Sentència 23 - 3 - 1972
CONTRATO DE COMPRAVENTA A CARTA DE GRACIA
I. Antecedentes
Don Luis, propietario de una finca en el término municipal de F., necesitando urgentemente dinero en efectivo por razón de tener embargada la mencionada finca en méritos de dos procedimientos, encargó a su abogado efectuara gestiones para obtener un préstamo, estando dispuesto a dar en garantía parte de dicha finca, valorada en 40 millones de pesetas. El 17 de julio de 1965 le fue presentado don Ulderico, el cual le manifestó que estaba dispuesto a anticiparle el dinero que necesitaba, si bien le exigió como garantía que otorgara a su favor escritura de compraventa a carta de gracia de la finca, pagándole como precio de la misma la cantidad de 240.000 ptas., y comprometiéndose al mismo tiempo a liquidar los créditos de los procedimientos judiciales que pesaban sobre la misma. Don Luis aceptó la proposición debido al estado de necesidad en que se encontraba, y el día 23 de julio de 1965 se otorgó la aludida escritura ante notario, inscribiéndose el 20 de Diciembre de 1965 en el Registro de la Propiedad. El mismo día 23 de julio 1965, y con posterioridad al otorgamiento de la escritura de compraventa, don Luis y don Ulderico suscribieron un documento privado en el que pactaban que no formaba parte de la finca una extensión de 400 metros cuadrados, y que don Luis continuaría en la posesión de la misma, haciéndose cargo del pago de toda clase de contribuciones e impuestos, así como de cualquier gasto, y haciendo suyas las cosechas, rentas y productos de toda clase de la finca.
Don Ulderico dejó que se efectuasen dos subastas los meses de julio y septiembre de 1965, y con fecha 6 de octubre de 1965 ambos litigantes otorgaron otro documento privado, pactando que don Ulderico estaba dispuesto a consignar las cantidades necesarias, o a obtener la citada compra, o la subrogación en los créditos contra don Luis que dimanaban de los juicios que contra el mismo se seguían. Estipularon además que las cantidades que en ello invirtiera don Ulderico se considerarían complemento del precio que habría de satisfacer don Luis pata retraer la finca; y al mismo tiempo éste concedió al demandado un derecho de opción a la compra total de la finca por el mismo precio que le fuese ofrecido por otro posible comprador, o en todo caso por el de treinta millones de pesetas. Convinieron también que, si don Ulderico no ejercitara la opción, don Luis, en agradecimiento, le gratificaría con la cantidad convenida pero sin mencionar cuál era la suma; y se estableció que el precio del derecho de retraer sería el definitivo de 290.000 ptas., siendo las demás cantidades que satisfaciera el demandado para solucionar cualquier acción judicial contra la finca, incluidas en el concepto de gastos reembolsables.
El 11 de octubre de 1965 don Ulderico interesó a don Luis para que firmara otro documento en el que convenían que, para evitar la repetición de subastas en los procedimientos ya referidos, don Ulderico adquiriría los créditos de los ejecutantes por compra directa de éstos, o por consignación, para obtener la subrogación en los mismos, calculando que invertiría una cantidad de unas 650.000 ptas. Se reiteraba en el citado documento que las cantidades invertidas, por cualquier concepto, por don Ulderico, se consideraban complemento del precio que habría de satisfacer don Luis para retraer la finca. Y se señalaba que, en atención a las generosidades de don Ulderico, don Luis le concedía el derecho de opción aludido a partir del momento en que éste hubiera hecho uso del retracto, estipulando que le pagaría el diez por ciento del precio de la opción si don Ulderico no hacía uso de la misma.
Don Ulderico satisfizo en el mes de junio, por los dos procedimientos judiciales, la cantidad de 606.256 ptas., ignorando don Luis el importe de las demás cantidades o gastos que pudiera haber satisfecho el demandado por razón de la venta o pacto de retro, o cualquiera de los otros pagos legítimos, necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, todos los cuales se hallaba dispuesto a reembolsarle.
