Sentència 12 - 11 - 1970
USUCAPIÓN: PLAZO
I. Antecedentes
Los esposos W. compraron en 30 de julio de 1962 una finca a don Eusebio G. M. Al cabo de un tiempo los compradores se vieron privados de todo acceso a la misma y al chalet que se habían construido. Dichos esposos dedujeron demanda de juicio declarativo de mayor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Tarragona contra don Benjamín y Ramón R. S., Ramón y Jaime F. R., don Eusebio G. M. y Pablo B. B. (como heredero de Pablo B. B.) alegando: que adquirieron de don Eusebio G. M. por escritura de 30 de julio de 1962; que al impedírseles el acceso a su propiedad, reclamaron y se enteraron de que se habían tramitado una serie de procesos judiciales al amparo del art. 41 de la Ley Hipotecaria entre varios señores de Barcelona y Tarragona por una parte y el Sr. Pablo B. B. y los actores por otra, que habían sido fallados en contra del Sr. Pablo B. B., quien escribió una carta a los actores, haciéndose responsable de daños y perjuicios que se les causare. Que don Benjamín, en julio de 1958 inmatriculó una finca el 1 de julio de 1958, de cuya finca se segrega otra y es vendida a unos señores de Barcelona, en seis partes indivisas, y que la comprada por el Sr. Eusebio G. M. es idéntica a la de don Benjamín. Que los actores adquirieron de buena fe y son terceros regístrales, mientras que los demandados no lo son, puesto que el título de don Benjamín fue inscrito con posterioridad al de don Pablo B. B. (quien vendió posteriormente a don Eusebio G. M.) y suplicaron se les considerara copropietarios de la finca mencionada y que se diera total validez a la inscripción, equiparando la realidad registral con la extraregistral y en su defecto se declara a Pablo B. B. y sus herederos y a Eusebio G. M. obligados a responder de evicción a los actores.
A ello se opusieron los demandados alegando que admitían la escritura de 30 de julio de 1962 como única verdad del escrito de demanda, pero que la escritura es de dos días después del acta notarial realizada a instancia de don Benjamín para el ejercicio de la acción del art. 41 de la Ley Hipotecaria; que la finca de los actores procede de la agrupación de dos, que son imaginarias. Que se dice que el límite oeste es el Sr. P., cuando éste aún habiendo adquirido antes (26 de julio de 1962) no la inscribe hasta el 2 de octubre de 1963; que a partir del 30 de julio de 1962 los actores reciben copias de los pleitos que se llevan sobre aquella finca (de lo que se deduce su mala fe); que tanto don Benjamín como los señores de Barcelona tienen títulos; que hay contradicción por parte de los actores cuando hablan de la certificación librada por don Benjamín en junio de 1959, por cuanto ésta se extendió el 27 de junio de 1958 inscribiéndose en el registro el 2 de agosto de 1958 y en plenitud de su vigencia, es cuando don Benjamín vende indiviso a los demandados de Barcelona. Que el 2 de octubre de 1966 el Registro de la Propiedad volvió a publicar la titularidad registral de don Benjamín en todos los terrenos de la costa de Salou desde la peña Tallada hasta el poblado de Salou como culminación del asunto con el otorgamiento de una escritura el 14 de septiembre de 1962, por cuanto el 23 de abril de 1963 al adquirir de don Benjamín estos señores de Barcelona el Registro estaba en regla, por lo que son terceros registrales; seguían alegando que los actores son personas que no pueden vender porque no tienen la finca inscrita en el Registro y que no hay identidad entre la finca de los actores y la realidad registral (comprobado en la Audiencia de Barcelona) por lo que suplicaron la absolución y nulidad del contrato de compraventa entre Eusebio G. M. y los actores, y cancelación de todo lo referente a la finca 6376.
Don Benjamín por su parte alegó que inscribió su finca el 2 de agosto de 1958, con efectos de primero de julio del mismo mes y año; que el 23 de abril de 1963 vendió a los otros demandados, los cuales reúnen las condiciones de terceros hipotecarios; que los esposos W. compraron el 30 de julio de 1962 y el título de su vendedor se hallaba pendiente de inscripción, y no inscribieron ni pudieron inscribir porque no se hallaba inscrito el título del vendedor, por lo cual no reúnen la condición de terceros hipotecarios. Alegó los fundamentos de derecho que creía aplicables y terminó suplicando se tuviera por contestada la demanda y en su día se dictara sentencia absolviéndole de la misma con imposición de costas a los actores.
