Sentència 20 - 1 - 1971
LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA EN CATALUÑA. MODALIDADES ARRENDATICIAS COMPLEJAS. LOS ARRENDAMIENTOS SUPERFICIARIOS Y EL DERECHO DE SUPERFICIE
I. Antecedentes
Doña Vicenta B. C. dedujo ante el Juzgado de Primera Instancia de Tarrasa demanda contra don Francisco C. T., sobre declaración de prescripción de derechos, resolución de arrendamiento y otros extremos. Los antecedentes de hecho necesarios para la mejor comprensión de los problemas jurídicos planteados se irán deduciendo del propio comentario, de los pactos que constituían el contenido del contrato estipulado por las partes y de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo.
El Juez de Primera Instancia dictó sentencia desestimando la demanda y estimando la reconvención, condenó al actor a otorgar en favor del demandado escritura de venta de la finca o solar por el precio que resultase de la aplicación del previsto en el contrato, sin condena en costas. La sentencia fue apelada ante la Excma. Audiencia Territorial de Barcelona, que en sentencia del día 28 de mayo de 1969, siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Eloy Muñoz, confirmó la de Primera Instancia, sin imposición de costas de dicha apelación.
Se interpuso recurso de casación por infracción de ley y el Tribunal Supremo en Sentencia de 20 de enero de 1971, siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Antonio Cantos Guerrero, declaró haber lugar al recurso interpuesto contra la sentencia de la Audiencia de Barcelona que casó y anuló y dictó segunda Sentencia revocando la pronunciada por el Juzgado de Tarrasa; aceptó íntegramente la demanda y desestimando la reconvención, declaró extinguido por prescripción el derecho de opción, e igualmente declaró resuelto el contrato de arrendamiento, quedando las mejoras realizadas por el arrendatario en beneficio de la propiedad del solar, sin especiales pronunciamientos en cuanto a costas del juicio.
II. Motivos sustantivos del recurso de casación
Primero. — Al amparo del número primero del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber incidido la sentencia recurrida en infracción de los artículos 1.445 y 1.451 del Código Civil, por la interpretación errónea de los mismos, e infracciones en igual concepto de la Ley, que por las partes constituye el pacto segundo del contrato de 1.º de junio de 1928; y alega que la sentencia recurrida ha incidido en la infracción que se denuncia, acordar — Considerandos uno, dos y tres — calificar el contrato contenido en el pacto segundo del documento unido a los folios uno y dos de los autos, como de compraventa definitiva, sumiéndolo en el ámbito del artículo 1.445 en lugar de atribuirle el carácter que se define en el 1.451; que a tenor de dicho pacto segundo, las partes a través del mismo, no alcanzaban la meta contractualmente perseguida — compraventa definitiva del terreno con la consiguiente transmisión de su dominio al comprador—, sino que se limitaban a dejarla preparada para una fecha futura, que no solamente no la determinaban sino que quedaba supeditada a la ulterior decisión del recurrido; que en resumen hacía constar que venta y promesa de venta, son dos tipos contractuales, distintos; que aplicando «a sensu contrarío» la doctrina de esta Sala, cuando las partes, como en el presente caso, expresan su intención de aplazar la celebración de la venta, aunque se hubieran comprometido a realizarla, en un futuro determinado, el contrato no es de venta actual sino de promesa; que en el presente caso, ni siquiera fue determinada la fecha futura en que la compraventa debía celebrarse, sino solamente en el plazo que no debía celebrarse, pasado el cual el arrendador estaba obligado a cumplir la promesa en la fecha que el arrendatario determinase, lo que da al traste de la posible calificación del contrato como de compraventa e incluso como de promesa recíproca; que lo pactado no era una promesa sino una simple opción de compra concedida por el contratante; que la sentencia recurrida con su interpretación, ha desbordado a juicio del recurrente el contenido del art. 1.445 del Ce, dándole una interpretación tan amplia que se confunde con el art. 1.451 del mismo Código.
Tercero. — Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber incidido la sentencia recurrida en infracción por violación del art. 1.281 del C.c; y alega que aplicada la norma contenida en el art. citado como infringido, el pacto segundo del documento de 1.º de junio de 1928, se evidencia que las frases contenidas en el mismo no solamente resultan contrarias a la intención de limitar su otorgamiento a una simple promesa, dejando para el futuro el de la compraventa definitiva, sino que tal intención viene corroborada por las frases del contexto, tales como «venta en su día», «otorgada», «el precio será», etc.