El 15 de julio de 1966 don Luis vendió en documento privado la finca a una entidad, quien, a su vez, la vendió al día siguiente — 16 julio 1966 — también por documento privado a Constructora N.
Después don Luis manifestó oportunamente la voluntad de retraer la finca, y al no ser contestado por D. Ulderico el día 22 de julio de 1966, le requirió notarialmente a fin de que al día siguiente, 23 de julio, compareciera en la notaría para otorgar la escritura de retroventa. Don Ulderico no compareció el mencionado 23 de julio en la notaría, lo que se hizo constar, y don Luis consignó la cantidad de 350.000 ptas., añadiendo más adelante más dinero hasta alcanzar la suma de 996.256 ptas.
Don Luis interpuso demanda judicial contra don Ulderico.
Peticiones de la demanda
Pidió el demandante que se dicte sentencia y que admitida la demanda, determine el Tribunal:
1.º La clase de contrato que une a las partes en virtud de la escritura de 23 julio 1965 y documentos subyacentes derivados de la misma; y en consecuencia se emitan los siguientes pronunciamientos:
a) Si se declara que el contrato es de venta a carta de gracia, que se declare ejercitado por don Luis en tiempo y forma el derecho de redimir; se condene a don Ulderico a que, mediante el cobro de la cantidad consignada como precio de la redención, otorgue escritura pública de redención de venta de la finca de autos a favor de don Luis. Que se determine la cantidad que don Luis debe pagar en concepto de pagos legítimos efectuados por razón de dicha escritura y contratos derivados de la misma, en relación con el art. 327 de la Compilación de Cataluña. Que se decrete la cancelación, o en su caso la nulidad de la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, en virtud del art. 38 L. H. Que se condene al demandado al pago de las costas. Y que, para el caso que se declare no haber lugar al derecho de redimir, se declare que en la venta de la finca de referencia, el enajenante don Luis sufrió lesión en más de la mitad del precio justo; declarándose en consecuencia rescindida dicha venta por lesión en el precio.
b) Si se declara que el contrato que une a las partes es de compraventa con pacto de retro, sometida al Código Civil, pide: Que se declare pertinente y ejercitada en tiempo y forma oportunos la acción de retracto dimanante del contrato. Que se condene a don Ulderico a que, mediante el cobro de las cantidades consignadas, otorgue escritura pública de retroventa de la finca vendida. Que se determinen las cantidades que, con arreglo al art. 1.518 del C.c., debe reembolsar don Luis a don Ulderico. Que se decrete la cancelación de la inscripción en el Registro.
Interpuesta la demanda, fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia de Barcelona con fecha 8 de octubre de 1969.
Se interpuso recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia, y la Audiencia Territorial de Barcelona desestimó también la demanda con fecha 2 de febrero de 1971.
El demandante interpuso entonces recurso de casación por infracción de Ley contra la sentencia pronunciada por la Audiencia. El Tribunal Supremo declara no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por don Luis contra la sentencia de 2 de febrero de 1971. Fue ponente el Magistrado don Baltasar Rull Villar, y se dictó el fallo el 23 de marzo de 1972.
Del fallo del Tribunal Supremo, transcribiremos algunos de sus Considerandos que presenten un mayor interés para el comentario de esta Sentencia.
Considerando: Que, conforme a lo dispuesto en los principios constitucionales (véase artículo 31 de la Ley de 20 de noviembre de 1966) y a las leyes orgánicas (art. 2 de la del Poder Judicial), la misión de los Tribunales de Justicia no es la de emitir informes sobre temas jurídicos o evacuar consultas sobre problemas abstractos de carácter doctrinal, sino juzgar y hacer que se ejecute lo juzgado, condenando o absolviendo, como ordena el art. 524 de la Ley procesal, en relación con las peticiones de claridad y precisión de los litigantes para la protección de un derecho determinado o un bien concreto, y en su virtud debió ser desestimada la demanda en la que se pedía que se determine la clase de contrato que une a las partes; pero habiéndose procedido en las dos instancias, considerando como procesalmente suficientes las peticiones que se formulan como consecuencia de los dos supuestos, en que, según el actor aquella previa determinación del contrato pudiera desembocar, nos encontramos con que la súplica de la demanda deja a la libre decisión de los Tribunales de Instancia la opción de considerarlo como un contrato de compraventa regido por la Compilación de Derecho Civil especial de Cataluña, o una compraventa con pacto de retro regida por el Código Civil, figuras jurídicas que si bien coinciden esencialmente en su origen y finalidad, pues ambas van encaminadas a facilitar al vendedor la recuperación de lo vendido mediante la devolución del precio, gastos y mejoras, tienen, sin embargo, diferentes diferencias sustanciales referentes principalmente al modo de tratar el plazo, tienen gran trascendencia los efectos del contrato y no pueden confundirse.