Por su parte Eusebio G. M. aceptó los tres primeros extremos alegados por los actores pero no los demás, alegando también que la finca es del matrimonio alemán Sres. W. y que él es un tercero hipotecario, por lo que estaba perfectamente legitimado para vender y que su finca concuerda con la realidad registral.
Don P. B. B. contestó alegando que se cuidaba de las obras del chalet y que fue demandado junto con los actores por el procedimiento del art. 41 de la Ley Hipotecaria y les notificó la sentencia.
El Juez de 1ª Instancia de Tarragona dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 1968, estimando la demanda.
Todos los demandados apelaron la sentencia ante la Sala 1.ª de lo civil de la Audiencia Territorial de Barcelona, que dictó sentencia con fecha de 26 de junio de 1969 confirmando la del Juzgado.
Contra dicho fallo don Benjamín interpone recurso de casación por infracción de ley, alegando:
II. Motivos del recurso
Primero. — Se ampara en el número 1° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque el fallo recurrido, partiendo de la consideración inicial de ser los actores terceros hipotecarios, y por tanto, de estar protegidos por la fe pública registral, al declarar a D. E. T. W. y su esposa, propietarios de la finca descrita en el hecho primero de la demanda, contiene violación por falta de aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que en el caso que se somete a la Sala aparece una cuestión previa que, por su carácter preferente ha de ser planteada y resuelta con anterioridad a ninguna otra, a saber: la de constatar si los actores, por reunir todos los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, han de ser considerados como terceros hipotecarios y merecedores, por tanto, de la protección de la fe pública registral, en cuyo caso, al estar equiparados a los demandados principales, debe de ser resuelta la cuestión al margen del derecho inmobiliario y conforme a las normas del derecho civil puro, o, por el contrario, si por no reunir los actores todos los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y no ser merecedores, por tanto, de la protección de la fe pública registral, que ampara a los demandados principales, la cuestión debatida debe ser resuelta de acuerdo con las normas del derecho Hipotecario, dos cuestiones distintas son: a) la de los efectos retroactivos que el artículo 24 de la Ley Hipotecaria otorga a la inscripción y b) la de los requisitos exigidos por el artículo 34 de la misma Ley en orden al principio de legitimación, para mantener en su derecho al tercero hipotecario que haya adquirido de buena fe, a título oneroso de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir y que haya inscrito su derecho precepto íntimamente relacionado con la doctrina de esta Sala, que tiene reiteradamente declarado, respecto de las facultades para transmitir según el Registro. Que es el momento de la celebración del contrato «— que crea el vínculo inscribible—» al que hay que atender y no al de la inscripción». Que la sentencia recurrida, y en su considerando segundo, atiende perfectamente a la primera de esas dos cuestiones enunciadas, y su contenido sería de perfecta aplicación al caso debatido, si el día 30 de julio de 1962, fecha de la compra por parte de los Sres. W., el defecto del Registro — que ya no sería defecto — se hubiera limitado a publicar el asiento de presentación a favor del vendedor, don E. G. M., sin constar su definitiva inscripción, pero, en este supuesto, ya no se habría planteado la cuestión porque es evidente que, si el vendedor don E. G. M. hubiera tenido presentado su título, como lo estaba desde el 30 de junio de 1962, y el Registro no hubiera adolecido de otros defectos que impedían su inscripción cuando el asiento de presentación se hubiera convertido en inscripción habría entrado en todo su vigor el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, y en su consecuencia, la fecha de su inscripción sería la del 30 de junio de 1962, fecha en que presentó su título en el Registro, pero la cuestión planteada no es ésta, sino la de si los compradores señores W. habían adquirido de persona que, en la fecha del contrato de compraventa, tenía facultades según el Registro para verificar la transmisión, o por el contrario, verificaban su adquisición recibiendo el derecho transmitido de persona que, según el Registro, no estaba facultada para efectuar la transmisión, como así ocurrió en realidad. Que en definitiva, la cuestión planteada es la de la falta en el Registro de título intermedio, la cual debe ser estudiada con la mayor atención, porque de ella puede depender la resolución del proceso sin necesidad de salir de la esfera de atracción del Derecho Hipotecario, si se entiende que los actores no son terceros hipotecarios, mientras lo son los demandados, respecto de los cuales sólo se atacó el requisito de buena fe, que la Sala estima existe, mientras que respecto de los actores se atacó, no sólo el requisito de la buena fe, que la Sala también ha reconocido existir, así se acata, sino y como carácter fundamental, ese requisito