Sentència 22 - 1 - 1970
RESCISIÓN POR LESIÓN «ULTRA DIMIDIUM».- CÓMPUTO DEL PLAZO DE CADUCIDAD DE LA ACCIÓN RESCISORIA.
I. Antecedentes
Doña Teresa suscribe con doña Rosario contrato de compraventa de una finca urbana, firmando un documento privado en fecha 14 de julio de 1962. Se pacta en este documento un precio de 140.000,— pesetas, recibiendo en el acto la vendedora la cantidad de 50.000,— pesetas, conviniéndose que el resto sería abonado, en cuanto a 60.000 pesetas, el dia 15 de agosto próximo y en cuanto a las 30.000 pesetas restantes, con anterioridad al día 15 de septiembre del mismo año, pactándose el otorgamiento de escritura pública en el momento en que el precio sea satisfecho íntegramente.
En fecha 14 de agosto siguiente, doña Teresa otorga escritura pública de venta de la misma finca descrita en el documento privado, a doña Rosario, por el precio de 140.000,— pesetas que se declaran recibidas en ese acto. Comparecen también en la escritura don Carlos y doña Carmen, quienes declaran recibir de la compradora doña Rosario la cantidad de 2.800,— pesetas, en concepto de laudemio.
Doña Teresa ejercita en fecha 3 de agosto de 1966 acción rescisoria por lesión en más de la mitad del justo precio.
Doña Rosario se opone alegando la caducidad de la acción rescisoria y la inexistencia de lesión.
En fecha 23 de enero de 1968 el Juzgado de 1.ª Instancia n.° 4 de Barcelona dicta sentencia desestimando la demanda.
Interpuesto el correspondiente recurso de apelación la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Barcelona, la revoca, estimando la demanda interpuesta por doña Teresa, declarando la rescisión del contrato de compraventa por lesión «ultra dimidium». El fallo es de fecha 21 de noviembre de 1968, y sus considerandos son como siguen:
Considerando: Que para una mayor claridad y síntesis de la resolución decisoria de la litis, es conveniente sentar, como fundamentales, las dos relaciones jurídicas producidas por actos propios de las principales litigantes, que son la actora doña Teresa y la demandada doña Rosario, a saber:
A) Que mediante documento privado fechado en T. del día 14 de julio de 1962 (folio 225) la actora doña Teresa y la demandada doña Rosario concertaron contrato que denominaron «compra-venta con precio aplazado» de la finca que se describió como casa sita en dicha Ciudad y calle D., número 138, «con escalera de acceso al piso 2." por escalera con puerta a la calle F. Está compuesta de planta baja destinada a almacén, primer piso destinado igualmente a almacén, y segundo destinado a vivienda, compuesto de tres dormitorios, comedor, estar, cocina y aseo, pactándose expresamente que de la finca descrita y de la venta concertada se excluye expresamente»: a) La escalera de acceso al piso 2." y el terreno que la misma ocupa, que se reservará la vendedora; b) El patio de luces de espaldas de la casa; c) Los locales en planta baja donde están los laboratorios y waters del almacén en planta baja; d) una pequeña habitación en primer piso que tiene acceso independiente desde lo que se reserva doña Teresa; pactándose que el precio es de 140.000 pesetas, entregando la compradora 50.000 pesetas, y el resto de 90.000 pesetas «será abonado, en cuanto 60.000 pesetas antes del 15 de agosto próximo, y en cuanto a las 30.000 pesetas restantes antes del día 15 de septiembre de este año», siguiendo luego los pactos 4.º al 8°, en los que se contiene determinada obligación de la vendedora a permitir el acceso a la compradora al piso 2.º de la finca, hasta que doña Rosario no construya una escalera; que la escritura pública se otorgará al ser satisfecho el total precio; que si la compradora no pagara el precio aplazado, las cantidades recibidas se entenderían como arras sin derecho a su reintegro; un derecho de doña Teresa a percibir doscientas pesetas mensuales de las 750 pesetas mensuales que paga un arrendatario, para el caso de que éste no pudiera ser desalojado de las dependencias que ocupa; y una obligación de doña Teresa a gestionar a los beneficios obtenidos para la construcción del piso 2.º como vivienda subvencionada, a fin de que en su día pueda otorgarse libremente la escritura de venta a la aquí compradora.
B) Que mediante escritura pública autorizada por el Notario de T. el día 14 de agosto de 1962, doña Teresa, manifestando ser dueña de la finca que se describió como documento privado del apartado anterior, segregó una porción que se describió y la vendió a doña Rosario, por el precio de 140.000 pesetas, entregadas en el acto y recibidas por la vendedora a presencia del Notario; pactándose expresamente que después de la segregación la finca matriz quedaba reducida o estaba integrada por «la escalera de acceso a la calle F. y los locales en planta baja dedicados a servicios sanitarios y de higiene, representándose en el plano que se protocoliza con esta escritura la parte vendida por esta escritura en planta baja y el primer piso lo delimitado por lápiz rojo, y en segundo piso y vuelo (en la primera copia del folio 36 dice «suelo») además lo cruzado en tinta violeta», con otros pactos secundarios, como el pago por la compradora de la cantidad de 2.800 pesetas como laudemio a razón de dos por ciento del precio, a favor de doña Carmen y don Carlos;
Que ejercitada en la demanda, por la vendedora doña Teresa la acción rescisoria del contrato contenido en la pública escritura de fecha, 14 de agosto de 1962, por haber aquélla sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, amparándose en el artículo 323 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña cuando dispone que los contratos de compraventa permuta y además de carácter oneroso relativos a bienes inmuebles en que el enajenante haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez; y opuesta por la compradora demandada, doña Rosario, la excepción de caducidad prevista en el párrafo 3.º del citado artículo 323 de la Compilación, alegándose por la excepcionante que el verdadero contrato vinculante entre dichas litigantes era el contenido en el documento privado de fecha 14 de julio de 1962, en cuyo caso la venta había que remontarla al primer convenio o constituyó un contrato independiente sin relación con el primero, en cuyo caso todas las relaciones jurídicas afectantes a la compraventa habrán de regirse por los pactos posteriormente escriturados;
Que si bien, tal como dice el juzgador de primera instancia al principio del «considerando» 4.º de su sentencia, una simple lectura del documento privado y de la escritura pública le llegó a producir tan fuerte impresión de identidad que de inmediato vino a estimar esta última como solemne y fehaciente formalización del primero, pues en efecto, ésta es la impresión producida; no obstante, no existe en manera alguna posibilidad de llegar a esta conclusión de plano, porque ello implicaría calificar el segundo contrato como acto de elevación a escritura pública de un documento privado, es decir, como cumplimiento voluntario por las partes de la obligación que a cada una de ellas les impone el artículo 1.279 del Código Civil, cuando la otra, en uso de la facultad que le otorga este precepto, lo exige, en cuyo caso la acción dimanante de dicho artículo tiene un alcance limitado a elevar a escritura pública lo que hubiese sido objeto de convenio privado, es decir, a revestir de pública solemnidad lo pactado privada y simplemente, en los propios términos en que había sido pactado; y precisamente porque la Jurisprudencia concretada en las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1914 y 10 de junio de 1941 dice que la facultad concedida por el artículo 1.279 a los contratantes para compelerse recíprocamente al otorgamiento de escritura pública cuando esa formalidad es necesaria para hacer efectivas las obligaciones propias del contrato, descansa en el supuesto de que el contrato, en el momento de su solicitud, reúna los requisitos que para su existencia y validez exige el artículo 1.261, toda vez que la elevación a escritura tiene por finalidad la ejecución de un contrato válido y eficaz cuando esa formalidad es indispensable, habrá de partirse en este caso del principio fundamental de que para el segundo contrato constituya una mera formalidad o un mero cumplimiento de requisitos externos del primero, incluso por motivos de acceso al Registro, es preciso que las estipulaciones del segundo, en cuanto constituyen obligaciones exigibles a cada uno de los contratantes, concuerda exactamente con el primero, y en el caso de no existir esta concordancia exacta y precisa, cuando menos que en el segundo contrato se haga expresa referencia al primero, y en el caso de no existir esta concordancia exacta y precisa, cuando menos que en el segundo contrato se haga expresa referencia al primero, puesto que si la intención de los contratantes era únicamente la de revestir de forma solemne a lo pactado privadamente con anterioridad, reconociéndose con ello obligados desde aquel primer momento contractual privado, la lógica más elemental y la seguridad jurídica exigen aquella referencia expresa, pues de lo contrario podrían quedar vigentes y sin derogar, y por tanto vinculantes entre los contratantes, lo cual es un absurdo rechazable, las estipulaciones del primer contrato no comprendidas en el segundo;
