarse: el precio es la contraprestación que da el comprador a cambio de la cosa; sin él no existe contrato; por ello, es justo decir que el precio es siempre el valor en venta que tiene aquella cosa en las mismas circunstancias que otra y en el mismo lugar.
II. DETERMINACIÓN DEL JUSTO PRECIO EN CONTRATOS DIFERENTES
DE LA COMPRAVENTA
Respecto a la determinación del justo precio en contratos especiales y distintos del de compraventa, hay que examinarlos detenidamente para ver qué considera la doctrina y el Tribunal Supremo como justo precio en cada uno de ellos.
Compraventa a carta de gracia. — Las compraventas a carta de gracia, reguladas en los arts. 326 a 329 de la Compilación, han sido excluidas por ROCA SASTRE de los beneficios de la rescisión por lesión ; sin embargo, la Compilación admite que puedan rescindirse por lesión, cuando se haya extinguido el derecho de redención por parte del vendedor, sin que éste lo haya ejercitado, cosa que no especifica el art. 323, 2.°, pero que deducimos de dicho artículo cuando éste habla de extinguir o caducar, ya que no podemos incluir aquí el término ejercitar, puesto que cuando se ha ejercitado el derecho de Huir i quitar ya ha pasado la cosa a manos del primitivo vendedor y consideramos inútil en este caso la rescisión y, además, hasta que no se extinga el derecho de redención, no se consolida en manos del comprador el dominio de la cosa vendida, por tanto, es entonces cuando puede ejercitarse la rescisión.
El Tribunal Supremo ha venido aceptando la posibilidad de rescindir por lesión este tipo de compraventas: así las sentencias de 18 de abril de 1879, 10 de mayo de 1918 y 7 de junio de 1930, aunque esta última se refiera a un problema específico de la rescisión por lesión, acepta explícitamente el que pueda rescindirse el contrato de compraventa a carta de gracia, y concretamente dice que "la circunstancia de que la vendedora se hubiese reservado el derecho de recuperarlas juntas o separadamente (las fincas) durante el plazo que mediaba desde la indicada fecha... en razón de constituir solamente una mera consecuencia de carácter plenamente convencional del retracto voluntario, ajena por completo al contrato de compraventa"; asimismo se admite en una sentencia de 22 de abril de 1936, referida a Navarra, en la cual se determina no sólo lo que es la lesión enorme, sino que se especifica a continuación: "Existiendo pacto de retroventa, llamado en Navarra carta.de gracia..., se infiere claramente que tales ventas se hacen por menos precio que el justo de la cosa, que con aquel pacto fue vendida, al asegurar la ley que en aquellas transacciones se computaba lo que se compra por derecho en un tercio menos de lo que vale, por lo que si contra la misma se utiliza el remedio de la acción rescisoria por lesión, hay que añadir al precio que en la venta se fijó el importe que la ley estima rebajado, por la debida compensación de la restricción puesta por el pacto al comprador de no poder disponer de la cosa comprada y de la obligación de retrovenderla, siempre que el vendedor quisiera usar de la carta de gracia". Con posterioridad a esta fecha no ha tenido ocasión el T. S. de pronunciarse sobre esta cuestión. Por tanto, creemos que resulta claro que el precio de la finca vendida ha de apreciarse de acuerdo con su valor en venta en el momento de celebrarse el contrato, pudiendo éste verse rebajado por la circunstancia de existir el pacto de retroventa, aunque esto no es razón para que el precio pagado pueda ser lesivo, si es inferior a la mitad de lo que la cosa valía al tiempo de otorgarse el contrato, teniendo en cuenta el gravamen.