Considerando: Que, como queda dicho, los supuestos en que puede desembocar la previa determinación de que no se formulen de modo subsidiario sino libremente optativo, y en su virtud, habiendo optado la sentencia recurrida por considerarlo como un retracto convencional sometido al Código Civil, hay que desestimar los motivos: el segundo porque, iniciado por la sentencia recurrida su primer considerando con la afirmación de que se trata de un retracto convencional, es evidente que la imputación que hace en sentido contrario dicho motivo, así como el octavo, carecen de sentido; el motivo tercero, porque la normativa jurídica de dicho contrato es perfectamente conocida; y el décimo, porque, admitida por el recurrente la sumisión previa a la posible calificación del contrato como retracto convencional, es posible e incongruente por su parte que se califique como empenyatnent.
Considerando: Que el que se haya desestimado en el incidente previo una excepción dilatoria de falta de personalidad, no es obstáculo para que se plantee como perentoria una excepción que, cualquiera que sea la calificación jurídica que se le atribuya, es en realidad por su contenido una falta de acción, en cuya virtud hay que desestimar el motivo primero.
Considerando: Que la sentencia recurrida sienta la afirmación de que el demandante carecía de legitimación activa, porque las pruebas oportunas, tanto documentales como de confesión, acreditan que al intentar el retracto carecía de titularidad y derecho alguno sobre la finca por haberla enajenado a una entidad, que a su vez la vendió a la Constructora N., sin que el vendedor se reservara derecho alguno, enajenación que comprendía todos los derechos que correspondían al vendedor sobre la finca, en virtud de lo dispuesto en el art. 1.511 del Código Civil, afirmación que pretende combatir el motivo 4.°, alegando prácticamente, por el cauce del art. 1.692 de la LEC, un error en la apreciación de la prueba de derecho, negando valor probatorio a los documentos, olvidándose además de que no es el único medio de prueba tenido en cuenta, como hemos hecho notar al principio, y termina añadiendo una serie de conjeturas de que tal contrato era ineficaz, lo que en definitiva supone una apreciación subjetiva de la prueba en oposición a la más objetiva del Tribunal, a lo que cabe añadir frente al problema de fondo que, si el interés de ésta quien se ha desprendido de aquél, razones por las que hay que desestimar este motivo, así como el séptimo que insiste en la tesis de no haberse enajenado la finca, contemplando únicamente uno de los medios probatorios de los varios utilizados por la sentencia recurrida para sentar su conclusión.
Considerando: Que el motivo 5.º hay que desestimarlo por defecto formal, pues omite la causa de casación de las señaladas en el art. 1.692 de la LEC, al que se acoge; y el motivo 6.º porque plantea una cuestión nueva relativa a los efectos jurídicos de la doble venta, de que ni se planteó en instancia ni se juzgaba admisible en los motivos anteriores.
Considerando: Finalmente, que el motivo 9." y último, que queda por examinar, es de difícil inteligencia pues, formulado al amparo del n.° 7 del art. 1.692 de la LEC y alegando un error de hecho en la apreciación de la prueba, no pretende demostrar ningún error, sino que viene a constituir una protesta por no haber dado el Tribunal a quo que, por probado por el examen conjunto de los dos contratos de compraventa, el de la primera entidad y el de la Constructora, una serie de hechos que relata, sin que aparezca tampoco cuál es la finalidad que con ello se persigue.