Cuarto. — Al amparo del número primero del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber incidido la sentencia recurrida en infracción por interpretación errónea de los artículos 1.961 y 1.973 del C.c; y alega que el art. 1.961 deja sentada una norma general de toda clase de acciones que habrán de producirse por el solo hecho de que el tiempo haya transcurrido sin necesidad de que concurra requisito otro alguno de significación intencional; que el art. 1.965, señalaba las excepciones, al decir que no prescribe, entre coherederos la acción para pedir la partición de la herencia; ni entre condueños, la de división de la cosa común, ni entre colindantes la acción para pedir el deslinde; que las anteriores acciones son las únicas clásicamente imprescriptibles, las demás se hallan «a priori», supeditadas a su decaimiento por el simple transcurso del plazo respectivamente señalado en la Ley; que en cuanto a las acciones prescriptibles el art. 1.973 del C.c. concede, para evitar el decaimiento de aquéllas, su ejercicio ante los Tribunales, la reclamación extrajudicial del acreedor, y cualquier reconocimiento de la deuda por parte del deudor; que con referencia al presente caso, es evidente que se trata de una acción personal — cita en su apoyo las sentencias de esta Sala de 4 de julio de 1911 y 13 de abril de 1956— que no es prescriptible; que el art. 1.964 del C.c. fija en quince años el plazo de prescripción de las acciones personales que en la región catalana hay que extender a treinta años, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 344 de su Compilación; que de acuerdo con lo establecido en el art. 1.969 del C.c, el momento de arranque del plazo de ejercicio de la acción hay que situarlo en 1.º de junio de 1932, por lo que los treinta años concluirían en 1° de junio de 1962, por lo que al ejercitar su acción el recurrido en su demanda reconvencional, estaba fuera de plazo; así como el art. 1.963 del propio C.c, a tenor del cual, únicamente se interrumpe la prescripción de las acciones, por su ejercicio ante los Tribunales, lo que no es aplicable al presente caso, por haberse agotado el plazo, por reclamación judicial del acreedor, ya que asimismo había transcurrido el plazo de treinta años cuando reclamó el recurrido, y por reconocimiento de la deuda por el deudor, lo que no había ocurrido en el presente caso, ya que el arrendador Sr. Borrell, al percibir las cantidades trimestrales convenidas como precio de arriendo de los terrenos, no como contraprestación a la promesa, las únicas deudas que reconoció, fueron las correlativas a los derechos del recurrido en su condición de arrendatarios de aquéllas, no las que pudieran derivarse de su promesa de vender tales terrenos; que del otorgamiento de un contrato se derivan una serie de derechos y de obligaciones correlativas; que a cada derecho corresponde una acción y cada una de las acciones está sometida a un plazo de prescripción determinado, pudiéndo darse el caso de que prescriba para el arrendador el derecho a cobrar las rentas anteriores a los últimos cinco años — regla segunda del art. 1.966 — sin que por ello decaigan las que pudiera tener para exigir al arrendatario el cumplimiento de otras obligaciones, tales como hacer las reparaciones convenidas, pagar determinados arbitrios, etc.; que del mismo modo, el hecho de pagar los impuestos o hacer reparaciones a que el arrendatario se hubiese obligado, no implicaría reconocimiento de su obligación de pagar las rentas ni interrumpirlas por el plazo de cinco años que tiene el arrendador para reclamarlas.
Séptimo. — Al amparo del número primero del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber incidido la sentencia recurrida en violación del art. 1.569 del Ce; y alega que la sentencia recurrida califica el contrato contenido en el pacto primero del documento de 1.º de junio de 1928 de arrendamiento atípico, excluido del ámbito de la legislación protectora de arrendamientos urbanos, deduciendo de ello, que siendo arrendamiento no puede ser perpetuo, ya que la perpetuidad es incompatible con las locaciones de dicho tipo; que tampoco puede el arrendatario beneficiarse de la prórroga obligatoria que el art. 57 de la LAU establece para los arrendamientos protegidos; que la parte recurrente alegó en su día como causas resolutorias en primer lugar la expiración del término convenido, ya que según la cláusula a) del contrato de arriendo se señalaba como plazo de duración el de cuatro años, transcurridos los cuales sería prorrogado de semestre en semestre, mientras el arrendatario no decidiera que se le otorgase la venta de los terrenos; que si el derecho a comprar los terrenos ha decaído por prescripción, no hay razón para que el arriendo siga prorrogándose y al imponer dicha prórroga a la arrendadora daría a la locación carácter de perpetuidad, incompatible con su naturaleza según tiene declarado esta Sala en sentencias de 11 de febrero de 1911, 3 de diciembre de 1954 y 2 de julio de 1959; que la segunda causa resolutoria invocada —falta de pago de la renta convenida—, es evidente que existe, ya que aunque se aceptase la tesis de la sentencia recurrida de que el arrendador no aceptó dicho pago, la renta debía de haberse consignado de acuerdo con lo establecido en el art. 1.176 del C.c, lo que no se hizo; que la tercera causa alegada fue el haber subarrendado o cedido a terceros los terrenos afectos al contrato contraviniendo la prohibición contenida en la cláusula del mismo — tercera del art. 1.969 —; y al no entenderlo así la sentencia recurrida ha incidido en la infracción que se denuncia en el presente motivo.
III. Estimación del recurso
Considerando: Que en los motivos I y III del recurso, ambos al amparo del número primero del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, el tercero, de lo dispuesto en el art. 1.281 del C.c, y por interpretación errónea de los artículos 1.445 y 1.451, el primero se plantea a la casación el problema de la calificación desafortunada que dio la instancia al contrato de 1.° de junio de 1928, impugnando, apoyándose en su literalidad, dicha calificación que fue la de contrato de compraventa, de los definidos en el art. 1.445, cuando en realidad lo que se consagra en él es una verdadera promesa de venta, de las aludidas en el art. 1.451 del mismo cuerpo legal, que sólo engendra el nacimiento de acciones en favor de cada una de las partes contratantes para exigir su cumplimiento; y es procedente acoger ambos motivos, pues según los términos claros del mencionado contrato, en él se conciertan dos pactos completamente diferenciados: uno, de arrendamiento de un solar por cuatro años prorrogable por semestres y otro, de opción de compra por precio cierto, que se ofrece al arrendatario, sin limitación de plazo, para que pueda adquirir la finca arrendada; o sea, que se entregó la finca al demandado a título de arrendatario; pero se le daba acción para reclamar, cumplido el plazo del arrendamiento y mediante el pago del precio convenido, la cesación de la relación arrendaticia para adquirirla en propiedad, a tenor de lo dispuesto en el art. 1.451 antes citado; acción que no ha ejercitado dicho arrendatario, sin que nada haya impedido hacerlo, durante más de treinta años transcurridos desde primero de junio de 1932, que empezaba a correr el plazo de su posible ejercicio, hasta 1967, en que se presentó la demanda inicial de este pleito.