Que si los contratantes doña Teresa y doña Rosario al concertar la compra-venta del 14 de julio de 1962, que calificaron como «compraventa con precio aplazado», habían convenido en que el precio de 140.000 pesetas se pagaría a razón de 50.000 pesetas en el acto y las restantes en dos plazos de 60.000 pesetas y 30.000 pesetas con vencimiento los días 15 de agosto y 15 de septiembre siguientes, con cláusulas de transformación en arras de los plazos ya satisfechos en el caso de impago, sin que al referirse a la construcción de la escalera por parte de doña Rosario, se señalara plazo, pactándose también que la escritura se otorgaría al ser satisfecho el total precio; y si las mismas contratantes posteriormente o sea el día 14 de agosto de 1962, otorgaron la escritura pública, en la que sin hacer la menor referencia al contrato privado anterior, que lógicamente había de estar en ejecución puesto que con arreglo a sus cláusulas se hallaba pendiente el pago de los dos plazos de 60.000 y 30.000 pesetas, manifestando doña Teresa que «es dueña» de las fincas de los autos, con lo que ratifica aquel olvido del primer contrato, la vendió a doña Rosario por el precio de 140.000,— pesetas entregadas en el acto y recibidas por la vendedora a presencia del Notario, con lo que volvió a prescindir de aquellas dos partes del precio pendiente, detallándose el objeto de la venta, segregado en una finca matriz con las reservas de dependencias a favor de la vendedora que no puede declararse que concuerden exactamente con las reservas figurantes en el documento privado anterior, siendo más clara y precisa la relación de reservas en la escritura posterior, ya que los verdaderos límites de la segregación consta, figuran «representándose en plano que se protocoliza con esta escritura», añadiéndose que la compradora doña Rosario vendrá obligada a construir su propia escalera de acceso, en el término de tres meses cuando en el primer contrato no se fijó plazo llevándose a cabo también en la misma escritura el pago de las 2.800,— pesetas de laudemio que correspondía a los censualistas doña Carmen y don Carlos, al compulsar los derechos y obligaciones contenidas en dos contratos, siendo de ver no sólo por las diferencias substanciales entre uno y otro sino porque la efectividad del primero en especial por lo que respecta al cumplimiento de la primordial obligación de la compradora de pagar el precio (art. 1.500 del Código Civil), es de todo punto incompatible con el segundo, deberá estimarse que este último no fue una simple solemnidad del primero sino que por ser los pactos de éste incompatibles con los de aquél, o se daría la novación tácita del artículo 1.204 del Código Civil o ha de estimarse, por los actos propios de los contratantes convergentes sobre la misma situación, en cuanto otorgan el segundo contrato sin referencia al primero, en cuanto la vendedora manifiesta al Notario y ante la compradora que «es dueña», prescindiendo de la primera venta y en cuanto a pesar de que según el primer contrato la compradora había ya pagado 50.000,— pesetas a cuenta del precio, en el segundo se paga el precio íntegro y total de la compra, a presencia Notarial y «en billetes del Banco de España», sin descuento del pago anterior, que doña Teresa y doña Rosario, hoy litigantes, al otorgar la escritura en fecha 14 de agosto de 1962, habían dejado sin efecto el contrato que anteriormente las vinculó;
Que si todas las relaciones jurídicas que vinculan a las ahora litigantes con respecto a la finca de autos y todos los derechos y obligaciones que puedan ostentar y exigir cada una de ellas dimanantes de aquellas relaciones jurídicas han de ser en base de la escritura pública de fecha 14 de agosto de 1962, sin que de los términos de la misma pueda deducirse que el vínculo obligatorio tenga que dimanar del contrato primeramente otorgado, es obvio que para el ejercicio, por parte de alguna de ellas de cualquiera de las acciones, derivadas del contrato de compra-venta en aquella escritura plasmado, habrán de tomarse en cuenta los términos de la misma escritura, y para este caso, siendo su fecha el día 14 de agosto de 1962 y habiéndose presentado la demanda el día 3 de agosto de 1966, es matemático que en el momento de la presentación no habían transcurrido los cuatro años que para la caducidad de la acción ejercitada en la demanda se fijan en el precepto adecuado de la Compilación catalana;
Que ante el precio de la venta, constante en la escritura de 140.000 pesetas, incrementado con el valor reconocido de los alquileres de la planta baja y primer piso de la finca vendida importantes 10.000 pesetas, más 1.500 pesetas en que se valoró la renuncia por la vendedora de los beneficios que le concedía la calificación provisional de vivienda de renta limitada, más las 2.800,— pesetas importe del laudemio pagado a los censualistas doña Carmen y don Carlos, con lo que el valor de la presentación de la compradora suma la cantidad de 154.300 pesetas, teniendo en cuenta que la prueba pericial practicada por tres Arquitectos valoró por unanimidad la finca, en el momento de la transmisión, en 441.800,— pesetas, y la practicada por tres Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, también unánime cifró en 451.967,— pesetas, la Sala, haciendo uso de la facultad que le concede el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estima como auténtica la valoración de 441.800 pesetas a los efectos del presente litigio; y si el precio de la venta originaria fue la cantidad total de 154.300 pesetas, es evidente la inferioridad en más de la mitad del precio que se estima como justo por cuyo motivo procede conceder viabilidad a la acción rescisoria ejercitada, revocando en este sentido la sentencia recurrida;
Que según el artículo 325 de la Compilación del Derecho Civil de Cataluña, será aplicable a la rescisión lo dispuesto en el artículo 1.295 del Código Civil, por cuyo motivo la rescisión que ahora se pronuncia habrá de obligar a la compradora doña Rosario a la devolución de la cosa que fue objeto del contrato con sus frutos y a la vendedora doña Teresa a devolver el precio total con sus intereses, procediendo emitir un pronunciamiento a este tenor, así como el de tener en cuenta los gastos extraordinarios de conservación o refacción y las mejoras útiles que doña Rosario acredite, en ejecución de sentencia, haber realizado, y la hipoteca constituida por la misma, por cuanto todo ello se solicitó en la demanda; siempre con la salvedad que, provinente del Código de Justiniano, Libro IV, Título 44, Ley 2, «de rescidenda venditione», diciendo que es humano que el vendedor recobre el fundo vendido, mediante la autoridad del juez, y que «si el comprador lo prefiere reciba lo que le falta al justo precio», fue compilada en el párrafo 2° del artículo antes citado, diciendo que el comprador o adquirente demandado podrá evitar la rescisión mediante el pago en dinero al vendedor o enajenante del complemento del precio o valor lesivos, con los intereses, a contar de la consumación del contrato.
II. Motivos del recurso
Primero. Que al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se cita como infringido por interpretación errónea del artículo 1.279 del Código Civil y por inaplicación del artículo 1.280 del propio Código al caso debatido así como por no haber hecho aplicación al mismo de la Doctrina contenida en las sentencias de esta Sala de 30 de agosto de 1924 y 14 de enero de 1958. Que como el artículo 1.979 del Código Civil, no puede aplicarse aisladamente, sino en combinación con el artículo 1.258 del propio cuerpo legal, por cuanto éste obliga a los contratantes a cuanto sea consecuencia de la naturaleza del contrato y entre esas consecuencias están al detalle y concreción de los pormenores contenidos en la escritura pública de venta de catorce de agosto de 1962, he aquí la sentencia recurrida al afirmar que dicha escritura pública contiene un negocio distinto e independiente del contrato privado de igual calificación y suscrito por las propias partes el 14 de julio anterior y por donde que tal escritura no contiene una mera elevación a público del documento privado, ha infringido por inaplicación al caso de autos, del citado artículo 1.258 del Código Civil, que precisamente impone como consecuencia de lo pactado, el cumplimiento de determinadas consecuencias que aunque no estén contenidas en la literalidad del texto del contrato, sean consecuencia obligada de lo allí estipulado, que es precisamente lo ocurrido en el caso de autos, en donde para cumplir la finalidad del instrumento público como vehículo de acceso al Registro, se redactó el mismo con los detalles y pormenores precisos y que sólo en forma más general habían sido anunciados en el documento privado; sin que contra ello pueda aducirse como hace la sentencia recurrida, que la falta de esa libertad entre ambos documentos públicos y privados impone estimar que aquél constituye la mera elevación del segundo o aquella forma pública y solemne porque en el documento público no se mencionaba para nada al privado, con lo cual éste podría considerarse como subsistente, ya que tal doctrina infringió por inaplicación aquella otra elaborada por esta Sala en sus sentencias de 30 de agosto de 1924 y 14 de enero de 1958.