Contratos aleatorios. — La doctrina ha venido diciendo unánime y reiteradamente, que los contratos aleatorios no pueden ser rescindidos por lesión. Así el T. S. en sentencias de 16 de mayo de 1877 referida a Navarra, 26 de enero de 1894 y 12 de noviembre de 1910 dice que no es aplicable a los contratos aleatorios la legislación referida a la rescisión por lesión. Asimismo, la sentencia de 28 de noviembre de 1949, referida a un contrato de renta vitalicia, declaró que no era posible rescindirlo por lesión y entre otras cosas, dice que "el recurrente incide en equivocación derivada de asignar una amplitud de sentido que no tiene el texto de la ley 2, tít. 44 "de rescindenda venditione", lib. 4 del Cod. de Justiniano, con la afirmación de que conforme a él resulta claro que el empleo de la palabra "distraxerit", no expresiva de la idea limitada de venta, al aducir que basta, para que la rescisión pueda operarse, que el contrato sea oneroso y que mediante él salga o se extraiga del patrimonio de una persona un bien determinado, a cambio de un ingreso en el precio de un contravalor que sea inferior en más de la mitad al verdadero precio de la cosa, parecer desprovisto de consistencia, porque de ella le priva la sola lectura del referido texto en su integridad, que queda evidenciado que lasupuesta amplitud del término "distraxerit", queda limitativamente aplicada a la rescisión de la compraventa, que preside y abarca el epígrafe del título "de rescindenda venditione" al concretarla al caso de que la extracción o transmisión a que se refiere lo hubiese sido a un comprador por precio no justo, elementos personal aquél y real éste, que, sin duda, no son comunes a contratos distintos del de compraventa, al que, también de modo inequívoco, alude la Base octava de los mismos título y libro..." Asimismo la sentencia de 10 de mayo de 1960 niega que se aplique la rescisión por lesión en más de la mitad del justo precio en un contrato de venta de nuda propiedad, aunque la sentencia rechaza el recurso por la mera imposibilidad de establecer una valoración justa y adecuada de las fincas vendidas, al momento de su celebración y la consiguiente imposibilidad de establecer la indispensable proporción entre él y el satisfecho que determina la cuantía de la lesión.
La expresión "contrato aleatorio", que ha venido siendo usada, tanto por la doctrina, como por la jurisprudencia, ha quedado suprimida de la Compilación, de modo que ésta se refiere tan sólo a los "contratos en los que el precio o contraprestación haya sido decisivamente determinado por el carácter aleatorio o litigioso de lo adquirido" (art. 323, 2.°). Por ello, podemos decir que la Compilación no excluye los contratos aleatorios del remedio de la rescisión por lesión; BADOSA dice que no es lo mismo carácter aleatorio o litigioso de la cosa que contrato aleatorio, puesto que en el primer caso "en la formación del precio se han tenido en cuenta ciertas circunstancias objetivas que acompañan a la cosa (el riesgo de su inexistencia o de su pérdida) que evidentemente disminuyen su valor en venta" y añadimos nosotros, que el verdadero valor en venta de la cosa será el que resulte de tener en cuenta estas circunstancias, por lo cual no procederá la rescisión por lesión, de modo que el carácter aleatorio de la cosa que determina el precio hace que no pueda haber lesión, puesto que éste será el precio justo, ya que coincidirá con su valor en venta.
Así, pues, al no excluirlos explícitamente la Compilación debemos admitirlos entre los rescindibles y concluir que el precio justo de la cosa será su valor en venta, modificado por las circunstancias derivadas de la misma naturaleza del contrato. Puede objetársenos que la Compilación no los nombra en el ap. 1 del art. 323, ya que sólo habla de contratos onerosos, pero ya hemos dicho que el pf. 2.° de dicho artículo habla sólo del carácter litigioso o aleatorio de la cosa, no del contrato, con lo cual nosotros afirmamos que pueden rescindirse por lesión los contratos aleatorios, por las razones siguientes: a) En primer lugar, el contrato aleatorio no es nunca el contrario del contrato oneroso, que es el gratuito, que éste sí queda excluido de la rescisión por lesión y no el aleatorio, que es también oneroso; i>) El justo precio de la cosa en un contrato aleatorio queda constituido por el valor en venta de la misma, deducido el aleas y habrá lugar a la rescisión cuando la lesión supere la aleatoriedad. Por ello no estamos de acuerdo ni con la doctrina común ni con la jurisprudencia del T. S.
Ventas efectuadas en pública subasta. — La admisión o no de la rescisión de las ventas efectuadas en pública subasta ha sido objeto de encontradas opiniones. TRISTANY dice de una venta hecha en pública subasta que atendidas las circunstancias, el precio fue justo, por tanto implícitamente, no admite que puedanrescindirse este tipo de ventas por lesión, debido a las circunstancias que en ellas concurren. La ley 10, tít. 1, lib. 2 de la Novísima Recopilación admitía que pudieran rescindirse las ventas "fechas en la almoneda pública", criterio que asimismo recogen ELÍAS y FERRATER .