Considerando: Que también procede estimar el motivo IV con amparo en el número primero del art. 1.692 de la LEC y por interpretación errónea de los arts. 1.961 y 1.963 del Ce, pues ha transcurrido con exceso el plazo de prescripción extintiva, establecido por dichos artículos, así como por el 344 de la Compilación de Derecho catalán, para el caso de no ejercicio de las acciones personales que nacen de los contratos; sin que quepa citar, como actos interruptivos de dicho plazo ni las edificaciones o mejoras, expresamente permitidas, con vista a las cuales se fija una renta menor, según se hace constar expresamente, ni el pago de la renta prevista para mientras la opción de compra no se ejercitara; pues todo ello tiene su acomodo dentro del contrato de arrendamiento y es completamente independiente de lo pactado, en relación a la futura compra en el contrato tantas veces aludido.
Considerando: Que ha de estimarse, igualmente, el motivo VII del recurso en el que, al amparo del número primero del art. 1.692 de la LEC, se alega la violación por inaplicación del art. 1.569 del Ce; pues tratándose del arrendamiento de un solar no ha de ser este contrato de los regulados por la LAU sino por la legislación común, conforme a la cual vence el plazo al cumplimiento de cada prórroga pactada, sin posibilidad de que éstas se conviertan en forzosas; aparte de que se llega a la misma conclusión en el presente caso, en primer lugar, por haber concurrido la falta de pago, de lo que sólo pudo librar la consignación, no bastando con el ofrecimiento; en segundo lugar, porque se ha faltado por el arrendatario a la prohibición de subarrendar, ya que al subarrendar lo edificado se subarrienda el suelo y, en tercer lugar, porque también estaba previsto en el contrato base la extinción de la relación arrendaticia por no comprar el arrendatario la finca arrendada dentro de la opción que se le concedía; con lo que no sólo se cumplen, según se postula en el motivo, las tres primeras causas que, para que proceda el desahucio, exige el artículo invocado, sino que además, al terminar el arrendamiento por culpa del arrendatario, ha de entrar en juego, conforme se pedía en la demanda y se reitera en el recurso, la cláusula c) del apartado primero del contrato de 1.º de junio de 1928, con arreglo al cual han de quedar en beneficio del arrendador las obras y mejoras realizadas en la finca arrendada por el arrendatario.
Concordances:
Comentari
JOSÉ MANUEL GONZÁLEZ PORRAS
COMENTARIO
La Sentencia del Tribunal Supremo que antecede plantea interesantes problemas jurídicos. Sin embargo, los obligados límites de un comentario llevan a reducir nuestro propósito a la exposición de sólo algunos puntos, partiendo de la premisa de que el planteamiento de que fue objeto el presente litigio no está de acuerdo con la verdadera naturaleza jurídica del contrato que estipularon los contratantes. Por ello hemos creído interesante analizar esa naturaleza, partiendo del enfoque que le dieron las partes litigantes y criterio sustentado por los Tribunales de Justicia ante el planteamiento de que fue objeto. De su estudio y crítica se llega a la conclusión de que estamos ante una relación negocial que permite un doble enjuiciamiento. O se trata de una relación compleja del tipo llamado «arrendamiento complejo superficiario» o mejor aún de un verdadero y propio «derecho de superficie». Este planteamiento da oportunidad para exponer sintéticamente los criterios doctrinales y jurisprudenciales más recientes acerca de las relaciones arrendaticias complejas, su conexión con las modalidades arrendaticias de «arrendamiento con opción de compra»; arrendamientos «ad meliorandum»; arrendamientos «ad aedificandum» y relaciones complejas arrendaticias superficiarias.
Por último, nos permitimos insinuar la posible distinción entre los arrendamientos «ad aedificandum» y las relaciones complejas superficiarias. En conclusión entendemos que la calificación jurídica del contrato que dio motivo a la presente Sentencia del Supremo, es la de un verdadero y sustantivo derecho de superficie y ello permite, no sé si con acierto, aludir a la función que desempeña el arrendamiento en la constitución del derecho real de superficie.
Las páginas que siguen están ordenadas sobre esta línea de pensamiento.
CRITERIO EXPUESTO EN LOS FALLOS DE 1.a INSTANCIA, APELACIÓN Y SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO. SU ARGUMENTACIÓN Y CRÍTICA
Que se trataba de un contrato de compraventa, descartando la existencia de un arrendamiento complejo superficiario, o un derecho real de superficie, fue el criterio sentado por la sentencia del Juzgador de instancia en fecha 10 de abril de 1968, sobre la base de unos argumentos que estima fundamentales y entre ellos el haberse establecido prórrogas indefinidas hasta que el demandado indicara su voluntad de que se le otorgara escritura de venta. Ello —nos dice el Juez de 1.a Instancia— supone un carácter de perpetuidad que no es compatible con el arrendamiento, si bien no lo califica (al negocio en cuestión) de censo porque no aparece constituido en documento público de acuerdo con lo establecido en el artículo 298 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña y con el art. 1.628 del Código Civil. Pero añade el Juzgado de Instancia: «si bien se quieren conseguir efectos muy similares al censo»; esto es, la cesión de un terreno a perpetuidad o por largo plazo para goce del arrendatario con la obligación de cuidarlo, mejorarlo y pagar la pensión convenida. ¿Y este contenido se puede predicar de un arrendamiento puro y simple? ¿Y puede decirse que esto es una compraventa? No ciertamente. La lectura de los autos de la primera instancia me parecen reveladores en tal sentido, pues allí sobre apreciarse las dudas acerca de su naturaleza censal, de no haber sido por su instrumentación en documento privado y no público, y de hablarse de arrendamiento a largo plazo (en el cual, por cierto, es más que habitual la inclusión de pactos de opción como cláusula natural o de estilo), se pasan por alto