Concordances:
Comentari
M.ª TERESA DE GISPERT
COMENTARIO
CALIFICACIÓN DEL CONTRATO
La primera cuestión que suscita la sentencia es la de la calificación del contrato que une a las partes litigantes como compraventa con pacto de retro (retracto convencional) sometida al Código Civil, o como compraventa a carta de gracia sujeta a la Compilación de Cataluña. Ambas instituciones, como dice el Tribunal Supremo en su primer considerando, tienen un origen común — el pacto de retrovendendo romano — y su finalidad también coincide, pues las dos van encaminadas a facilitar al vendedor la recuperación de la cosa vendida mediante la devolución del precio, gastos y mejoras al comprador. Pero también presentan diferencias notorias, tales como el distinto modo de tratar el plazo (máximo de diez años para el contrato regulado en el Código Civil; máximo de treinta años para el que regula la Compilación, según tradición del Usatge Omnes Causae), y la mayor modicidad del precio en las ventas a carta de gracia, pues éste, cosa que no es frecuente en el retracto convencional, suele ser inferior hasta dos tercios del valor real de lo vendido. Ello sin adentrarnos en consideraciones respecto a la naturaleza jurídica de ambas figuras, cuestión en la que también presentan variaciones sustanciales, pero que excedería los límites de este comentario.
En el caso concreto de la Sentencia que comentamos, no vemos que tenga demasiada importancia la calificación del contrato que une a las partes, por cuanto no entra en juego el problemático aspecto del plazo (que en esta ocasión fue estipulado de un año, y por tanto encaja perfectamente en ambos ordenamientos jurídicos). Pero puesto que el propio demandante solicita de los Tribunales dicha calificación, intentaremos llegar a ella de la manera más acertada posible.
Analizando el contrato de compraventa que celebraron don Luis y don sidérico, no podemos observar en él unas características tan acusadas que permitan calificarlo de una manera o de otra. Descartada la diferencia del plazo, podría servirnos de índice la modicidad excesiva del precio, pero como veremos más adelante, en este caso dicha modicidad aparece por encubrir la compraventa un préstamo usuario, y ello, según ha reconocido el propio Tribunal Supremo en la Sentencia de 8 de marzo de 1951, no constituye tampoco nota distintiva, pues el peligro de la usura se da en ambas instituciones.
Procuraremos pues alcanzar nuestro objetivo a la inversa, es decir, investigando a qué legislación deseaban acogerse las partes cuando celebraron su contrato, o cuál debe aplicarse si no se manifestaron en este sentido. Y esta premisa nos permitirá efectuar la calificación del contrato.
Para ello deberemos acudir a la compleja materia de los conflictos de leyes, tarea difícil por cuanto la doctrina no se muestra unánime en sus opiniones al respecto, y por tanto, cualquier solución que se adopte no será inamovible. Sin embargo, intentaremos señalar algunos puntos que puedan facilitarnos el logro de nuestro objetivo.
Una relación de derecho privado se localiza difícilmente, dice BATIFFOL ya que está compuesta de múltiples elementos. En esta investigación habrá que compaginar el interés de las partes, que parece implicar que la ley aplicable sea aquélla que se refiera a las relaciones más reales con sus intereses permanentes, y el interés del Estado, representante del interés general, que parece consistir en asegurar la homogeneidad y autoridad de su ley.
Los contratos, fuente más habitual de relaciones jurídicas, constituyen actos unitarios, y en cuanto tales se someten, al menos en la mayoría de sistemas jurídicos contemporáneos, a la llamada ley de autonomía de la voluntad, es decir a la ley resultante de la designación expresa o implícita de las partes. Debemos, sin embargo, hacer la salvedad de que esta ley de autonomía no rige indistintamente todas las cuestiones relativas a un contrato, ya que como señala el propio BATIFFOL, en los países continentales, la capacidad de las partes (elemento de su estatuto personal, elemento que el citado autor califica de transición entre el derecho de la persona y aquél de sus intereses patrimoniales) se considera sometida tradicionalmente a la ley personal de las mismas. En este sentido se pronuncia el art. 9 de nuestro Código Civil. Y por otra parte, la forma del contrato viene regida por la ley del lugar de su celebración (locus regit actum), principio que recoge el art. 11 del C. c. Debemos mencionar además que hay sistemas, como los anglosajones, en los que, por vis atractiva del estatuto real de los bienes inmuebles, se somete también la creación contractual de derechos reales sobre los mismos a la lex rei sitae.