de haber adquirido el derecho de persona con facultades, según el Registro, para efectuar la transmisión, va a considerarla, pues, con esa atención que merece, analizando los hechos y estudiando el derecho de aplicación, a) El derecho. La Ley es perfectamente clara que uno de los requisitos fundamentales para gozar de la protección de la fe pública registral es ésta: que la persona que transmite el derecho, en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo». De donde se desprende, «a contrario sensu», que quien adquiere de persona que según el Registro, no aparezca con facultades para transmitir el derecho determinado, aunque reúna los demás requisitos del artículo 34, no goza de la protección de la fe pública registral. Que la doctrina creada por la jurisdicción de esta Sala es clara y terminante: El momento de la celebración del contrato, o sea, cuando el adquirente pueda saber con exactitud cuál es la situación registral del derecho que pretende adquirir; ni antes ni después; b) El hecho, según el Registro. Contémplese, ahora, el Registro de la Propiedad, tal y como aparecía para los Sres. W. — y para todo el mundo — el día 30 de julio de 1962, fecha de la celebración de su contrato de compraventa y se tendrá ocasión de comprobar: Primero. Que los actores compran la finca número 3.676 a D. E. G. M., ese mismo día 30 de julio de 1962, y que dicha finca se segrega de la número 5.756; que el Sr. G. M. formó por agrupación de las fincas número 4.786 en la misma escritura, otorgada el 4 de abril de 1962, por la que el expresado señor compró estas dos últimas fincas a D. P. B. B. Todas estas fincas han de entrar en juego a la hora de resolver el problema planteado; y todas se han de examinar, ante la categórica afirmación que se contiene en la escritura de compraventa otorgada a favor de los actores de que el título del Sr. G. M. estaba pendiente de inscripción (folios 4 a 18 de los autos principales); Segundo. Finca número 5.756. Es la comprada, por escritura de 4 de abril de 1962, por el Sr. G. M. a don P. B. B. y resultante de la agrupación de las números 4.686 y 5.166. El título, como dice la sentencia recurrida, se presentó en el Registro el día 30 de junio de 1962, exactamente en un mes antes de la compra de los Sres. W. y se inscribió el día 13 de agosto de 1962, o sea, catorce días después de dicha compra por los actores; que si el estar pendiente de inscripción el título del Sr. G. M. dependiera sólo de esta circunstancias, entonces sí, la sentencia recurrida estaría en este punto ajustada a derechos, como consecuencia de lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, único que entraría en juego. El Sr. G. M. sería persona con facultades para transmitir, según el Registro, porque los efectos de la inscripción (13 de agosto de 1962) se retrotraerían a la fecha del asiento de presentación (30 de junio de 1962); pero la cuestión, como se ha dicho, no estriba aquí porque lo cierto es que, el día 30 de julio de 1962, el Sr. G. M. no sólo no tenía inscrita su finca, o pendiente tan sólo del inevitable trámite de inscripción, sino que, de ningún modo, la podía inscribir; y le era materialmente imposible inscribirla — y formalmente — porque faltaba la inscripción previa a su favor en cuanto a su vendedor D. P. B. B. Esto es, que el día 30 de julio de 1962, la finca agrupada número 5.756 que, por el principio de especialidad había de constituir finca nueva no es que estuviera esperando turno en los folios del Diario libre de toda agrupación y esperando, tan sólo, que transcurrieran unos días, sino todo lo contrario: el Registrador, por más presentado que estuviera el Título no podía inscribirlo, porque de las dos fincas agrupadas — vendidas por el Sr. B. — una de ellas, la número 4.686, aparecía inscrita todavía a nombre de D. J. V. M. sin que conste siquiera presentado el título de compraventa otorgado por dicho titular registral a favor de D. P. B. B. Por tanto el Sr. G. M. con título presentado o sin presentar, no estaba facultado, el día 30 de julio de 1962, para transmitir conforme al Registro, por lo que le faltaba ese requisito esencial exigido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; no se trata, por tanto, de que el artículo 24 de la Ley Hipotecaria distinga o no distinga en orden al tracto sucesivo; se trata, sencillamente, de que el Sr. G. M., el día de la celebración del contrato, no estaba facultado para transmitir conforme al Registro de la Propiedad, por falta de inscripción del título intermedio. El Sr. G. M., había presentado un título por el que comproba a D. P. B. B. las dos fincas, pero resulta que una de ellas pregonaba la titularidad dominical de don J. V. M. Tercero. Sentado este extremo, acude ahora, para confirmar su posición en el recurso, a cada una de las fincas números 4.686 y 5.166, agrupadas para pasar a integrar la agrupada número 5.656. Comprada por el Sr. B. a don J. V. M., el 20 de octubre de 1956, no el día 30, como dice la sentencia recurrida, se presentó en el Diario a las diez horas quince minutos del día 13 de agosto de 1962, como se ha