razones que, a nuestro juicio, abonan la tesis (sostenida vagamente por uno de los litigantes) de una relación superficiaria. Negarle a este contrato el carácter de compraventa me parece acertada doctrina sentada por el Tribunal Supremo, aceptando los Motivos I y III del recurso interpuesto contra la calificación que el propio Supremo denomina «desafortunada calificación». No fue la intención de los contratantes la de comprar y vender conforme a los términos del art. 1.445 del Ce, pues la sola presencia de un contrato de arrendamiento durante más de treinta años, si bien no sea una relación locativa pura y típica, está excardinando la relación creada por las partes del ámbito de la compraventa en la forma que recorta el referido artículo 1.445 de nuestro C. c; admitir contemporáneamente arriendo y compraventa no es admisible, si bien cabe aceptar la coexistencia de un arrendamiento temporal de la cosa con venta aplazada de la misma o una opción de compra del terreno concedida al arrendatario. Desde luego en la primera instancia hay, por lo menos, el acierto de estimar que se está ante una relación compleja, no estimando que se esté ante un arrendamiento normal. Y ésta es una postura mínima ante el negocio en cuestión, si bien cabe hablar, incluso, de derecho de superficie. Con tales puntualizaciones excluimos el carácter de compraventa del negocio y aceptando tal premisa, hacemos nuestra la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en el primero de los Considerandos de su primera sentencia. Por su parte, la Sala 1.a de lo Civil de la Excma. Audiencia Territorial de Barcelona, en trámites de apelación e interpretando el calendado contrato de 1.° de junio de 1928, de acuerdo con el art. 1.281 del Ce, y concordantes, estima que no se trata de un arrendamiento, sino que estamos ante una promesa de compraventa que reúne los requisitos del art. 1.261 del Ce, razón por la que el contrato no es de promesa de venta, sino de compraventa perfecta y al que es aplicable el art. 1.445 del C. c, y no el art. 1.451 del propio Cuerpo legal civil común. A esta conclusión llega la Audiencia entendiendo que el pacto segundo del referido contrato establece una promesa de venta de acuerdo con los términos del referido art. 1.451, pero que por reunir los requisitos ya dichos era compraventa perfecta. Sin embargo entendemos que no es así. El contrato no fue de compraventa ni de promesa de comprar y vender. Era, o mejor, puede calificarse, de relación compleja del tipo que la doctrina suele denominar arrendamiento complejo superficiario o más bien creemos que se trataba de un verdadero y propio derecho real de superficie encauzado y constituido por medio de una relación locativa y a todo ello unido un pacto simple de opción a la propiedad del terreno. La complejidad de la relación — para quienes no acepten la autonomía y sustantividad del derecho de superficie— nace del arrendamiento y del derecho de superficie injertados en forma tal que resulta difícil separar ambas relaciones y el pacto de opción modaliza la situación. No es desde luego una promesa de compraventa ni una compraventa, pues el pacto de opción que vemos en este supuesto no tiene tal alcance. Es verdad que la opción es una figura carente en nuestro ordenamiento de una regulación específica, pero no es menos cierto que tiene sustantividad propia y que puede ser desde un contrato preparatorio, consensual y bilateral, hasta un simple pacto y siempre distinto de la promesa bilateral del art. 1.451 del Ce.
El Tribunal Supremo resuelve el caso de una manera decidida y sin el aparato doctrinal con que se nos muestra en otras ocasiones. Nos dice que hay dos pactos totalmente diferenciados: uno, de arrendamiento de un solar por cuatro años prorrogables por semestres, y otro, de opción de compra por precio cierto que se ofrece al arrendatario, sin limitación de plazo, para que pueda adquirir la finca arrendada. Aprecia, por tanto, la existencia de dos contratos diferentes y a cada uno de ellos aplica las reglas que le corresponden, no aceptando que sea una compraventa y no entrando en el problema de las relaciones complejas.
El Tribunal Supremo resuelve el caso de una manera decidida y sin el aparato doctrinal con que se nos muestra en otras ocasiones. Nos dice que hay dos pactos totalmente diferenciados: uno, de arrendamiento de un solar por cuatro años prorrogables por semestres, y otro, de opción de compra por precio cierto que se ofrece al arrendatario, sin limitación de plazo, para que pueda adquirir la finca arrendada. Aprecia, por tanto, la existencia de dos contratos diferentes y a cada uno de ellos aplica las reglas que le corresponden, no aceptando que sea una compraventa y no entrando en el problema de las relaciones complejas.
Tratándose de arrendamiento de un solar y por tanto excluido de la legislación especial, el Supremo no entra en el problema de los contratos arrendaticios complejos y, por una parte, resuelve el contrato de arriendo con fundamento en no haberse pagado la renta durante unos años (aparte de otros criterios) y, por otra, entiende que ha prescrito el derecho a optar; acción que no ha ejercitado dicho arrendatario sin que nadie se lo haya impedido durante más de treinta años. Suponemos, aunque no se diga expresamente, que el impago de la renta determina la resolución por entender que el art. 1.176 del Ce, no dispensa al deudor, en caso de ausencia del acreedor, de efectuar la consignación, sino tan sólo del ofrecimiento de pago que debe preceder y en nuestro caso solamente hubo ofrecimiento, no consignándose el alquiler. Tal cosa evidencia, debió entender el Supremo, pese a las manifestaciones de la arrendataria en todas las instancias, un incumplimiento que no habría tenido tales consecuencias de haber estado ante un arrendamiento protegido e incluido en la legislación especial, pero no en el supuesto de un arriendo de solar que queda fuera de tal legislación especial y sujeto al Ce. A mayor abundamiento y siguiendo el criterio adoptado por el Supremo, decae el derecho a optar.