Segando. Al amparo del número 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se denuncia la infracción cometida en la sentencia recurrida y por el concepto de su inaplicación al caso controvertido, de lo dispuesto en los artículos 1.281, 1.282 y 1.285 del Código Civil. Que la sentencia recurrida al proclamar en el considerando 5." que el contrato privado de 14 de julio de 1962 y la escritura pública que al mes siguiente, o sea el 14 de agosto del propio año, otorgaron los aquí litigantes doña Teresa como compradora, son dos negocios distintos o independientes, es decir, dos contratos de compraventa completamente diferenciados sin guardar ninguna relación de dependencia el uno del otro de forma que incluso corresponden a dos etapas históricas distintas, ha infringido por el concepto dicho de inaplicación — aspecto negativo de la violación — los preceptos legales que se dejan invocados en el encabezamiento de este motivo. Que si en ambos contratos el privado y el público figuran como vendedora y compradora las mismas personas, e idéntico es el proceso consignado en ambos, así como el objeto, con las solas diferencias que en cuanto a éste detalla más exactamente como precisa la mecánica registral por la debida inscripción del título, e idénticas las limitaciones o reservas contenidas en ambos títulos, con la sola excepción meramente accidental de figurar en la escritura pública reservada para la vendedora el derecho de vuelo, la sentencia recurrida al afirmar que en dichos documentos se continúen dos negocios jurídicos distintos, ha infringido por inaplicación el primer párrafo del artículo 1.281 del Código Civil, por ser suficientemente claras las palabras contenidas en ambos documentos para demostrar su identidad esencial sin que las diferencias meramente accidentales como es la fijación en la escritura pública de un plazo para construir la escalera de acceso al piso segundo y uso en el interior de aquella que quedaba de propiedad de la vendedora, plazo que en el documento privado se había omitido, o la del pago del precio al contado en vez de a plazos como se preveía inicialmente en el documento privado o el hecho de establecer en el público el pago de un laudemio, lejos de aparecer tales textos como contrarios a los del documento privado, no hacen otra cosa más que complementarlo, por cuanto revelan una misma intención o fin, que no es otro que la trasmisión de una cosa cierta (la finca descrita en e] hecho primero de la demanda), por un precio cierto y determinado fijado en ambos documentos en la misma cantidad numérica de 140.000 pesetas, por lo que al no entenderlo así infringió la sentencia recurrida y asimismo por inaplicación, el párrafo segundo del propio artículo 1.282 del Código Civil, al no apreciar una identidad sustancial en la intención de los contratantes plasmada en ambos documentos privados y públicos es decir ser una misma la intención resultante de aquellos dos documentos, en base de un mismo y solo negocio jurídico, o sea una única y sola compraventa, identidad resultante de ser la misma cosa e idéntico precio sin que a ello obste la circunstancias de que habiéndose satisfecho al suscribirse el documento privado, como un pago a cuenta, la suma de 50.000 pesetas, se vuelva luego a repetir en la escritura pública al hablarse del precio, que el pago de las 40.000 pesetas se efectuaba enteramente en aquel acto, porque no dando por aprobado la sentencia recurrida que aquellas primeras 50.000 pesetas fueran devueltas por la compradora a la vendedora, ni se haya alegado por las partes el haberse satisfecho además de aquellas 50.000 pesetas del documento privado las otras 140.000 pesetas de la escritura pública indudablemente que ello no puede merecer otro significado más que el de hacer constar en la escritura pública la totalidad como precio, es decir, revelando la verdad del precio pagado aunque su forma de pago al darlo todo por pagado de presente cuando parte del pago provenía de lo estipulado en el documento privado anterior porque así lo revela en sentido conjunto de las cláusulas de ambos documentos, unido, como queda dicho, a la falta de imputación por las partes de la entrega o devolución de las primitivas 50.000 pesetas y de no proclamar la sentencia recurrida como hecho probado que tal cantidad fuera devuelta por la vendedora a la compradora con anterioridad a la otorgación de la escritura pública, por lo que al no entenderlo así la Sala de instancia ha infringido por inaplicación el artículo 1.285 del Código Civil, dado que por el examen aislado del documento público y privado la ha inducido a sostener el equivocado criterio de la dualidad de los contratos contenidos en los referidos documentos, cuando precisamente de haber hecho aplicación de la mencionada regla de hermenéutica contenida en el citado artículo 1.285 del Código Civil, o sea, examinando conjuntamente ambos documentos poniendo el uno en relación con el otro, hubiera tenido que proclamar necesariamente la de que ambos contenían un mismo y único negocio jurídico.
Tercero. Al amparo del número 1." del artículo 1.292 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se cita como infringido por interpretación errónea el artículo 1.204 del Código Civil y por inaplicación del artículo 1.203 del propio Código, así como también por inaplicación la doctrina que interpretando dichos preceptos legales, ha elaborado esta Sala entre otras, sus sentencias de 30 de diciembre de 1935, 20 de abril de 1947, 21 de abril de 1951 y 20 de diciembre de 1960. La sentencia recurrida, al afirmar — Considerando quinto — que porque en el contrato privado de 14 de julio de 1962 se estipuló como precio el de 140.000 pesetas, pagaderas en cuanto a 50.000 pesetas, al contado y las restantes en dos plazos, uno de 60.000 pesetas, el 14 de agosto, y otro de 30.000 pesetas el 15 de septiembre, con cláusula de transformación en arras para el caso del impago a su vencimiento de los dos plazos indicados, mientras que en la escritura pública otorgada el 14 de agosto de 1962 (o sea, prácticamente cuando vencía el primero de los dos plazos que quedaron pendientes y precisamente el de mayor importancia se consigna el precio por pagado totalmente de presente, segregándose de la finca matriz lo que era objeto de la compra-venta con ciertas reservas que en dicha escritura aparecen más claras que en el documento privado fijándose además para construcción de una escalera el plazo de tres meses plazo que había quedado indeterminado en el contrato privado (o sea sin fijar), al propio tiempo que en la escritura se pagaba el laudemio por razón del censo que grava la finca, induce a la Sala «a quo» a proclamar que se ha operado la novación extintiva a que hace mención el citado artículo 1.204 del Código Civil, por resultar incompatible el documento público con el privado de fecha anterior, interpuesta erróneamente dicho precepto legal. Que si según la sentencia recurrida la variación experimentada por el contrato contenido en la escritura pública del 14 de agosto de 1962 respecto del privado de igual día de julio del propio año, consiste únicamente en los particulares citados, de los que en cuanto al precio resulta igual el de uno y al de otro, es evidente que en cuanto este elemento esencial del contrato de compra-venta reconoce ser el mismo en ambos documentos careciendo de toda relevancia el hecho de que el precio se pagase todo al contado en vez de a plazos porque ello sólo varía una obligación secundaria cual es el de la forma de pago (máxime cuando esa variación sólo alcanzaba el último plazo de las treinta mil pesetas restantes, puesto que el de las sesenta mil pesetas pendientes se hallaba vencida en la fecha de la otorgación de la escritura) sin que por otra parte las reservas que se dicen contenidas en la escritura, en forma más clara que en el documento privado implique ninguna alteración sustancial del objeto, puesto que se limitan a describir en la escritura en forma más detallada lo que comprendía el objeto de la venta y en especial al segundo piso de la finca, estando por otra parte anunciadas en el documento privado las mismas reservas que minuciosamente se establecen en la escritura pública, como tampoco puede decirse que porque una obligación para cuyo cumplimiento se había señalado plazo, como era la referencia a la construcción de la escalera de acceso a los pisos, se transforma en otra distinta por el solo hecho de que las partes fijasen de común acuerdo un plazo fijo para llevarla a cumplimiento pues esto es una mera circunstancia tan accidental que de no haber mediado tal acuerdo hubiese tenido que intervenir la autoridad del Juez para señalarlo (artículo 1.128 del Código Civil), sin que finalmente aquella última circunstancia de que en la escritura compareciesen aparte de la vendedora unos terceros como son los titulares del dominio directo del censo que grava la finca a fin de percibir el laudemio que por dicha transmisión les correspondía, constituya una antinomia con lo convenido en el documento privado ni tan siquiera una variación o complemento de lo convenido en el mismo sino el cumplimiento de una obligación por parte del comprador (artículo 308 de la vigente Compilación) dado que la finca se hallaba gravada con tal derecho real y sin que en el contrato privado existiere ninguna indicación respecto a que se vendía libre de cargas. De todo ello se colige que la obligación contenida en la escritura pública no es incompatible con la contenida en el documento privado, por cuanto si en los pactos de aquélla existiese — que no existe sustancialmente — alguno distinto o de diferente contenido — de los obrantes en el documento privado, no serían antagónicos o incompatibles de todo punto, sino meramente complementarios o accidentales, sin que pueda decirse que había que entender existente una renuncia de derechos «strictu sensu» contenidos en el documento privado, por el solo hecho de otorgarse la escritura pública sin que ella haga mención de aquél dado que toda novación (sea la extintiva como la simple modificativa) lleva implícita o implica siempre renuncia de los derechos contenidos en el artículo obligacional primitivo, como ya así dijo la Sala en su sentencia de 20 de marzo de 1947, por lo que al no entenderlo de ese modo el Tribunal «a quo» ha infringido, por interpretación errónea, el artículo 1.204 del Código Civil, al entender que cae dentro de su normativa un supuesto como el de autos en el que por las razones expuestas no existe una incompatibilidad total y absoluta entre las ventas contenidas en el documento privado y en la escritura pública por cuanto ambos documentos contienen precisamente un mismo acto transmisivo con idéntico objeto y causa, documentos ambos que lejos de destruirse sólo hacen que complementarse, por cuanto el público no hace otra cosa más que reforzar y corroborar lo estipulado en el privado, máximo cuando la sentencia no proclama que hubiera dos tradiciones o entregas distintas de la cosa vendida al otorgarse cada uno de los documentos, sino que tal tradición fue sólo inicialmente llevada a cabo cuando se otorgó el documento privado, no sólo porque así resulta de las alegaciones de las partes o implícitamente lo acepta la sentencia recurrida, sino también porque si en la escritura pública en donde se emplea una depurada técnica se omite toda referencia a la tradición y entrega de la cosa vendida, tal omisión no puede más que a tal entrega ya que había operado con anterioridad. Que si se tiene en cuenta que frente a la novación propia del artículo 1.204 del Código Civil, existe aquella otra impropia o modificativa a la que alude el primer párrafo del artículo 1.203 del propio cuerpo legal, producido cuando en vez de extinguirse una obligación mediante la creación de otra nueva completamente distinta, sólo se ha variado el contenido de alguno de los elementos de la primitiva, en forma que no sea radical o incompatible con la primitiva, como así ha dicho esta sala entre otras, en sus sentencias de 20 de abril de 1947, 21 de abril de 1951 y 20 de diciembre de 1960; que la sentencia recurrida infringió por inaplicación tanto el mencionado párrafo del artículo 1.203 del Código Civil, como la jurisprudencia de esta Sala que acaba de invocarse, por cuanto no hizo aplicación de aquél y de la dicha doctrina legal, para calificar como de simple novación impropia o modificativa, las alteraciones accidentales que en la escritura pública de compra-venta de 14 de agosto de 1962 pudieran existir respecto al descuento privado de catorce del mismo año. Que por otra parte, aunque no puede admitirse una duda entre la escritura pública de venta de 14 de agosto de 1962, constituyó o no una novación propia o sea la extintiva de la contenida en el documento privado de 14 de julio del propio año y creación por tanto, de la otra nueva novación, a que se refiere el artículo 1.204 del Código Civil, o la simple modificativa o impropia del preámbulo o primer párrafo del artículo 1.203 del propio cuerpo legal se resuelva en favor del primer supuesto, sino que por el contrario lo ha de ser en favor del segundo, esa duda tendría que resolverse en favor de la última, no porque ello constituya un mero criterio particular de esta parte, sino porque en estos supuestos la duda ha de inclinarse en favor de los efectos novatorios más débiles, es decir, hacia las simples modificativas, porque así lo establece la doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias de 30 de diciembre de 1935 y 20 de abril de 1947, por lo que al no haberlo entendido así la sentencia recurrida, sino en forma totalmente opuesta o contradictoria, ha infringido por inaplicación el caso debatido la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias que se acaban de invocar.
Cuarto. Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se cita como infringido por la sentencia recurrida el artículo 323 del párrafo último de la Compilación del Derecho Civil Especial de Cataluña y por el concepto de interpretación errónea. Que el presente motivo descansa en el acogimiento de cualquiera de los anteriores, por lo tanto si se estima que el contrato privado de 14 de julio de 1962 es esencialmente el mismo contenido en la escritura pública de 14 de agosto del propio año, sin que ésta constituya una sustitución en el sentido de desplazar a aquél sino simplemente su complemento (tesis de los motivos primero y segundo), como el de que la escritura pública no implica ninguna novación extintiva, sino recurrida al no declarar caducada la acción rescisoria, no obstante haber transcurrido más de cuatro años desde el 14 de julio de 1962 en que se otorgó por los hoy litigantes el contrato privado, al 3 de agosto de 1966, en que se presentó la demanda de autos infringió por interpretación errónea el mencionado artículo 323 en su último párrafo de la citada Compilación. Si el contrato contenido en la escritura pública de 14 de agosto de 1962 es esencialmente el mismo que el figurado en el documento privado de 14 de julio del mismo año, puesto que aún en el supuesto de que hubiese sido novado por aquella escritura, tal novación por ser meramente impropia o modificativa no implica la extinción de la primitiva obligación, sino su simple alteración o variación accidental, es evidente que desde que se otorgó el contrato privado comenzó a transcurrir el plazo de los cuatro años para el ejercicio de la acción rescisoria, por expresa disposición del último párrafo del artículo 323 de la Compilación, por lo que la sentencia recurrida al efectuar dicho cómputo donde una fecha distinta y posterior cual la de la escritura pública del 14 de agosto de 1962, que lejos de extinguir aquél contrato privado anterior sólo hizo que completarlo, infringió por interpretarlo erróneamente el citado precepto de la Compilación, al no declarar como debió hacerlo de haber interpretado rectamente aquél precepto extinguida por caducidad la acción rescisoria ejercitada en la demanda.
III. Estimación del recurso
Considerando: Que el problema que el recurso plantea, lo entraña la determinación, de si la escritura de 14 de agosto de 1962, es contrato ajeno y distinto al privado de 14 de julio anterior, en que entre las mismas partes, se operó la venta de la misma finca, con señalamiento de igual precio y por tal si la escritura pública fue solemnización de la venta anterior, sólo «contrato de fijación jurídica» o contrato nuevo.
Que por cuanto hace al segundo motivo del recurso amparado en el número primero de] artículo 1.1.692, por no aplicación de los artículos 1.281, 1.282 y 1.285 del Código, que el estudio detenido de los dos documentos, lleva a la conclusión por la literalidad de sus términos, que el concierto de voluntades entre las partes, se refiere al mismo objeto de compraventa, con el mismo precio y las mismas condiciones esenciales y que no otra puede ser la intención que los guiaba al hacer la escritura, que solemnizar la venta ya perfeccionada anteriormente pues así se desprende de la identidad sustancial de las condiciones de uno y otro documento, pues no son incompatibles sino iguales en su fondo, que no habiéndose dicho en la Sentencia, ni alegado por las partes que sobre las 50.000 pesetas, primero entregadas, se cobraron las 140.000, no pudo hablarse de precios distintos, lo que hace obligado la estimación del motivo, así como la del primero que con igual amparo, acusa la infracción de los artículos 1.279, 1.280 y 1.258, porque la escritura se redactó dando la forma adecuada al convenio privado para su ingreso en el Registro de la Propiedad, haciendo constar la agregación de lo vendido de finca mayor; el pago del laudemio y de circunstancias en suma que eran ineludibles, en armonía con lo mandado por el art. 1.258 del Código, que obliga a las partes no sólo a lo expresamente pactado, sino a lo que sea su consecuencia según la naturaleza del contrato, de acuerdo con la buena fe, el uso o la Ley.
Que en cuanto al motivo tercero con igual amparo, por infracción de los artículos 1.203 y 1.204 del Código y doctrina que cita, que aun dando por supuesta la existencia de algunas diferencias entre el documento privado y la escritura si no son antagónicas o incompatibles tales condiciones, como el concepto de novación extintiva, según reiterada doctrina, exige la creación de una relación obligatoria nueva, tan dispar y distinta de la que altera, que con ella sea incompatible, preciso es para admitirla, que tenga las características inexcusables mandadas por la Ley, por ello en el caso debatido, aunque se pudiera estimar novación modificativa, el contrato primitivo no ha dejado de existir y por tal, la escritura, aunque en algo lo modificara, no puede decirse que constituye contrato distinto y ajeno al primero, lo que hace preciso la estimación del motivo, así como el cuarto, por interpretación errónea del artículo 323 de la Compilación citada, pues estimado que el documento privado entre las partes tuvo fuerza legal desde su fecha 14 de julio de 1962, al presentarse la demanda en 3 de agosto de 1966 habían transcurrido los cuatro años, para la apreciación de la caducidad de la acción, que en consecuencia ha de ser estimado.