Esta posible aplicación de diferentes leyes a un mismo contrato, acto que las partes han previsto y querido como una unidad, puede originar bastantes problemas y de hecho introduce un principio de incoherencia. Pero hasta hoy no se ha hallado una solución satisfactoria.
Hemos visto que la ley de autonomía gobierna en principio todas las materias, que su calificación no hace depender de una regla de conflicto diferente. Rige pues principalmente el fondo del contrato. Ahora bien, lo que suele ocurrir es que son muy escasos los contratos en los que aparece expresa una voluntad de las partes respecto a la ley a la que desean someterse. Y en cuanto a la voluntad tácita, ésta, cuando existe, produce los mismos efectos que la expresa, compitiendo al juez su libre interpretación. Pero si no existe, entonces no podrá haber interpretación allí donde las partes no han tenido intención implícita alguna.
¿Qué sucederá en este caso? ¿A qué legislación se someterá la relación jurídica nacida de un contrato, si falta la voluntad expresa o tácita de las partes? Es entonces cuando BATIFFOL propugna la utilización de unos índices que permitan la localización de la relación jurídica, sino de forma exacta sí al menos a base de presunciones bastante precisas.
Distingue BATIFFOL entre unos índices generales, presentes en todo contrato, y otros más particulares que no aparecen en todos los casos. Los índices generales son el lugar de conclusión y el lugar de ejecución del contrato. Los autores que defienden la aplicación de la ley del lugar de conclusión presentan como argumentos a favor de su tesis, la tradición, la lógica (puesto que es el lugar donde nace el contrato), y razones de utilidad práctica, tales como que dicho lugar es uno y determinado y que la ley vigente puede ser consultada con mayor facilidad por las partes. De todos modos, la experiencia ha demostrado que el lugar de conclusión no caracteriza suficientemente la operación contractual, por cuanto aquél es con frecuencia fortuito. Tampoco es frecuente que las partes consulten la ley del lugar de celebración, por lo que este factor tampoco es decisivo.
Respecto a la aplicación de la ley del lugar de ejecución, sigue diciendo BATIFFOL, ésta sí parece materialmente unida a los intereses de las partes; y existe una clara tendencia en derecho internacional a localizar las relaciones jurídicas por el elemento que las traduce al mundo exterior, por cuanto ello supone una situación en el espacio y un conocimiento efectivo por parte de terceros. El inconveniente que puede presentar la aplicación de la ley del lugar de ejecución consiste en que, en ocasiones, éste se presenta múltiple e indeterminado. Pero si puede determinarse sin equívocos, la aplicación de su ley constituye la solución más favorable. Ya decía SAVIGNY que en el lugar de ejecución suele concentrarse el interés de las partes, producirse el resultado de la operación, surgir los litigios. Prácticamente, casi resulta imposible sustraer enteramente los actos de ejecución a la ley del lugar dónde se producen. Sólo si no resulta factible determinar este lugar, habrá que recurrir entonces a la ley del lugar de conclusión del contrato.
Esto respecto a los índices de valor general. También señala BATIFFOL la existencia de otros índices de carácter más particular, de valor superior a veces a los generales, respecto a la localización de una posible voluntad de las partes. Y los distingue entre intrínsecos y extrínsecos. Por lo que a los primeros se refiere, tenemos, en primer lugar, los concernientes a la persona, como pueden ser la nacionalidad y el domicilio, y la condición de Estado soberano de una de las partes de un contrato. Así si las partes tienen la misma nacionalidad, se aplicará la ley de esta nación común; o la del domicilio de una de las partes cuando la prestación característica del contrato esté allí localizada. Por otra parte, en el caso de que una de las partes sea un Estado soberano, parece lógico aplicar su ordenamiento jurídico.