El hecho de tratarse de un solar y no probarse que el precio estipulado comprendía tanto la opción (sin perjuicio de admitir que puede ser onerosa o gratuita) como el resto de la relación negocial, fue también causa de la postura adoptada por el Alto Tribunal, pues queda constreñido en el recurso de casación al examen de la infracción o error denunciado por la adecuada vía procesal, de acuerdo con lo articulado en los motivos del recurso, sin poder hacer una total valoración del litigio, y ello con independencia del criterio que pueda tener acerca de un posible distinto planteamiento del caso, por ejemplo, de haberlo planteado como relación compleja arrendaticia o derecho real de superficie. En cualquier caso, es decir, tanto si hubiere aceptado la tesis de ver una relación compleja arrendaticia como la de simple arrendamiento de solar y opción de compra, la solución hubiera sido idéntica. Lo importante para dar un giro completo al litigio hubiera sido plantear la relación como superficiaria, no arrendaticia. Pero aceptando las cosas tal y como se plantearon, era más fácil llegar a la admisión de dos contratos distintos, postura, por otra parte, aceptada por el Tribunal Supremo en repetidas ocasiones y que ha consistido en declarar que arrendamiento y opción son dos figuras jurídicas distintas aunque entrelazadas. Sin embargo consideramos que el contrato que dio lugar al litigio no estaba formado por dos pactos o contratos distintos, sino como quedará demostrado, o bien por una relación compleja llamada por la doctrina «arrendamiento superficiario» (y por lo tanto ni hay un arriendo simple y puro, ni la opción tiene sustantividad propia, sino que como he afirmado repetidamente es una mera cláusula potestativa que se une a la relación negocial, y aun aceptando su sustantividad, nada impide que se llegue a fundir con la relación básica dando lugar a un contrato complejo) o bien que se estaba ante un derecho de superficie. En nuestro caso sólo era una facultad de optar concedida al superficiario que ejerciendo ese derecho habría adquirido la propiedad del terreno en el que había construido la edificación y ello, naturalmente, hubiera extinguido la relación locativa y la superficiaria, pero entretanto sólo era una facultad que se unía al contrato complejo, o al derecho de superficie.
EXAMEN E INTERPRETACIÓN DE LA NATURALEZA JURÍDICA DE LA RELACIÓN ESTABLECIDA, NO HAY UNA RELACIÓN CONTRACTUAL TÍPICA
Como resulta de los antecedentes transcritos, en 1.° de junio de 1928 se celebraba entre la actora y el demandado un contrato en el que se cruzan una serie de prestaciones y contraprestaciones a cargo de cada una de las partes otorgantes y ante el que resulta necesario acudir al criterio reiteradamente arbitrado por la doctrina y la Jurisprudencia, de que la calificación de un contrato corresponde a la soberanía de los Tribunales de Justicia con independencia del nombre que hayan empleado los contratantes. Por eso constituye una cuestión preliminar la de decidir cuál sea la naturaleza jurídica del contrato estipulado por los contratantes, porque precisamente es el punto básico de cualquier ulterior consideración. La lectura de los autos judiciales nos causa sorpresa, tanto la simple del documento contractual y la interpretación que de él dan las partes litigantes, como la calificación realizada por los Tribunales que, en cada uno de los tres grados, han entendido diversamente la naturaleza de la relación negocial en litigio; interpretación dada seguramente con el ánimo de respetar la voluntad de los contratantes que es la piedra angular del derecho de la contratación, pues de lo contrario la noción misma de contrato como manifestación y reconocimiento de la personalidad y del patrimonio, quedaría hueca y sin contenido, pero interpretación que nos parece no llega a calar la verdadera naturaleza y entraña del esquema negocial y de la intención de las partes contratantes. Para nosotros es claro que las partes conciertan una serie de estipulaciones en las que se concede a una de ellas la facultad de construir, mejor dicho, la obligación de construir en suelo ajeno y una vez construida la edificación, mantenerla y disfrutarla durante el tiempo que dure la relación pactada, con la posibilidad de optar a la propiedad del suelo. Así las cosas parece que hay que desembocar en una relación superficiaria constituida por medio del dispositivo arrendaticio. No se trata de una compraventa, ni de una promesa de comprar y vender, ni de dos pactos diferentes, uno de arriendo y otro de opción, ya que dando un paso atrás, si no se quiere aventurar la tesis de ver un derecho de superficie, desde luego estamos ante una relación negocial compleja del tipo de las llamadas «superficiarias» y por lo tanto ante un contrato atípico; atipicidad contractual que igualmente consiente canalizar por un cauce idóneo los intereses de la vida social y económica, permitiendo que las partes puedan de esta forma modelar y regular sus aspiraciones fusionando en un solo contrato formas contractuales diversas y que pueden alcanzar vida independiente. Todo ello admisible siempre que la persecución de su finalidad práctica no exceda de los límites establecidos por la Ley o por el propio esquema negocial. Es decir, aquella parte de su contenido reglamentario que precisamente tiende a realizar la función económica objetiva contractual. La admisibilidad de los contratos atípicos viene avalada no sólo porque también con estos negocios puede alcanzarse la finalidad o propósito práctico de las partes, lo que hace decir a DÍEZ-PICAZO que «la causa es, entonces, el propósito del resultado práctico», sino también por otras razones, unas de mayor peso específico que otras, pero que pueden reducirse a las siguientes: a) la unidad del acto. Claro que no es decisivo este argumento para poder hablar de la complejidad de una relación negocial, no siendo fácil determinar con este elemento de calificación si estamos ante un contrato unitario o una pluralidad de contratos; b) la unidad del documento contractual, pues nada impide que en un solo documento puedan formalizarse varios negocios o un solo contrato complejo unitario, y c) la posibilidad de recaer varias formas contractuales sobre un mismo objeto.18 Pero donde encontramos la verdadera razón, el criterio
revelador de la naturaleza atípica y compleja de una relación negocial, es en la causa. En palabras de DE CASTRO «es la cuestión clave» que servirá, dentro de las muchas dificultades prácticas que ofrece el problema, para indicarnos que donde haya pluralidad de causas, allí también habrá pluralidad de contratos y donde sólo tengamos una causa, allí habrá exclusivamente un contrato.19 Pues bien, a la vista de estos elementos de calificación y en trance de determinar cuál sea la verdadera naturaleza jurídica de la relación objeto de este comentario, entendemos que los contratantes quisieron constituir un verdadero y propio derecho de superficie (construcción de un edificio en suelo ajeno, manteniendo y disfrutando de tal edificación durante el tiempo de duración de la relación negocial) o por lo menos una relación compleja del tipo conocido con el nombre de relaciones arrendaticias complejas superficiarias, en la que el derecho de superficie se nos muestra con tal alcance y contenido que hace palidecer la situación arrendaticia de la que se sirve como cauce o medio constitutivo, si bien algún autor haya afirmado que no es el arriendo el cauce más idóneo para establecer la relación superficiaria. Pero la orfandad en que se encuentra la regulación positiva del «ius superficie» en nuestro derecho positivo, si bien haya ahora sufrido una revitalización con la Ley del Suelo, hasta el punto de poderse afirmar que no ha declinado, sino que ha cambiado de signo o de función, ha determinado que la autonomía de la voluntad haya encauzado sus aspiraciones a través de esquemas negocíales complejos que lindan los contornos de varias instituciones, tal ocurre con los arrendamientos «ad aedificandum», por ejemplo. De aceptar que estamos ante una relación compleja o un derecho de superficie, hay también que resaltar la existencia de un pacto de opción. Pero siempre la causa es única aunque se persigan varios fines, ya que el fin múltiple puede dar lugar a un solo negocio, que es cosa distinta de dos negocios independientes aunque externamente unidos y jurídicamente independientes Por último es un punto importante que no se tuvo demasiado en cuenta, el del precio o retribución. Cuando hay un solo precio, canon o merced, salvo prueba en contrario, se debe llegar a la conclusión de que estamos ante un solo negocio. La postura no es pacífica en la doctrina y constituye, desde luego, un elemento más para llegar a la calificación de la naturaleza del contrato en cuestión.