Concordances:
Comentari
ANTONIO PARA MARTÍN
COMENTARIO
El artículo 323, 3.° de la Compilación, apartándose de la tradición jurídica catalana, recogida en el Usatge Omnes Causae, que establecía un plazo de prescripción de treinta años para cualesquiera acciones, dispone para la acción rescisoria por lesión ultra dimidium un plazo de caducidad de cuatro años, con lo cual se coloca en la línea de los artículos 1.299, 1.300 y 1.301 del Código Civil.
La sentencia objeto del comentario se centra en la consideración de un punto de vital interés para el ejercicio de la acción: momento a partir del cual empieza a transcurrir el plazo de caducidad, y, por tanto, a partir del cual debe iniciarse su cómputo.
Sobre ello, el párrafo tercero del mencionado artículo dispone claramente que la caducidad se inicia en la fecha del contrato, considerando sin duda que, al ser la caducidad el plazo de vida del Derecho potestativo que es la acción rescisoria, su cómputo obviamente debe darse desde el momento en que la acción puede ejercitarse (es decir, desde su nacimiento) y este no es otro que el de la perfección del contrato (se refiere naturalmente el precepto a la fecha de perfección del contrato).
Ahondando más sobre este punto, se puede llegar a la conclusión de que el espíritu del precepto sea el de establecer la acción rescisoria desde el momento en que la lesión se produzca y ésta se da desde el momento en que el vendedor se obliga a transmitir al comprador el inmueble objeto de la venta por una cantidad inferior a la mitad de su justo precio.4 Normalmente, pues, se da esta lesión cuando el contrato se perfecciona («fecha del contrato»), pero puede ocurrir que se dé algún caso en que esto no suceda.
Pensemos en un supuesto de novación (modificación o extintiva) de una obligación de pago del precio de una compraventa, en la que se establezca un nuevo precio lesivo, no siéndolo el anterior. En el momento de perfección del contrato no había lesión, pero se daría desde el acuerdo novatorio que estableciera (extintiva o modificativamente) el nuevo precio inferior a la mitad del justo y en este supuesto sería del todo evidente que la acción rescisoria no nacería en el momento de perfección del contrato —cuando no había aún lesión por ser el precio superior a la mitad del justo precio—, sino a partir del acuerdo novatorio.
Y el negocio rescindióle continuaría siendo la compraventa y no el acuerdo novatorio, puesto que el Código Civil —arts. 1.156 y el 1.203 y siguientes — se refiiere a la novación de las obligaciones y no a la novación del contrato.6
Siguiendo el mismo criterio, en el caso inverso de que, perfecto un contrato de compraventa con un precio lesivo se produzca la novación de la obligación de pago de aquel aumentándolo por encima de la mitad del justo precio y extinguiendo con ello la lesión, la acción rescisoria no podrá ejercitarse ya por haberse extinguido el derecho potestativo en que consiste, siempre ligado a la lesión.
Y aunque las obligaciones derivadas del contrato, lesivo desde el momento de la perfección fueran novadas con posterioridad aumentando o disminuyendo la lesión pero sin llegar a extinguirla por continuar inferior a la mitad del justo precio, la acción rescisoria caducaría a los cuatro años de la perfección del contrato, puesto que desde entonces existiría el desnivel de prestaciones productor del enriquecimiento del adquirente no derivado de animus donandi del enajenante 7 en que la lesión consiste, siendo indiferente que con posterioridad se convirtiera por medio de la novación en otro de mayor o menor grado.
Entendemos así procede a pesar de que, según lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 325, variaría la cantidad que en concepto de complemento de precio podría entregar el comprador para evitar la rescisión. La acción rescisoria nace desde el momento en que existe lesión, importando poco la cuantía de ésta; por ello, dado que por estar sometida a plazo de caducidad tiene limitada su existencia, el hecho de que la lesión aumente o disminuya no puede afectarla. Si por efecto de la novación se modifica el grado de enriquecimiento del adquirente dentro del que sirve de fundamento a la acción rescisoria, no nace una nueva acción con el mismo plazo de caducidad porque la Compilación no establece modalidades de ella según la cuantía económica del desequilibrio de prestaciones, sino que liga el nacimiento de la posibilidad de rescisión a un desequilibrio genérico: más de la mitad del justo precio; por ello, siempre que éste se dé, cabrá la rescisión, a partir del momento en que aparezca por un plazo de cuatro años, sin posibilidad de ser aumentado por modificación de la lesión y, por supuesto, sin que nazca una nueva acción que tendría idéntico fundamento, pues ninguna de las dos posibilidades están establecidas en la Compilación, desprendiéndose la solución negativa de la ratio del artículo 323.
Partiendo, pues, del punto de que la acción rescisoria nace — y por tanto se inicia el cómputo de su plazo de caducidad —cuando la lesión se produce, pasamos a centrarnos sobre el supuesto que nos ocupa para precisar aquel momento.
Como ha quedado de manifiesto en los antecedentes, la sentencia contempla un caso muy frecuente en la práctica; una venta se realiza en documento privado y posteriormente se otorga la escritura pública con la finalidad de que tenga acceso al Registro de la Propiedad, no existiendo entre los dos documentos diferencias esenciales dado que obedecen al mismo negocio. El problema que contempla es, precisar si el cómputo del plazo de la acción rescisoria debe iniciarse a partir de la fecha del documento privado o de la del público, siendo favorables a la primera la sentencia del Juzgado de 1.a Instancia y la del Tribunal Supremo, en contra de la dictada por la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Barcelona.
A lo largo del proceso que nos ocupa se han dado distintos argumentos en pro y en contra, que pasamos a analizar, junto con el que en nuestra opinión es preferible.
EXISTENCIA DE NOVACIÓN TÁCITA AL AMPARO DEL ARTÍCULO 1.204 DEL CÓDIGO CLVIL
Solución adoptada en el considerando cuarto de la sentencia de la Audiencia Territorial, que estimó que en vista de que los pactos de la escritura pública eran completamente incompatibles con los de la privada, se había dado la novación tácita del artículo citado.
Las principales discrepancias según la sentencia eran las siguientes: En la escritura pública se declaraba recibido un precio de 140.000 pesetas en el momento de otorgamiento cuando en el documento privado se fijaba el precio de la compra en la misma cantidad, pero declarando recibirse 50.000 pesetas en el acto; la vendedora, señora Teresa, manifestaba en el documento notarial ser dueña de la finca, lo cual resultaba incompatible con su manifestación de vender en el documento privado.
No nos parece aceptable tal postura. En primer lugar el artículo 1.204 del Código Civil no se refiere a la novación de los contratos como afirma la sentencia, sino a la de las obligaciones derivadas de los mismos,8 y en este supuesto no es posible contemplar una novación de obligaciones.
El documento privado contenía un contrato en el que una de las partes se obligaba a entregar un inmueble a cambio de un precio. Si tina vez entregado aquél y pagado éste, se formaliza la venta en escritura (lo cual, además, estaba pactado en el documento privado, para el momento en que se satisfaciera el precio total) no cabe hablar ya de novación de obligaciones porque la escritura se otorga en un momento en que ya no existen porque ya se han cumplido; no existe animus novandi, porque la voluntad de las partes no es el sustituir una obligación por otra (o modificarla en su caso), sino simplemente observar una determinada forma con vistas a la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.
Por ello, en cierto modo los pactos son incompatibles, porque precisamente son los mismos. Así, cuando la vendedora declara vender en el documento público, resulta de imposible compatibilidad con la misma declaración hecha en el privado, pero ello lejos de suponer una novación que, como ha quedado expresado, es imposible al haberse extinguido ya las obligaciones que hubieran podido ser novadas, sirve para poner de manifiesto que es una declaración no querida, según se expresará más adelante. Igualmente ocurre con las demás discrepancias entre los documentos públicos y privados: aparte de las formalidades exigidas por la legislación notarial, las diferencias antes aludidas respecto al precio se deben no a una voluntad de variarlo, sino simplemente a la comodidad de realizar el documento de la forma más sencilla posible, pues en el caso que nos ocupa y en la generalidad de situaciones de este tipo nadie se para a mirar si los datos de la escritura pública son más o menos exactos, precisamente porque se tiene la seguridad de que las obligaciones están ya cumplidas.