POTHIER dice que "las valoraciones y delaciones diferentes que en tales ventas se observan, dan completa seguridad de que se sacó de la heredad todo el precio que podía por entonces sacarse: de donde se sigue que no puede decirse que haya vendido por menos del justo precio, siendo éste aquél por el cual las cosas pueden venderse" . BORRELL las excluye, citando una serie de sentencias del T. S., que luego veremos, y asimismo PELLA , que lo hace fundándose en la opinión de autores clásicos. ROCA SASTRE dice que "la publicidad y libre concurrencia de licitadores son garantía suficiente de que no existirá lesión en el precio" y cita la sentencia de 10 de mayo de 1918.
La jurisprudencia ha vacilado en esta cuestión, ya que existen sentencias que opinan que puede aplicarse y otras que lo niegan; entre las primeras está la de 30 de abril de 1874 que, aunque no acepta el recurso, reconoce la posibilidad de rescindir por lesión la venta efectuada en pública subasta: "Considerando que, aunque también es posible la demanda de lesión contra las ventas judiciales, es preciso para que tenga lugar, reclamar en tiempo oportuno y justificar este vicio, cuya existencia no se ha probado, siendo en consecuencia ineficaz la cita de la ley 2, tít. 1, lib. 10 de la Nov. Rec. que declara la rescisión de las ventas y demás contratos en que intervenga engaño en más de la mitad del justo precio"; también en la de 30 de junio de 1906, aunque no se resuelva en ella directamente la cuestión, parece que el T. S. presupone que cabe la rescisión. Niegan la posibilidad de la rescisión, la sentencia de 12 de noviembre de 1910, porque, dice, al venir la venta sometida a un procedimiento contencioso ello es "garantía obligada de los derechos de los litigantes" y la de 10 de mayo de 1918 dice que "no puede afirmarse la existencia de lesión enorme en el precio de venta de una finca o fincas al mejor postor, pues todo ello pugna con el fundamento jurídico en que se informa la acción rescisoria, fuera cual fuere en definitiva el precio de la adjudicación en venta".
La Compilación claramente la excluye en el art. 323, 2.° y BADOSA comentando este artículo, dice que no cabe duda de que el precio obtenido en la subasta es el más alto que se puede obtener por la cosa y que éste es sin duda alguna el valor en venta de la misma. Nosotros añadiremos que en la subasta, el justo precio, equivalente al valor en venta, se establece ya por la concurrencia clara de la oferta y la demanda y el resultado es, pues, el justo precio de la cosa vendida, lo que excluye la rescisión por lesión.
Compraventa por el arrendatario de la cosa arrendada por derecho de tanteo o retracto. — El arrendatario que adquiere su vivienda en virtud del derecho de tanteo o retracto que le concede la L.A.U. en los arts. 47 a 51, compra el piso o local de negocio por una suma de dinero determinada, que resulta de capitalizar la renta que en aquel momento paga, en virtud del contrato de arrendamiento, cantidad que, en la inmensa mayoría de los casos es bastante inferior a la mitad del justo precio. Nos interesa en primer lugar, dejar bien sentado que ni el arrendador tiene obligación de venderla al arrendatario, ni éste de adquirirla; en el caso de que el arrendatario compre la vivienda arrendada en virtud del derecho de tanteo o retracto no hay verdadera enajenación.