No es necesario gastar más argumentos en demostrar que la presente relación negocial no puede tener nada más que una alternativa: o se califica de relación compleja en la modalidad de «arrendamiento complejo superficiario» o mejor aún como verdadero y propio derecho de superficie. Lo que resulta innegable por la existencia de una sola causa, de un solo precio y de todos los demás factores indicados que contribuyen a ver una exclusiva finalidad económico-social, desvirtuando la existencia de dos contratos independientes. No puede hablarse de un arrendamiento sin más porque el arrendamiento es simplemente un contrato traslativo del uso y disfrute y el que se contempla en este negocio no se limita a tal cosa. La idea de edificar, de mejorar, de realizar atribuciones patrimoniales por medio del arriendo es algo no consustancial al esquema locativo. De suerte que en puridad de doctrina no puede hablarse de un arrendamiento puro y simple. Tampoco creo que de un contrato de opción, sino como ya se ha dicho, de una cláusula o pacto de opción que viene como a modalizar la situación. Tal nos parece la calificación que merece el contrato estipulado en 1.° de junio de 1928 por los contratantes.
MODALIDADES ARRENDATICIAS COMPLEJAS. DEL ARRENDAMIENTO COMPLEJO «AD AEDIFICANDUM» AL DERECHO DE SUPERFICIE
La presente relación negocial ofrece como factor integrante un contrato de carácter locativo. En términos puros, en estas concesiones o arrendamientos de cosas «locatio conducto rei», una persona que es dueña de una cosa «locator» cede a otra (conductor) el goce o el uso, o ambas cosas a la vez, a cambio de un precio (canon, merced), que éste se obliga a pagar. Ahora bien, las relaciones arrendaticias no constituyen una figura jurídica ni única ni pura, o lo que es lo mismo, el arrendamiento presenta modalidades y hasta tal punto que sirve de encauzamiento a figuras que no están bien perfiladas. Una veces podemos encontrarnos ante un arrendamiento típico encajable en el art. 1.543 del C. c, pero en otras ocasiones, debido a la serie de prestaciones y contraprestaciones que las partes se prometen — admisibles al amparo del art. 1.255 del Ce.— nos encontramos ante relaciones arrendaticias llamadas por la doctrina «complejas» y que son una variedad de los llamados contratos mixtos.
Nuestro Código Civil pese a la aparente unidad con que quiere englobar la materia arrendaticia, la verdad es que establece regulaciones distintas para cada modalidad que contempla. Ahora bien, cualquiera que sea su variedad (arrendamiento de cosas, de servicios, arrendamiento regulado por el C. c, o por las leyes especiales, etc.), siempre tiene que tratarse de un contrato exclusivamente traslativo del uso o disfrute de una cosa, pues de otra forma, en cuanto se rebasen esos límites institucionales, nos encontraremos ante un contrato que podrá llamarse de arrendamiento, pero que no lo es en puridad de doctrina o que por lo menos no será un arrendamiento típico. Ante todo tiene que tratarse de simple cesión del uso o disfrute y en cuanto las prestaciones y contraprestaciones exceden de esos límites ya nos encontramos con el hecho de que, por ejemplo, las Leyes especiales no acogen su regulación por entender que en tales supuestos (arrendamientos complejos, mixtos, de industria, de solares, etc.) no se dan las circunstancias para hablar de protección. Otras veces se planteará determinar el verdadero alcance de su naturaleza jurídica. Por ejemplo, en aquellos supuestos en que la prestación del «locator» conserva su tipicidad, es decir, da en arriendo (cede el goce o uso de la cosa), pero el arrendatario (conductor) queda obligado a una contraprestación que es distinta de la que suele ser normal en un contrato de arrendamiento: pagar el precio. En estas modalidades no típicas el arrendatario aparece obligado a algo más que muchas veces hace las funciones del precio. Ese algo más puede consistir en la realización de ciertos servicios. Estamos ante figuras contractuales que un determinado sector doctrinal incluye dentro de los llamados «contratos de doble tipo».