En el supuesto de que existiera realmente novación, sea extintiva sea modificativa, sería intrascendente por completo a los efectos del nacimiento de la acción rescisoria.
Como ha quedado expresado, ésta nace en el momento en que la lesión se produce, y esto sucedería con la perfección del contrato, que implica que la vendedora se obligara a entregar un inmueble por un precio inferior a la mitad del justo. Si la obligación de pago se modifica sin afectar a la lesión —continúa siendo inferior a la mitad — es intrascedente, pues el plazo de caducidad se deberá contar desde el momento de perfección del contrato originador de la obligación modificada, pues es cuando se produjo la lesión. E igualmente sucedería si la novación fuera extintiva naciendo otra obligación nueva que viniera a sustituir a la anterior.
La sentencia del Tribunal Supremo en su considerando tercero niega la existencia de la novación extintiva y expone acertadamente que aun en el supuesto de que se hubiera dado novación modificativa, no por ello hubiera dejado de existir el contrato primitivo —documento privado— y por lo cual, dado que la acción rescisoria nació al perfeccionarse éste y el plazo de caducidad había ya transcurrido al ejercitarse la acción debía de apreciarse la caducidad de la misma.
RENOVACIÓN CONTRACTUAL QUE SUPONE LA SUSTITUCIÓN DEL CONTRATO PLASMADO EN EL DOCUMENTO PRIVADO POR EL RECOGIDO EN EL DOCUMENTO PÚBLICO
A este supuesto parece referirse la sentencia comentada, cuando en su considerando primero sitúa el problema de la litis en considerar si la escritura pública fue la solemnización de la venta anterior, o bien sólo contrato de fijación jurídica o contrato nuevo.
ALBALADEJO estima que no es posible dar a un negocio una forma nueva de modo que el negocio subsista idéntico con otra vestidura, y afirma que lo que se entiende por «elevar el negocio a otra forma» consiste en celebrar un nuevo negocio de contenido idéntico que supondría la renovación negocial. Distingue este caso de renovación negocial del mero reconocimiento por las partes de la celebración del negocio contemplado en el artículo 1.224 del Código Civil que no supone nuevas declaraciones de voluntad, sino simplemente un acto dirigido a facilitar la prueba de un negocio ya celebrado. Según ello, habrá renovación negocial o mero reconocimiento según se omita o exprese en el documento público una referencia al documento privado.
NÚÑEZ LAGOS se pronuncia también favorable a la tesis de la renovación contractual. Estima que en los casos en que por imperativo del artículo 1.279 del Código Civil las partes pueden compelerse a otorgar escritura pública (el caso que nos ocupa es uno de ellos, por tratarse de la venta de un inmueble), el otorgamiento de la misma es, desde un punto de vista, un negocio de cumplimiento, que extingue una obligación de hacer. Para ello opina que por imperativo del artículo 1.217, deberán observarse las normas de la legislación notarial. Y como el artículo 193, 2.º del Reglamento de 2 de junio de 1944 impone claramente que las partes deberán hacer constar su consentimiento al contenido de la escritura, esta nueva declaración de voluntad implica según este autor la renovación del contrato que se da no por la mera voluntad de las partes sino por imposición de unas normas de carácter adjetivo como las contenidas en el Reglamento Notarial. Exceptúa también los meros reconocimientos a que se refiere el artículo 1.224.
Partiendo de la existencia de una renovación contractual operada por la escritura pública de venta otorgada por doña Teresa y doña Rosario, podríamos llegar a la conclusión de que la lesión se produce en dos ocasiones. Una al perfeccionarse el contrato en el documento privado, quedando obligada una parte a transmitir la propiedad de un inmueble por un precio inferior a la mitad del justo, y otra nuevamente al renovarse el consentimiento —en aplicación del artículo 192, 2.° del Reglamento Notarial— al otorgar la escritura pública, perfeccionándose otro contrato generador del mismo desequilibrio patrimonial productor de enriquecimiento sin animus donandi. Si hay nuevo contrato, hay nuevas obligaciones, nuevo desequilibrio de prestaciones, nueva lesión, en suma, y, en consecuencia, nueva acción rescisoria cuyo plazo de caducidad se iniciaría en el momento del nacimiento de la acción misma, que obviamente sería el momento de perfeccionarse el segundo contrato, otorgado ante Notario.
La tesis de la renovación contractual nos lleva pues a la solución adoptada por la Audiencia Territorial, que estimó no caducada la acción rescisoria, al iniciar el cómputo del plazo a partir del otorgamiento de la escritura pública.
Se basaba el fallo alternativamente en dos fundamentos: en considerar la existencia de una novación tácita, lo cual ya ha sido objeto de comentario; y en que al otorgar la escritura pública habían dejado las partes sin efecto el contrato privado, lo cual equivale, aunque el faño no lo aluda expresamente, a admitir la renovatio contratus.
Considerar que en el supuesto comentado ha habido renovatio contractus, supone el concluir que al otorgar la escritura doña Teresa a doña Rosario volvieron a declarar su voluntad de obligarse y manifestaron aunque tácitamente fuera la voluntad de crear un nuevo contrato. No basta, en nuestra opinión, para que se opere la renovatio, con el otorgamiento de nueva escritura pública, por mucho que el artículo 193 2.° del Reglamento Notarial imponga nueva prestación del consentimiento. Es preciso además del antedicho otorgamiento que las partes quieran renovar el contrato, es decir, que quieran obligarse nuevamente a través de un nuevo negocio contractual. Y esto no lo garantiza el antedicho precepto de la legislación notarial, pues, a pesar de ello, las partes pueden otorgar el contrato, sin quererlo, buscando sólo su forma, en cuyo caso opinamos que la renovatio contratus es inexistente.
DE CASTRO, aun reconociendo que las partes pueden perfectamente querer un nuevo contrato al otorgar la escritura pública, desligándolo totalmente de los pactos habidos con anterioridad, operándose así la renovatio, afirma que por el hecho del otorgamiento de un documento público no puede afirmarse que contenga éste todo lo querido por las partes; admite que puede ocurrir que queden pactos fuera del documento, y que existan declaraciones aclaratorias, interpretativas o complementarias de la escritura pública, que deben de tenerse siempre presentes para interpretar la voluntad de las partes según el artículo 1.282 del Código Civil. Critica la famosa sentencia de 28 de octubre de 1944, que niega incluso valor a efectos interpretativos, a los pactos anteriores y posteriores a la escritura pública, llevando así a extremos inusitados la teoría de la renovación contractual, pues llega a desdeñar la misma voluntad de las partes, al centrarse única y exclusivamente sobre un documento notarial.
Así, DE CASTRO no se muestra partidario de la teoría llamada insular del documento público que aísla totalmente al negocio en el plasmado de toda realidad jurídica anterior y posterior. Por el contrario, defiende la tesis contenida en las sentencias de 16 de junio de 1961, 30 de junio de 1965, 24 de enero de 1964 y 5 de febrero de 1965, donde no se hace prevalecer lo dispuesto en el documento público, bien por entenderse simulado, bien por considerarse en base a otras pruebas que no era la verdadera voluntad de las partes.
Situándonos en la posición mantenida por el profesor DE CASTRO, creemos que para juzgar si en el caso que nos ocupa existió o no renovatio contratus, no basta el hecho de una escritura pública posterior al convenio privado, sino que es preciso ahondar en la voluntad de las partes, mediante la interpretación.
Y para ello debemos partir del artículo 1.282 del Código Civil, que indica que «para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato. Doctrina predominante y jurisprudencia reiterada afirman que, a pesar de estar excluidos del precepto debe entenderse también como elemento de interpretación los actos anteriores al contrato. Son, pues, también los antecedentes del contrato de una gran importancia como elemento interpretativo y un antecedente supercalificado en el caso de exámenes el contrato privado que vendría a ser renovado por el documento público posterior.
Procedamos, pues, al examen de la voluntad de las partes. Doña Teresa vende a doña Rosario en documento privado, percibe una parte del precio (50.000 pesetas) y entrega la finca a la compradora. Pactan en el contrato que, una vez abonado todo el precio, se otorgaría la correspondiente escritura pública de venta. Poco más de un mes después, doña Teresa otorga escritura pública declarando recibir íntegramente en ese acto el precio de 140.000 pesetas, idéntico al del documento privado y declara vender a doña Rosario y ésta comprar la misma finca.