dicho, catorce días después de la adquisición de los señores W. Por tanto, a pesar de los efectos retroactivos que a las inscripciones da el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, el asiento del Diario que contenía el título del Sr. G. M., era totalmente desconocido y siguió siendo en absoluto desconocido hasta el día 13 de agosto de 1962, cuando ya los Sres. W. habían adquirido su finca de quien no era titular registral. Porque, el Registro en modo alguno podía consolidar el derecho del Sr. G. M. mientras no estuviera presentado el título del Sr. B. B. El titular registral de esta finca número 4.686 el día 30 de julio de 1952 era don J. V. M. Registralmente, la única persona que podía disponer de esta finca, aunque civilmente no fuera ya de su propiedad; pero nunca el Sr. G. M. ni el Sr. B. B., cuyo título no había ingresado todavía en el Registro. Quinto. Finca número 5.166. Comprada por el Sr. B. a D. J. M. M. el 19 de octubre de 1955, se presentó el título del comprador en el Registro el 22 de octubre de 1959. Por tanto, de esta finca, aisladamente considerada, al margen de la ulterior agrupación, el día 30 de julio de 1962, sí era titular don P. B. B., única persona que según el Registro podría transmitir; pero no podía hacerlo el Sr. G. M., ni aisladamente, porque el titular era el Sr. B., no como integrada en la agrupación, porque de una de las agrupadas era titular don J. V. M. Sexto. Que en su consecuencia, el día 30 de julio de 1962, el Registro pregonaba — erga omnes — las siguientes titularidades regístrales de dominio: a) D. J. V. M. de la finca número 4.686, desde el 20 de mayo de 1952; don P. B. B. de la finca número 5.166, desde el 22 de octubre de 1959; estos dos señores, y aun con limitación cada uno de ellos a su respectiva finca, eran los únicos que el 30 de julio de 1962 tenían facultades para transmitir según el Registro. Por otra parte, el principio de especialidad tampoco habría consentido estas titularidades separadas respecto de la nueva finca agrupada; porque ésta, como entidad registral nueva, independiente y distinta de cada una de las dos fincas que, por agrupación quedaban registralmente extinguidas, era la que había de ostentar una titularidad registral limpia y clara, con evidentes facultades de su titular para disponer conforme al Registro de la Propiedad. Que los efectos de la inscripción ciertamente se retrotraen a la fecha de presentación; pero, por mucha retroacción que se les conceda, jamás podrán llegar a purificar las facultades de disposición que no se tenían al tiempo de la celebración del contrato; que como se ha dicho, se trata de dos cuestiones totalmente diversas y cada una de ellas tiene su adecuado cauce legal. La primera, el artículo 24; la segunda, el artículo 34, en ambos de la Ley Hipotecaria. Y lo cierto es que, los Sres. W. el día 30 de julio de 1962 compraron a don E. G. M., persona que según el Registro, aquel día no estaba facultado para la transmisión. Traducido al lenguaje llano, si los Sres. W. hubieran acudido en consulta al Sr. Registrador el día de la celebración del contrato, éste, después de haber examinado los libros del Registro, incluido el Diario, le hubiera contestado con evidente acierto y con absoluta justicia que el Sr. G. M. en aquella fecha, no estaba facultado para transmitir según el Registro; y que no lo estaba porque, a pesar de tener presentado su título, el Registro no podía responder de que llegara a inscribirse, porque respecto de una de las fincas compradas y agrupadas por dicho señor — la número 4.686 — carecía de todo antecedente; que allí, en el Registro, aparecía como titular don J. V. M., persona distinta del Sr. B. B., que en el título del Sr. G. M. aparecía como vendedor. Lo que ocurre es que los Sres. W., no obstante la admonición que se les hacía en la escritura de compraventa de que el título de su vendedor está pendiente de inscripción, no se molestaron en consultar el Registro, donde se les habría informado de toda la verdad; que la sentencia recurrida, contemplando únicamente el artículo 24 de la Ley Hipotecaria y pensando solamente en el efecto retroactivo de la inscripción, ha olvidado, y por tanto, dejado de aplicar, el artículo 34, que es donde realmente estriba la cuestión planteada, determinante de la resolución del problema dentro de las normas estrictas del derecho hipotecario, mediante la protección de la fe pública registral en favor de los demandados principales, en cuanto terceros hipotecarios que son por reunir los cuatro requisitos exigidos por expresado precepto. Que esta falta de aplicación supone la violación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Que por este solo hecho, meramente objetivo, los actores no son terceros hipotecarios y no merecen la protección de la fe pública registral; lo que es tanto como decir que, si los demandados principales tienen esta condición de terceros, como les ha reconocido la sentencia recurrida, deben ser mantenidos en su adquisición, resolviéndose la cuestión sin necesidad de acudir al Código Civil, sino conforme a la misma Ley Hipotecaria.