Pero a veces el juego de la autonomía de la voluntad da vida a formas contractuales que si bien de ordinario se suelen incluir dentro de la modalidad arrendaticia compleja, no siempre tal encasillamiento responde a la verdadera naturaleza del esquema negocial otorgado, pues el llamado arrendador no se limita a ceder el uso o el goce de la cosa, sino que aparte de ceder ese goce, hay transmisión total o parcial de edificaciones o mejoras realizadas por la parte llamada arrendataria; mejoras que se realizaron obligatoriamente, como presupuesto fundamenta] del contrato y sin las que no se hubiera otorgado el negocio. A todas luces aquí hay algo que no encaja lisa y llanamente con la naturaleza de la «locatio», que en ningún caso puede ser negocio transmisivo del dominio.
La doctrina suele estimar como más frecuentes modalidades de los arrendamientos complejos las siguientes:
a) El arrendamiento con opción de compra
Seguramente que es éste el supuesto que ha dado lugar a mayor jurisprudencia y a mayor alarde doctrinal. Unas veces se ha estimado como contrato complejo y en otras ocasiones como figuras jurídicas distintas si bien entrelazadas. Ante criterios tan vacilantes resulta fundamental estar a la intención de los contratantes. En nuestro caso y volviendo siempre a los pactos del contrato objeto del litigio, ya he indicado que la opción tiene una naturaleza meramente facultativa accesoria, una facultad que se concedía, en un contrato con apariencia de arrendamiento a largo plazo, al optatario para adquirir la propiedad del terreno (la superficie o solar en el que se obligó a construir) extinguiendo así la relación creada y dando paso a la reunificación de aquellos dos dominios que estaban divididos, el del dueño del terreno (solar o superficie) y el de la edificación que había levantado en terreno ajeno (cosa superficiaria). Mediante dicha facultad de optar se podría haber modificado la relación pre-existente cuya naturaleza, de estimarse compleja, no se la daba precisamente la opción. Me baso en que el propio contrato de 1.° de junio de 1928 decía que si cumplido el primer período de arriendo el arrendatario no había ejercitado la opción, el arrendamiento quedaría prorrogado. En verdad lo que quedaba prorrogado era algo distinto a un arrendamiento puro y simple.
b) Arrendamientos llamados «ad meliorandum»
Esta modalidad arrendaticia compleja tiene por finalidad la de mejorar la cosa arrendada. Si lo que se cede en arriendo es una finca rústica de secano, convertirla en terreno de regadío, de inculta en de labranza, etc. Si es una edificación habitable, mejorando su estado, mejorando las instalaciones ya existentes. Siempre tiene que establecerse que tales mejoras sean obligatorias para el arrendatario, no meramente voluntarias. Esta modalidad arrendaticia «ad meliorandum» suele confundirse con otra modalidad, la «ad aedificandum», pero estimo que son distintas, si bien las dos participen de la naturaleza compleja arrendaticia.
c) Arrendamientos llamados «ad aedificandum» y el derecho de superficie en suelo ajeno
Se acostumbra a definir esta modalidad arrendaticia como la cesión de terrenos en arrendamiento, en los cuales se llevan a cabo edificaciones por parte y a costa del arrendatario, pactándose que las mismas, a la expiración del término de aquél, pasarán a ser propiedad del cedente o propietario de la tierra, usando y disfrutando de aquéllas el arrendatario durante el tiempo de duración del contrato. Dado que el objeto arrendaticio está constituido por un solar en la mayoría de los casos, y no por construcciones ya realizadas, la legislación reguladora del arrendamiento es la común, aparte de que la exclusión vendría determinada por la complejidad de la relación misma.
La modalidad «ad aedificandum» recae sobre mía superficie apta para edificar en ella, ya que se parte de su falta inicial de adecuación para ser habitada (no es edificación habitable). Su destino principal es el edificar o construir en él y por tanto los arrendamientos de solares son los que recaen sobre tales superficies. Su exclusión del ámbito de la legislación especial está reiteradamente sancionada por el Tribunal Supremo y ello nos exime de citas.
Dentro del arrendamiento de solares la doctrina suele distinguir varios supuestos, así puede hablarse, entre otros, de los siguientes: a) arrendamiento de solar con prohibición de edificar, y en estos supuestos si el arrendatario realiza construcciones de cualquier clase, la naturaleza arrendaticia no se altera; b) arrendamiento de solares que quedan destinados a la realización de diversas actividades industriales, y c) arrendamiento de solar con autorización al arrendatario para realizar construcciones permanentes. Esta última modalidad arrendaticia claramente nos denuncia su naturaleza compleja y en consecuencia su exclusión del ámbito de la Ley especial por desbordar el normal y estricto contrato de arrendamiento. Pero esta modalidad es arrendaticia; le llamamos arrendamiento «ad aedificandum», es decir, con fines de edificar, pero manteniéndose su naturaleza arrendaticia bien que compleja y por ser arrendamiento de una superficie con la finalidad de edificar queda excluida de la LAU. Pero nada más. Por esto creo que hay que plantearse la conveniencia de distinguir con más exactitud entre los llamados arrendamientos «ad aedificandum» y las relaciones superficiarias.
En la modalidad que se suele denominar «arrendamiento superficiario» hay una vinculación, dice Cossío, con el derecho de superficie. Es evidente que no estamos ante un arrendamiento simple y aún habrá que estar a la verdadera intención de los contratantes para ver si es una relación arrendaticia compleja o un verdadero derecho de superficie. Por de pronto el hecho de que el edificar sea una obligación (no es un simple permiso o autorización del dueño) que forma parte de la contraprestación de quien contrata y que lo construido en suelo ajeno revierta al propietario del terreno, es algo que no resulta ser efecto normal del contrato de arrendamiento, ni simple ni complejo. Las relaciones arrendaticias jamás pueden ser transmitivas del dominio. No tiene explicación hablar de una atribución patrimonial dentro de un esquema locativo. A ello se añade que si revierte la propiedad de la edificación al dueño del terreno, es por la sencilla razón de que antes no era suya y que al momento de estipularse el contrato no se podía hablar de arrendamiento de tales edificaciones por la razón de que no existían y malamente puede arrendarse algo que no existe.