En base a estos documentos nos parece muy aventurado sostener que, al firmar ante notario, doña Teresa se obligara a transmitir la finca a doña Rosario, por la sencilla razón de que ya la había transmitido un mes antes, cuando otorgó el documento privado. Igualmente no parece deducirse a la voluntad de las partes que el precio resulte alterado; si en ambos figuraba el total de 140.000 pesetas, declarándose recibir 50.000 pesetas en el primer documento y la totalidad del precio, 140.000, en el segundo, es más lógico inferir que la voluntad de las partes no era la de aumentar el precio, sino simplificar la escritura de forma que no hubiera que distinguir una parte de precio recibida con anterioridad y el resto en el acto de la escritura, cosa indiferente para las partes, puesto que el precio — sea cual fuere el que hiciere constar— había sido ya percibido por la vendedora.
Opinamos, pues, que en una correcta aplicación del artículo 1.282 del Código Civil, las partes contratantes no tenían al firmar la escritura pública voluntad de volver a obligarse por medio de otro contrato idéntico (renovatio contractus), sino que perseguían solamente observar una forma determinada
— la impuesta por los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil— en cumplimiento además del pacto referente al otorgamiento de escritura pública contenido en el documento privado anterior. Doña Teresa y doña Rosario, que habían previsto en principio que el pago del precio se daría en tres plazos, que finalizarían el 15 de septiembre, es decir, dos meses después de la perfección del contrato, habían acordado, posiblemente con fines de garantía de pago del precio, no otorgar el documento público hasta que aquel se hubiera satisfecho; después, en vista de que doña Rosario estaba dispuesta a pagar el resto de las 140.000 pesetas antes de lo pactado, procedieron ya al otorgamiento de la escritura pública y en aras de la mayor simpleza del documento declararon entregar en ese acto la totalidad del mismo.
Esta es, a nuestro juicio, la interpretación más lógica de la voluntad de las partes atendiendo a los dos documentos. Este es, por otra parte, un caso corrientísimo en la contratación inmobiliaria. En este sentido desde luego nos parece claro que no nos hallamos ante un caso de renovación contractual, pues, como afirma DE CASTRO, no puede aislarse totalmente al documento público desapareciendo de la realidad jurídica todo aquello que no se incorpore a él y teniendo en cuenta todos los elementos exteriores a este documento, según se ha detallado queda patente que no hay una voluntad renovatoria contractual; nadie quería obligarse de nuevo, mantener unas obligaciones existentes sobre la base de otro contrato. Las obligaciones —entrega de la finca y pago del precio— estaban ya cumplidas. Ante ello, el pretender mantener la renovatio no es más que forzar el sentido de un precepto legal (193 2.° del Reglamento Notarial) en contra del artículo 1.282 del Código Civil —norma, pues, de rango superior — y de la voluntad misma de las partes.
Así lo entiende con acierto la sentencia objeto del comentario en su considerando segundo, en el que estima infringido por la sentencia recurrida el artículo 1.282 citado.
Partiendo de la inexistencia de renovación contractual, llegamos fácilmente a la tesis de la sentencia comentada, de estimar la caducidad de la acción rescisoria, puesto que al nacer ésta en el momento de la perfección del contrato que se produjo en el momento del otorgamiento del documento privado, debe obviamente iniciarse su cómputo a partir de entonces, con lo cual, en el supuesto que nos ocupa, queda patente la caducidad por haber transcurrido los cuatro años en el momento de ejercitarse la acción rescisoria por lesión ultra dimidium.
ESCRITURA PÚBLICA QUE CONTIENE UNA COMPRAVENTA SIMULADA QUE ENCUBRE UN ACTO DE RECONOCIMIENTO
Hemos visto cómo se ha buscado el fundamento de la solución del supuesto objeto del proceso, en la existencia de una novación, o de una renovatio contractus. Hemos comentado también lo acertado del fallo del Tribunal Supremo al no admitir ninguna de las dos soluciones, estimando que el contrato entre doña Teresa y doña Rosario quedó perfeccionado con la firma del convenio privado, sin ninguna modificación posterior.
Ahora bien, es preciso considerar un punto de vital importancia. A pesar de perfeccionarse el contrato con la prestación de consentimiento de las partes en el documento privado, con posterioridad volvieron a declarar lo mismo en el documento público y estas declaraciones de voluntad en principio podrían ser constitutivas de un nuevo contrato. Ya hemos negado este punto en el apartado anterior. Por ello, es preciso intentar dar una solución jurídica a este importante problema, no sólo rechazando otras soluciones posibles, sino de una manera positiva.
Partamos para ello del problema de la forma. Como ha quedado expuesto antes, la voluntad de las partes al otorgar escritura pública, lejos de constituir una nueva declaración de querer obligarse, es la de llenar una forma, para cumplir así lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280, y, además, lo pactado en el mismo documento privado.
Es, en consecuencia, claro partir de la premisa de que en este supuesto, como en todos los que abundantemente se dan en el ámbito de la contratación, existe un contrato perfecto, que no reúne los requisitos formales del artículo 1.280, ni tampoco los que la legislación hipotecaria exige para que sea posible el acceso del documento al Registro de la Propiedad.
Entonces, precisamente porque el contrato es perfecto, y por ello ha desplegado sus efectos, los otorgantes pueden, en base a los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, exigir el documento público; igualmente —aunque estos preceptos no existieran— por estar obligados a ello, en virtud del mismo contrato privado. La exigencia de documento público puede también reforzarse con el artículo 1.258, puesto que aunque no esté expresamente pactado, es conforme a la buena fe, al uso y a la ley que la venta de un inmueble deba poder reflejarse en el Registro de la Propiedad, para que el adquirente pueda gozar de la protección registral, siendo para ello imprescindible su constancia en documento público.
Y llegamos al momento de otorgamiento de la escritura notarial. Consideramos el alcance del artículo 192, 2.° del Reglamento, recordando la tesis sostenida por NÚÑEZ LAGOS. Según este autor, como ha quedado dicho, el consentimiento que necesariamente han de otorgar las partes debe ser nuevo, distinto e independiente de los acuerdos antes adoptados, de forma que la renovación contractual se dé por imperativo de la Ley (artículos 1.217 del Código Civil y 193, 2.° del Reglamento Notarial).
Estudiemos las consecuencias que puede tener una interpretación en este sentido de los preceptos citados.
En primer lugar, los contratantes pueden haber tenido sólo tratos previos, antes de proceder a la firma de la escritura; después de las conversaciones sobre los pormenores del contrato, prestan un definitivo consentimiento ante el fedatario, al tiempo que otorgan la escritura. Así, después de haber redactado el Notario la escritura de acuerdo con la voluntad de las partes, una vez leída aquélla, por el mismo Notario, o bien por los otorgantes (artículo 193, 1.° del Reglamento Notarial) las partes prestan su consentimiento al contenido del documento (artículo 193, 2.°).
Este supuesto es el más simple que puede darse, y no plantea problema ninguno acerca de la renovatio contractus, porque, existiendo sólo tratos previos, no hay contrato perfecto antes del otorgamiento de la escritura, y por ello la prestación de consentimiento de los otorgantes del documento público no hace sino perfeccionar un contrato que había sido preparado ya por conversaciones anteriores, cerrándose así el iter contractual.
Otro supuesto puede ser el de la existencia de un contrato perfecto, plasmado en documento privado, generador de unas obligaciones aún no cumplidas.
Si las partes otorgan el documento público en términos idénticos, aparte de rellenar la forma, puede muy bien existir la voluntad de volver a querer el contrato, ratificar sus obligaciones. En el supuesto de contrato rescindible por lesión ultra dimidium, podría entenderse que al ser prestado nuevo consentimiento sobre los términos del contrato y, por tanto, la lesión, la renovación de voluntades recaería también sobre ésta y ello podría generar incluso una nueva acción rescisoria que partiría de las nuevas declaraciones de voluntad, integrantes de la renovatio contractus. Y ello porque admitiéndose la renovatio, el mecanismo jurídico operaría extinguiendo el primer contrato y las obligaciones de él derivadas al tiempo que nace uno nuevo de contenido idéntico, y por ello con el mismo desequilibrio patrimonial productor de enriquecimiento sin animus donandi, con la misma lesión, en suma, y por tanto con el nacimiento de una nueva acción rescisoria.
Esta postura tiene justificación principalmente porque la admisión de la renovación contractual, no iría en contra de la voluntad de las partes y no les sería impuesta por un precepto legal —artículo 193, 2°— del Reglamento Notarial.
Si las partes quieren otro contrato y otra lesión, es admisible que nazca nueva acción rescisoria para el mismo.