Tercero. — Se ampara en el número 1.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque el fallo recurrido, al declarar la propiedad de los actores sobre la finca de autos en mérito de reconocerles el justo título exigido para el éxito en el ejercicio de la acción reivindicatoria, sobre la base de la usucapión, contiene violación por falta de aplicación del artículo 342 de la Compilación de Derecho Especial de Cataluña.
III. Estimación del recurso
A) Primera sentencia
Considerando que una de las cuestiones debatidas en la litis, de la que deriva el presente recurso, hace relación a la aducida y denunciada por las partes demandadas por virtud de la cual el actor no tiene la cualidad de «tercero hipotecario», por no estar comprendido al momento de la adquisición de la finca litigiosa, en las condiciones exigidas por el artículo 34 de la vigente Ley Hipotecaria, en cuanto, según dice el recurrente, adquirió aquél, de persona que según el Registro no tenía facultades para disponer, habiendo sido resuelta esta excepción opuesta por los demandados en la sentencia recurrida, en el sentido de que, convertido el asiento de presentación de la finca agrupada número 6.376 practicado en 10 de agosto de 1962, en inscripción definitiva en 3 de septiembre de 1963, da como indudable que ante la interrupción en el tracto sucesivo proclamado en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, surte todos sus efectos a partir de la fecha de aquella presentación por lo que llega a la consecuencia de que los adquirentes de dicha finca ostentan la condición de terceros de buena fe a los efectos prevenidos en el mencionado art. 34 de aquella Ley.
Considerando que contra semejante conclusión se ha montado por el recurrente el motivo primero del recurso, que amparado en el número 1.º del artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil, denuncia la violación por falta de aplicación del artículo 34 de la citada Ley Hipotecaria, ajusfándola al supuesto de si los compradores demandantes habían o no adquirido de persona que en la fecha del contrato de compraventa tenía facultades según el Registro para efectuar digo verificar la transmisión, y en este aspecto se ha de tener presente que la resolución de la Sala sentenciadora en este particular extremo no se ajusta a lo controvertido, ya que cuando como en este caso el vendedor Sr. G. M. el día de la celebración del contrato con el actor Sr. W., — 30 de julio de 1962 — no estaba facultado para transmitir conforme al Registro de la Propiedad, debido a la circunstancia de falta de inscripción del «título intermedio» pues ha de tenerse en cuenta que de las certificaciones registrales que menciona la resolución que se recurre como obrantes en los autos, se desprende con perfecta claridad que si bien el Sr. G. M. había presentado en el Registro el título por el que adquiría del Sr. P. B. B. las dos fincas cuya agrupación constituía la 5.756, motivo ésta precisamente de dicho asiento de presentación, no lo es menos que una de aquéllas — la 4.686 — no estaba inscrita, ni presentado el título en el Registro, puesto que en aquella fecha continuaba a nombre del propietario anterior a los citados, hasta que en 13 de agosto de 1962 fue presentado e inscrito a nombre del Sr. P. B. B., es decir, catorce días después de la fecha de la escritura de venta otorgada entre los Sres. G. M. y W., y como no es correcta la argumentación aducida en el considerando séptimo de la resolución dictada en el primer grado de la instancia, aceptado por la recurrida en cuanto al hecho hipotético de que la porción segregada y enajenada al actor no estaría incluida en esta parcela que constituía la finca 4.786 sino en la 5.166, es obvio que tratándose de una finca agrupada la adquirida por el vendedor el simple hecho de la agrupación, ya llevaba en sí una nueva finca que como tal constituía una entidad registral también nueva, independientemente y totalmente distinta en las dos que la componían, y que desde ese momento quedaban extinguidas, surgiendo como consecuencia una titularidad única, y que según se deduce de los artículos 44 y 45 del Reglamento Hipotecario, las fincas a agrupar no sólo han de estar inmatriculadas, sino también inscritas a nombre de la persona o personas agrupantes, hasta tal punto que para evitar la privación de la eficacia de las normas establecidas en la Ley, resulta inexcusable practicar la previa inmatriculación de la finca que no lo esté; y como en este caso, si bien se había realizado la presentación en el Registro del título de la finca agrupada, es lo cierto que carecía de la inscripción previa a su favor en cuanto al transferente anterior Sr. P. B. B., es decir, que adolecía de la falta del «título intermedio» y por ello, aquella presentación por sí sola, sin la aportación de dicho título, nunca hubiera sido posible la inscripción.