Por estas razones sería mejor diferenciar una y otra modalidad. Arrendamientos «ad aedificandum» cuando hay permiso para edificar construcciones más o menos permanentes en el solar, y «relaciones superficiarias» cuando el edificar es uno de los presupuestos del contrato otorgado, obligación respecto de la cual y en contemplación a la que el dueño del terreno ha establecido las condiciones del contrato. Claro que hay que atender a la intención de los otorgantes y no será suficiente injertar un pacto con ribetes de derecho de superficie para restar eficacia y desnaturalizar el arriendo, sino que verdaderamente se trate de un derecho de superficie o por lo menos, como dice RODRÍGUEZ DE VALCÁRCEL, que el negocio locativo sea de duración indefinida, porque entonces igualmente procedería su calificación como derecho de superficie. Y es que efectivamente tales relaciones superficiarias aparecen demasiado vinculadas con los arrendamientos «non ad modicum tempus».
Concluyendo, nos inclinamos a considerar la relación negocial establecida como un verdadero y propio derecho de superficie, en el que evidentemente se observan muchos puntos de contacto con la modalidad arrendaticia «ad aedificandum» y con aquella otra que doctrina y jurisprudencia viene denominando «arrendamientos superficiarios», acaso por temor a dar sustantividad y autonomía al derecho de superficie, no obstante la pobreza de su regulación positiva dentro del Código Civil español. Pero como quedó ya dicho, a pesar de esas relaciones, sin embargo no pueden confundirse unas instituciones con otras, ni tan siquiera cuando el derecho de superficie se nos presenta con una duración temporal. Entre otras razones porque el arrendatario nunca es propietario de la cosa edificada ni tiene las posibilidades de disposición y gravamen del superficiario. Por tanto estamos ante un derecho de superficie de carácter temporal y cuyo titular es —y en ello no hay inconveniente — el propio arrendatario del solar. Dicho arrendatario es al mismo tiempo concesionario de un «ius superficiei» tal y como se regula en el artículo 1.611 y concordantes del Código Civil. Derecho de superficie que tiene plena autonomía y sustantividad y que consiste en conceder al superficiario el derecho de construir en suelo ajeno y mantener la edificación durante todo el tiempo por el que se haya establecido; produce una trascendental derogación de la accesión; limita las facultades del «dominus soli» y en compensación se establece un canon o «solarium» y la posibilidad de adquirir el suelo por el dueño de la edificación o cosa superficiaria.
Por último vamos a tratar muy brevemente de la función que desempeña en el derecho de superficie ese contrato originario de arrendamiento por el que se ha pretendido a toda costa explicar y encauzar el «ius superficiei» negándole propia sustantividad. Ninguna institución jurídica puede explicarse prescindiendo de la realidad social en cuyo medio nace y se desarrolla, pues ambos fenómenos quedan afectados recíprocamente y de ahí que el jurista práctico deba aceptar incondicionalmente hechos y normas como algo único. En el estudio del derecho de superficie es clara esa íntima relación con unos presupuestos metajurídicos (sociales y económicos) de gran relieve y cuyos objetivos se logran gracias a la función social que le presta el contrato de arrendamiento.
En Roma se arriendan solares para que el arrendatario edifique en las ciudades. En la época post-clásica se habla de una propiedad de lo edificado en suelo dado en arrendamiento y su naturaleza jurídica se equipara a las de carácter enfitéutico, es decir, dominio dividido. Desde sus orígenes aparece como figura poco perfilada e intermedia entre arrendamiento y enfiteusis, configuración poco convincente y cuyos residuos llegan hasta el art. 1.655, 3.°, de nuestro Ce. Posteriormente las prácticas locales van moldeando aquellas necesidades, sobre todo en los siglos XVIII y XIX en el Derecho del Principado, acudiendo a figuras complejas que dan como resultado una verdadera metamorfosis del derecho de superficie; se huye de los censos y se acude al contrato de arrendamiento que originariamente había acompañado a este derecho real.
Pero que no se trataba de un simple arrendamiento lo demuestra el que los colonos del siglo XVIII en toda Europa establecían cláusulas que evitaban el desahucio y la doctrina hablará de «una modalidad real de arrendamiento».
En Francia la figura de arrendamiento con facultades para construir se considera por muchos como un derecho de superficie temporal, en cuya compleja relación el arrendamiento servía para regular el destino de las construcciones, las mejoras y las facultades del arrendatario.
El sedimento de viejas prácticas nos refleja la fuerza del arrendamiento al amparo del cual vive un derecho real de orígenes poco claros, como afirma ALVARO D'ORS, y tan escaso de regulación positiva. Pero desde luego se puede afirmar que el esquema locativo tiene una función constitutiva, trasunto de conveniencias y de buen sentido. Algo así como el dispositivo contractual posibilitador, entre otros, del derecho de construir en suelo ajeno y ello merced al contenido elástico de la relación arrendaticia, que permite llenar esas funciones sin dejar de ser verdadero contrato traslativo del goce de una cosa; función que los tiempos se encargan de confirmar y remarcar.
No hay inconveniente sobre tal modo de constituirse, cuando la doctrina sienta como criterio general el que se pueda establecer por actos de última voluntad y por contrato a título oneroso o gratuito e incluso por usucapión, si bien esta última no sea pacífica. Luego, la declaración de voluntad del «dominus soli», aceptada por el superficiario es bastante para que el negocio jurídico sirva para dar nacimiento al derecho real de superficie. No es en nuestro caso obstáculo el que aparezca el negocio en documento privado, pues es sabido que la necesidad de la escritura pública como requisito «ad solemnitatem», no es pacífica y el Tribunal Supremo, incluso, en la Sentencia de 4 de julio de 1928 nos habla de algún otro documento justificativo.