Dicho esto, podemos pasar a examinar una sentencia del T. S. de 9 de abril de 1957, cuyos hechos pueden resumirse de la siguiente forma. En 1947 D. Anacleto vendió a un matrimonio por mitad una finca, por 12.500 pesetas; el arrendatario D. José ejercitó frente a los compradores el derecho de retracto concedido por la L.A.U., dando el T. S. lugar al retracto. En 1951, doña Teresa, heredera del vendedor D. Anacleto, dedujo demanda contra el arrendatario don José y los compradores, suplicando se dictara sentencia declarando la rescisión por lesión de la citada venta, a lo que se opuso don José alegando que, capitalizando con arreglo a las disposiciones de la L.A.U. la renta que pagaba, ésta tenía un valor de 20.000 pesetas por lo que no existía lesión; el Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda que fue revocada por la Audiencia Territorial y ésta, a su vez, revocada por el T. S. con los siguientes argumentos: "la valoración especial de fincas por capitalización de rentas que produzcan no tiene encaje adecuado en trance de acción rescisoria "ultra dimidium", gobernada en la legislación foral catalana por normas de Derecho canónico... y de Derecho romano..., disponiendo, a efectos de rescisión por lesión enorme, que será lesivo el precio que no cubra siquiera la mitad del precio "justo o verdadero" lo que significa que las cosas valen lo que normalmente se les asigna en el mercado en el tiempo de su enajenación, y esta norma valorativa no puede ser abandonada en presencia de dicha acción rescisoria, ni por lo mismo, puede ser sustituida por la que establece el art. 67 de la L.A.U. para otros supuestos, ya que la acción anulatoria del contrato transmisorio de finca arrendada, por ser excesivo el precio figurado y la acción rescisoria "engany de mitges" actúan en campo de derecho distinto, que no es lícito asimilar... "Considerando que esto es así, sin duda alguna, lo demuestra, a mayor abundamiento, la propia significación jurídica del retracto arrendaticio, que, como todos los retractos legales, conduce a la subrogación del retrayente en la misma posición del comprador, con sus mismos derechos y obligaciones, según prescribe el art. 1.521 del Código civil, y si no es dudoso que la acción rescisoria se da contra el comprador, tampoco lo puede ser que se dará contra el subrogado por retracto arrendaticio, a no ser que se estime firme e irrevocable a todos los eventos su adquisición, barrenando la institución «ultra dimidium»..."
La doctrina de esta sentencia se limita a repetir la de 8 de abril de 1931, rechazando el criterio del valor en renta como modo de determinar el justo precio, pero ello es discutible en el caso del arrendamiento, en el cual la determinación del precio ofrece serias dificultades. Es cierto que el justo precio de la vivienda es aquel que resulte de considerar su valor en venta, que resultará disminuido por el hecho de que exista un arrendamiento; puede decirse también que el precio que fija la ley en los casos de adquisición por derecho de tanteo o de retracto es un precio pensado en contemplación a determinada persona: el inquilino, el cual, sin embargo, no tiene obligación de comprar por aquel precio ni el arrendador de venderlo por dicha cantidad.
Puede, pues, considerarse el arrendamiento como una carga que debe soportar el inmueble o, en este caso, el piso o local. Pondremos un ejemplo, para aclarar los conceptos: imaginemos una casa que vale 1.000, pero sobre ella pesa una hipoteca de 200, la casa valdrá en el mercado 1.000 — 200 == 800, por tanto, la carga que soportará el vendedor será sólo de 200. Ahora bien, un piso destinado a vivienda, en circunstancias normales, vale en venta 1.000, pero existe un arrendamiento que, capitalizado, suma 200, el piso sólo puede venderse por esta cantidad, de manera que la carga que soportará será de 800, no de 200, puesto que por más de 200 no podrá venderse. Por tanto, la determinación del justo precio no seguirá un criterio legal, sino que será el mismo que establece la Comp. en el artículo 324: su valor en venta, lo que ocurrirá que éste quedará disminuido por la existencia del arrendamiento. En conclusión, el precio del retracto no es un precio justo porque sea un precio legal o tasado, sino que lo será porque el valor en venta de este piso será el que hemos calculado antes, ya que prácticamente nadie ofrecerá más por una vivienda ocupada. Por tanto, el justo precio podría calcularse mediante la siguiente fórmula: valor del piso — el arrendamiento = valor en venta.
Transacciones. — La jurisprudencia del T. S. ha negado que puedan rescindirse por lesión las transacciones porque "siempre se convienen y son objeto de cosa dudosa entre las partes" (S. de 30 de marzo de 1871); doctrina confirmada por otras varias sentencias ; sin embargo, a no ser que este supuesto quede incluido en el párrafo 2 del art. 323, nos resistimos a afirmar tan rotundamente que no pueda ser rescindible por lesión una transacción.