Considerando que regido nuestro sistema hipotecario por el principio de la fe pública registral, es indudable que por virtud del mismo las inscripciones vigentes quedan investidas de un rango de veracidad respecto de la realidad jurídica en cuanto expresan, de tal valor, que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de quien en el Registro aparece con facultades para transmitirlo, se halla a cubierto de todo ataque que contradiga la adquisición de su derecho inscrito y como la doctrina reiterada de este Tribunal, en sentencias numerosas, entre ellas, las de 26 de febrero de 1949, 24 de abril de 1962 y 22 de noviembre de 1963 establecen que a los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, hay que atender, no a la fecha de la inscripción del tercero, sino a la de la celebración del contrato que originó, con la consecuencia lógica, de que no es tercero hipotecario el que no adquiere de quien, según el Registro, podía transmitirle como exigen los artículos 34 y 39 de aquella Ley citada, y la esencia interna del principio de la fe pública registral, por lo que en consecuencia y ateniéndose a todo lo anteriormente fundamentado y a la prueba absoluta de la identificación de las fincas, es obvio que, los Sres. W. carecen de la condición de «terceros hipotecarios» y por consiguiente no pueden ser protegidos por la fe pública registral, y por tanto ha de admitirse este motivo primero del recurso, sin necesidad de analizar los restantes, pues resuelta la cuestión debatida al amparo de lo establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, ella queda dilucidada en el ámbito de la misma, sin que sea necesario resolverla sobre la base de los principios del derecho civil puro, en el que están encuadrados los motivos restantes.
B) Segunda sentencia.
Considerando, que si ateniéndose a lo expuesto en la anterior resolución, los actores no son «terceros hipotecarios» y en cambio deben estimarse como tales los demandados, y en ellos concurre la buena fe, se hace evidente que los primeros se encuentran protegidos por la fe pública registral emanada del artículo 34 ya mencionado así como de los principios de Publicidad y Legitimación registral que informa nuestro sistema inmobiliario, por lo que frente a ellos quiebra la acción reivindicatoría esgrimida en el escrito de demanda, sin necesidad de adentrarse en los principios que derivan del derecho civil, cuando como ya se ha dicho, resultan intranscendentes ante la situación de protección hipotecaria que a los demandados les dispensa la Ley correspondiente, pero teniendo en cuenta siempre que con independencia de ello y aún en el caso de que hubiera habido necesidad de hacer aplicación de aquellos principios del derecho común, tampoco prosperaría la demanda ateniéndose al contenido del artículo 1.473 del Código Civil, por cuanto si la preferencia del título ha de estar subordinada a la circunstancia del que primero inscribió en el Registro, es claro que la fecha de presentación del título de los actores no es la de 10 de agosto de 1962 como por error se señala en las sentencias de instancia, sino la de 10 de agosto de 1963, como se deduce de la simple lectura de la certificación registral obrante en autos, y siendo así, resulta ella posterior a la llevada a cabo por los demandados en 4 de junio de 1963, y como tampoco cabe derivar la propiedad de los actores sobre la finca sobre la base de usucapión con más de diez años sin interrupción del tracto sucesivo de que vinieron disfrutando los anteriores titulares hasta llegar a aquél, por cuanto ha de tenerse muy presente a este respecto el precepto imperativo del artículo 342 de la Compilación del Derecho especial de Cataluña, que no admite otra prescripción que la de treinta años.
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