Otra clase de índices intrínsecos son los referentes al objeto, así por ejemplo cuando se trate de un inmueble o el contrato sea relativo a derechos reales. Existe una marcada tendencia en estos casos a someterlos a la ley de situación de los mismos, por cuanto se presume que allí se localiza el interés de las partes y la ejecución principal del contrato. Esta teoría ofrece la ventaja de aplicar una sola ley al conjunto del acto, pero hay que tener en cuenta que la presunción puede quedar desvirtuada por la elección expresa o implícita de otra ley por las partes.
También la forma del contrato puede ser un índice de interés, en especial si ha intervenido un funcionario público, o bien si se ha empleado una lengua determinada, o si las partes se han sometido a los Tribunales de un país determinado para resolver sus posibles litigios.
Por último, un contrato también puede localizarse por índices extrínsecos a sus elementos, tales como el contenido de las leyes en conflicto, la actitud de las partes con posterioridad al contrato, su referencia a una ley o a una costumbre, etc.
Hecha esta breve exposición de las teorías del autor francés (a las que sólo cabe hacer la crítica de que puede haber ocasiones en que, pese a la utilización de los índices, no se encuentre ninguna voluntad de las partes, habiéndose de adoptar entonces cualquiera de las soluciones propuestas), tomemos la relación jurídica nacida del contrato de compraventa celebrado entre don Luis y don Ulderico. La capacidad de ambos contratantes se someterá a su ley personal, la forma del contrato a la ley del lugar de su celebración (Cataluña). Por lo que al fondo se refiere, no hallamos en este caso voluntad expresa de las partes de someterse a ninguna legislación determinada (legislación que siempre debe guardar algún punto de conexión con las partes). Don Luis y don Ulderico no se acogieron al Código Civil ni a la Compilación de Cataluña de una forma expresa. Deberemos acudir entonces a los índices de que nos habla BATIFFOL para tratar de averiguar si existió en el contrato una voluntad tácita al respecto. Tomando, en primer lugar, los índices generales, nos encontramos con que tanto el lugar de conclusión del contrato como el lugar de ejecución del mismo en Cataluña. Respecto a los posibles índices de carácter particular, de entre los referentes a la persona, vemos que la vecindad civil de las partes contratantes es la catalana; en cuanto al objeto — la finca vendida — ésta radica en Cataluña.
Así resulta que todos los elementos tanto reales como personales de la relación jurídica constituida tienen su asiento en Cataluña, y por tanto creemos que la legislación aplicable es la peculiar y privativa de esta región, o sea la Compilación de 1960. Por tanto, calificaremos al contrato celebrado entre don Luis y don Ulderico como compraventa a carta de gracia, discrepando de este modo de la tesis sustentada por la Audiencia de Barcelona en primer lugar y luego por el Tribunal Supremo. No dejando de sorprendernos tal postura, por cuanto se aparta radicalmente de la conclusión a que llega el propio Tribunal Supremo en la ya citada Sentencia de 8 marzo 1951, basándose en idénticos índices a los que aquí hemos utilizado.
Calificado ya como compraventa a carta de gracia el contrato que une a las partes litigantes, analizaremos ahora algunos aspectos y características del mismo que nos parecen de interés para comentar el punto conflictivo que resuelve la Sentencia
LA COMPRAVENTA A CARTA DE GRACIA
El contrato de compraventa a carta de gracia, al que la Compilación dedica los artículos 326, 327 y 328, tiene una honda raigambre histórica, constituyendo durante muchos años uno de los pilares básicos de la contratación catalana. Tal como señala FAUS, si bien su origen remoto lo hallamos en el pacto de retrovendendo romano, la serie de factores socio-económicos que, durante años, han influido en su configuración, lo han dotado de una fisonomía propia. El principio de autonomía de la voluntad, fuertemente arraigado en esta región, el espíritu de las «cases pairáis» con su tendencia a la conservación del patrimonio familiar, que originaba el temor a la venta perpetua, la precariedad de los instrumentos de crédito, fueron, durante lustros, elementos decisivos en la elaboración de un contrato que llegó a alcanzar una sustantividad propia.