Dación en pago. — La rescisión por lesión en la dación en pago ha sido objeto de un interesante estudio por parte de Antonio PARA , el cual llega a la conclusión de que la dación en pago tendrá un carácter oneroso o gratuito según sea el contrato que le sirve de base. Por tanto, en el caso de que éste sea oneroso, "si el valor de lo transmitido excede en más de la mitad de la cuantía o valor de la obligación que se va a extinguir" se produce un desequilibrio de valores que lleva como consecuencia el enriquecimiento de una de las partes, el que recibe la cosa de valor superior a lo que debía recibir . Por tanto, si consideramos que el fundamento de la rescisión por lesión descansa precisamente en la falta de ánimo de liberalidad del vendedor , en este caso, el dador en pago, es perfectamente rescindible la dación y la determinación de la lesión deberá hacerse comparando el valor de la obligación que se va a extinguir, que puede ser de dinero o de cualquier otra clase, con la cosa que se da en pago, valorada ésta según el criterio del valor en venta: si ésta excede en más de la mitad al valor de la primitiva prestación que se extingue, podrá ser rescindida por lesión la dación en pago.
Venta global de varias fincas. — La venta de varias fincas en un solo acto y por un precio global comporta una dificultad en la determinación del precio; el T. S., en sentencia de 25 de mayo de 1893, referida a Mallorca, dice: "cuando en un solo acto y en una misma escritura se venden varias fincas a una persona, estipulándose su total precio, siquiera se individualice el de cada una, como requisito necesario para su respectiva inscripción en el Registro de la Propiedad, demuéstrase, tanto por la unidad de acto, como por la circunstancia de recaer esencialmente el consentimiento y el precio, no sobre cada una particularmente, sino sobre la totalidad de ellas, que la voluntad de los contratantes fue de celebrar una sola compraventa y no tantas como fincas se han enajenado; cuyo total importe, que se establece como definitiva resultancia del valor promediado de las mismas, es el que hay que tener en cuenta en casos tales, comparándolo con el justo precio que se les asigne en juicio, para determinar si se produjo o no en el contrato la lesión que se denuncia". La sentencia de 10 de octubre de 1963 dice que "en el caso presente no se trata de la enajenación de fincas pertenecientes al mismo dueño y que constituían un solo inmueble, sino de fincas individualizadas, una con respecto a la que no se estima la demanda por falta de legitimación activa del actor y cuatro más que en su mitad indivisa objeto de transmisión, pertenecían a distinto titular... integrando en realidad dos contratos, si bien hechos constar en un solo instrumento público, por precio determinado por fincas, percibiendo cada vendedor la parte de precio correspondiente a su respectiva transmisión...".
Por tanto, de acuerdo con la jurisprudencia hay que distinguir en el caso de que se vendan varias fincas de un solo propietario en un solo acto, en cuyo caso hay que aplicar el art. 324, 1.° Comp., tomado, a efectos de determinación del justo precio, el conjunto de las fincas y su valor total y el caso de que en un mismo acto tengan lugar varios contratos, en cuyo caso no existirá venta global, y podrá cada uno de dichos contratos ser rescindido por lesión con independencia de lo que se haya dispuesto en el otro.
III. CUESTIONES PROCESALES
El Tribunal Supremo ha venido considerando siempre la cuestión de la determinación del justo precio como una cuestión de hecho. Así la sentencia de 11 de mayo de 1868 dice que "es de hecho la cuestión de si una tierra vale más de la mitad del precio en que fue vendida y de si en la venta existe o no lesión enorme" y así podríamos citar una serie de decisiones que, a partir de aquélla, consideran la cuestión como de puro hecho . Por tanto, toda cuestión que pueda plantearse en casación sobre la determinación del justo precio de la finca vendida, debe ceñirse al cauce que proporciona el número 7 del artículo 1.692 de la ley Procesal, que habla de error de hecho o de derecho en la apreciación de las pruebas. Ahora bien, si el juzgador de instancia acogiese para la valoración del objeto un criterio diferente del que hoy establece el art. 324, 2.° de la Comp., por ejemplo, el valor en renta de la cosa vendida, podría darse la casación en base al número 1 de dicho artículo 1.692, ya que en este caso no se trataría de una cuestión de hecho, sino de una clara infracción de ley, puesto que ésta establece un criterio de valoración del objeto al que deberá ajustarse en todo caso el juzgador, sin permitirle acogerse a otro para determinar si ha habido o no lesión en la compraventa. Por tanto, el cálculo del valor del objeto es una cuestión de hecho, pero el escoger para su determinación uno u otro criterio no lo es, porque la ley elige ya expresamente por el juzgador y establece el valor en venta como criterio de valoración, cuya infracción puede ser objeto de casación por infracción de ley.
Consideramos con ello finalizado el estudio del justo precio en una sentencia suficientemente clara en esta cuestión.