En este supuesto, pues, los otorgantes voluntariamente se colocarían en el caso del artículo 193, 2.°, interpretado en el sentido citado antes.
No obstante el caso más normal es el que contempla la sentencia. La escritura pública se otorga después de perfeccionarse el contrato, e incluso después de haberse cumplido las obligaciones dimanantes del mismo —o por lo menos completamente una de ellas, la entrega de la finca.
Y aquí no cabe hablar de renovatio contractus, puesto que está claro que las partes no quieren volver a obligarse: Doña Teresa declara vender en la escritura, pero en realidad no quiere, puesto que ya no le pertenece la finca, ya que la ha entregado — modo — a doña Rosario en virtud de una compraventa — título — en documento privado. La compradora declara pagar 140.000 pesetas, precio de la venta, pero en realidad sólo paga la parte de precio que resta por entregar — 90.00 pesetas—. Y por mucho valor que quiera darse al documento público, la voluntad de las partes está por encima de él. No puede el artículo 193, 2.° del Reglamento imponer una voluntad a quien no la tiene.
Ni lo puede, ni, a nuestro juicio, lo pretende tampoco, pues, sería algo así como que por un precepto legal se impusiera a los contratantes la emisión de una declaración simulada.
El artículo 193, 2.° tantas veces citado, expresa que el consentimiento deberá prestarse al contenido de la escritura, pero lo que no impone es que el contenido consista precisamente en una voluntad negocial.
Antes hemos aludido a la obligación de hacer en que consiste muchas veces el otorgamiento de una escritura pública, por imperativo de los artículos 1.279, 1.280 y 1.258 del Código Civil. Esta obligación no es otra que la de dar una forma a un negocio celebrado ya perfecto. Pero esta forma no solamente puede darse a través de un negocio (renovación contractual), sino que la antedicha obligación de hacer puede ser cumplida, a través de un acto de reconocimiento en el que las partes, haciendo referencia al contrato ya celebrado, manifiesten esta celebración ante el Notario con objeto de que conste en documento público.
Es este el supuesto del artículo 1.224 que impone que la escritura de reconocimiento sea sustancialmente idéntica, disponiendo su ineficacia como prueba frente al otro documento salvo que la voluntad de renovación contractual conste. Y ello porque el precepto parte de la base de que la discrepancia se debe a error en la persona que realiza el reconocimiento.
Por ello, opinamos que esta renovatio no la impone el artículo 193, 2.°, puesto que cabe perfectamente dentro del precepto la escritura de reconocimiento.
Volviendo, pues, al supuesto que nos ocupa y sentando que el citado artículo 193, 2° no puede ni pretende imponer a los otorgantes de una escritura unas declaraciones — obligarse a entregar una finca que ya está entregada y pagar totalmente un precio que sólo se debe en parte— no queridas, pasemos a examinar la verdadera voluntad de las partes para tratar de encontrar una solución técnica al supuesto.
Ha quedado ya expuesto que doña Teresa y doña Rosario no quieren lo que declaran. Esto nos parece evidente; su verdadera voluntad es otra: reconocer lo que ya se había hecho —contrato de compraventa— para llenar la forma a la que estaban obligadas incluso por el mismo contrato. Y no puede ser otra por las razones antes apuntadas; pues es absurdo pensar que quien ha transmitido una finca se obligue después a transmitirla o la vuelva a transmitir en virtud de nuevo contrato.
Esta voluntad la podían haber hecho realidad por el medio adecuado: escritura de reconocimiento del artículo 1.224, que contendría la forma exigida al hacerse en documento público, tendría acceso al Registro de la Propiedad, puesto que está de acuerdo con lo que disponen los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 47 de su Reglamento, y además correspondería a la exacta voluntad de las partes.
Pero doña Teresa y doña Rosario no hicieron esto, como tampoco lo hacen miles de contratantes que pretenden la misma finalidad. Y ello principalmente por dos motivos: uno, de eludir consecuencias fiscales, pues existen muchos datos en los contratos privados que a estos efectos no interesa en absoluto sean conocidos por Hacienda; otro, el interés de simplificar al máximo la forma de las escrituras, que viene impuesto por las necesidades del tráfico en la vida moderna, que impone a los Notarios trabajar mucho y a los Registradores calificar con celeridad, ante el constante y progresivo incremento de la contratación inmobiliaria.
Y al no querer firmar doña Teresa y doña Rosario una escritura de reconocimiento, recurrieron a lo que tantas veces se recurre para conseguir lo que uno quiere sin tener que seguir el camino legal: el negocio simulado.
Negocio simulado es, en nuestra opinión, el contrato de compraventa tantas veces aludido, pues las partes emitieron declaraciones no queridas, ocultando bajo la apariencia de un negocio jurídico normal otro propósito.30 Esto es claro, pues su propósito (acto de reconocimiento) no era el que se desprendía de la escritura pública. Además, existe también ese ánimo de engaño a terceros que caracteriza la simulación; engaño en el sentido de pretender evitar las consecuencias que se derivarían de ser conocidas por terceros (el Fisco, por ejemplo) los verdaderos pactos y fecha del contrato de venta.
Y este enmascarar el verdadero propósito con un negocio jurídico se realiza por medio de un acuerdo simulatorio entre las partes del contrato, que, conscientes de que tan sólo pretenden reconocer el contrato ya realizado y consumado, fingen celebrar una compraventa con el mismo objeto para eludir la escritura de reconocimiento.
Es preciso ver si la simulación es absoluta o relativa; y el problema se resuelve en considerar si el acto de reconocimiento es o no un negocio jurídico.
En el primer caso tendremos una simulación relativa, pues un contrato simulado (compraventa) encubrirá otro negocio jurídico (reconocimiento). En el otro supuesto la simulación será absoluta, puesto que la compraventa en escritura pública no encubrirá ningún otro negocio, conteniendo no obstante un acto jurídico no negocial: el reconocimiento.
Entendemos que se trata de un acto de reconocimiento, pues el acto presupone tan sólo una mera declaración de conocimiento de un negocio jurídico ya realizado;32 no se declara ninguna voluntad, puesto que las partes simplemente manifiestan la realidad de un hecho para su debida constancia en documento público, produciéndose por tanto su efecto ex lege, no ex voluntante. Los efectos de estas declaraciones de ciencia o conocimiento son el cumplimiento de la obligación (constancia de la venta en escritura pública) derivada de la Ley (artículos 1.279, 1.280 y 1.258) y del mismo contrato.
Así, el negocio simulado es nulo por falta de causa, pero su contenido negocial se realiza igualmente como efecto del anterior contrato con idéntico objeto, y así la compradora habrá adquirido la finca y la vendedora el precio.
Pero inmerso en el negocio simulado está el acto de reconocimiento que consiste en plasmar en el documento público el contrato anteriormente perfeccionado y consumado; y este acto es disimulado porque en la escritura pública no se alude a dicho documento aunque las partes están pensando en él pretendiendo dar forma al contrato celebrado, o mejor dicho, a este contrato tan sólo con los pactos que quieren sean revestidos de forma.
De este modo, el contenido del negocio simulado coincide con la realidad; la simulación consiste precisamente en realizar un negocio que aparentemente persigue conseguir un fin que está conseguido ya; y por otra parte, lo único que le faltaba al contrato perfecto y consumado, que es la forma, viene dada a través de la escritura de venta simulada.
Por ello se produce una situación análoga a la simulación relativa; en ésta hay un negocio simulado que encubre otro disimulado, en este caso hay un negocio simulado que encubre un acto jurídico en sentido estricto: el reconocimiento. Y entendemos debe aplicarse la misma norma que en la simulación relativa; es nulo el negocio simulado, pero es válido el acto jurídico disimulado: el reconocimiento.
Por ello, por una parte se mantienen los efectos contrato de venta a pesar de la nulidad del contrato de escritura pública, porque derivan de otro contrato con el mismo objeto que quedó perfecto en su día y se mantiene el contrato de venta en escritura pública, no en cuanto contrato sino en cuanto que implica un acto de reconocimiento revistiendo de forma legal y contractualmente exigible, el negocio ya celebrado.
De todas formas, consecuencia de la tesis expuesta es la de considerar la perfección del contrato en el acto de otorgamiento del documento privado y por tanto la generación de obligaciones con el desequilibrio patrimonial productor de ese enriquecimiento no liberal en que la lesión consiste, lo que implica el nacimiento de la acción rescisoria en la fecha del antedicho documento y por ello el inicio del cómputo del plazo de caducidad.
Estimamos, pues, correcta la declaración del Tribunal Supremo al entender caducada la acción en el supuesto que nos ha ocupado.