Y pese a que hoy las circunstancias han variado ostensiblemente — las cases pairáis están en decadencia, al desarrollarse la vida urbana cobrando auge una sociedad eminentemente industrial; los instrumentos de crédito son mucho más numerosos y ágiles —, lo cierto es que la compraventa a carta de gracia, con todo y no celebrarse ya con la frecuencia de otras épocas, fue recogida y regulada por la Compilación de 1960, constituyendo un contrato nominado y civilmente perfecto.
NATURALEZA JURÍDICA
La carta de gracia es una compraventa en la que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, abonando al comprador, cuando expire el plazo señalado, el precio que pagó por ella más los gastos que señala el art. 327 de la Compilación.
Tenemos, pues, en principio, una verdadera y típica compraventa con intercambio de cosa y precio. Pero en esta compraventa aparece un elemento — el derecho que se reserva el vendedor, derecho potestativo — que la hace ya especial, por cuanto supone que, durante el plazo que estipulen las partes (o si nada han pactado al respecto, durante treinta años, plazo del Usatge Omnes Causae que funciona asimismo como tope a la libertad de los contratantes), ni la cosa ni el precio se han intercambiado de modo definitivo sino con un carácter revocable. Como señala la doctrina catalana, lo que ocurre al celebrarse la compraventa es que se produce un desdoblamiento del dominio en un derecho de propiedad sobre la cosa, que adquiere el comprador, y un derecho de recuperarla —de carácter real — que se reserva el vendedor, derecho que se denomina de lluir i quitar.
De este modo, tal como señala CASALS, en la compraventa a carta de gracia el dominio sobre la cosa vendida pasa al comprador, atribuyéndole la mayoría de facultades que lo integran; mientras que una porción de este dominio, la menor, representada sólo por un derecho real, continúa en poder del vendedor.
Analicemos brevemente los dos derechos reales a que da origen esta compra-venta. Tenemos, en primer lugar, el derecho de propiedad que adquiere el comprador. Derecho de propiedad resoluble, especialísimo, limitado, precario incluso lo llama BORRELL, pero derecho que confiere al comprador las mismas facultades y acciones que le conferiría una venta perpetua y plena. De entre las que cabe destacar, como más importante, la absoluta facultad de disposición de que goza el comprador sobre la cosa vendida. Así puede gravarla, hipotecarla e incluso enajenarla, como se le reconoce en el párrafo 2° del art. 326 de la Compilación. El comprador es, por tanto, poseedor de la cosa en concepto de dueño, mientras no ejercite el vendedor su derecho de recuperarla.
Por otra parte, el derecho de Huir i quitar que se reserva al vendedor, derecho real que, como dice PARES, representa una fracción del dominio transferido, tiene autonomía propia y circula con independencia de aquél. En este sentido, el citado párrafo 2° del art. 326 de la Compilación señala que el derecho de lluir i quitar será enajenable y susceptible de venderse separadamente de la propiedad resoluble del comprador, a carta de gracia. Del mismo modo podrá cederse, hipotecarse, gravarse. Porque debemos señalar que este derecho que se reserva el vendedor posee un valor económico, valor que viene dado por la diferencia entre el precio justo de la cosa vendida y aquél que se pagó por ella según lo estipulado en el contrato.
Hasta aquí hemos venido hablando de la forma que podríamos llamar pura de la carta de gracia. Hagamos ahora unas referencias a su forma impura — la más corriente y la que aparece en el caso en litigio —, para llegar por fin al punto concreto que deseamos comentar.
LA CARTA DE GRACIA EN SU FORMA IMPURA
¿Cuándo podemos hablar de la patología de la carta de gracia, de su forma impura? Cuando se utiliza esta clase de compraventa con el fin de proporcionar garantía real a un mutuo, encontrándonos ante un verdadero negocio fiduciario, ante la antigua fiducia cum creditore de los romanos. Aparece evidente en este caso la utilización de un negocio que transmite la propiedad de una cosa, para un fin (el de garantizar un mutuo), que no exige tal transmisión. Características ambas del negocio fiduciario. Señala SAPENA 10 que aun cuando no aparezcan en forma alguna en el negocio ni el contrato de mutuo ni el de garantía, no cabe duda de que existen y que de ellos trataron y convinieron las partes, aún cuando fuera de forma verbal (como así ocurrió entre don Luis y don Ulderico, partes litigantes de este caso).
En la venta a carta de gracia con fines de garantía de un mutuo (fin tan frecuente en la práctica que originó el nombre de empenyament con que también se conoce este contrato) se dan, según sigue diciendo SAPENA todas las características del negocio fiduciario. Aparece así, en primer lugar, la utilización de un medio indirecto (la compraventa) para la obtención de un fin que pudo conseguirse por vía directa y típica (hipoteca o prenda). Tenemos también un supuesto negocial complejo, compuesto de un negocio real claro de efectos erga omnes — la compraventa con tradición instrumental de la cosa vendida, para lo cual no es obstáculo que el vendedor retenga la posesión—, y de un negocio obligacional (de efectos ínter partes), el de mutuo con garantía, que puede aparecer claro o que quizá deba presumirse, utilizando indicios tales como la retención de la posesión por el vendedor, el asumir éste la obligación de pagar todos los gastos, la injusticia del precio, etc. Y por último aparecen también las notas características en esta clase de negocios de evidente desproporción entre el medio empleado y el fin realmente perseguido, de la existencia de la confianza, y de la posibilidad de quiebra de esta confianza por parte del fiduciario.
Si calificamos pues de fiduciario a la compraventa a carta de gracia con fines de garantía, debemos hacer referencia — al igual que hicimos al hablar de la forma pura de la carta de gracia — a la titularidad que adquiere el fiduciario y a la posición en que queda el fiduciante.
El fiduciario adquiere la propiedad de la cosa que ha recibido en garantía por medio del contrato de compraventa. Pero para llegar a esta afirmación no podemos basarnos en las causas de las obligaciones de que habla el art. 1.274 del Código Civil, porque este precepto se refiere a un sistema de causas cerrado, y por lo tanto, no admite la causa de garantía como transmisiva de la propiedad. Debemos partir de una concepción distinta y tomar la causa de la tradición. Así nos encontramos con que el art. 1.901 del C. c. habla de dos causas transmisivas de la propiedad, la solvendi liberal... y en el inciso final habla de otra justa causa. Admite pues este artículo un sistema abierto de causas de transmisión de la propiedad. Por ello podremos afirmar que la causa de garantía será idónea para dicha transmisión de la propiedad.
Entonces la propiedad que adquiere el fiduciario — en el negocio de que estamos hablando — es verdadera propiedad, con todas las facultades inherentes a ella, aunque con una limitación temporal paralela a la duración de la causa de garantía Y por tanto el fiduciario ostentará verdadera facultad de disposición sobre la cosa vendida. Así pues el tercero (que reúna las condiciones exigidas por el artículo 34 L. H.) que adquiere del fiduciario, realiza una adquisición perfectamente válida, siempre que desconozca el carácter temporal de la propiedad detentada por aquél. Esto en cuanto a inmueble inscrito se refiere. Respecto a inmueble no registrado, tendremos que si el fiduciario dispone del mismo, transmite al tercero la propiedad pero con idénticas características con que él la tenía, o sea afectada a una deuda. Y si de cosa mueble se trata, estará protegido el tercero que reúna los requisitos exigidos por el art. 464 C. c.
Cuestión distinta es que el fiduciario que disponga de la cosa transmitida en garantía, deba responder frente al Educíante por incumplimiento del acuerdo obligacional que existe entre ambas partes.
Respecto al Aducíante, éste tiene el derecho de recuperar la finca abonando al fiduciario todo lo que, por cualquier concepto le deba. Pero mientras esto no ocurra, el Aducíante carece de poder de disposición sobre la cosa vendida, aun cuando haya retenido su posesión en algún concepto.
EXAMEN DEL MOTIVO DEL LITIGIO
A la luz de esta sucinta exposición, comentaremos ahora los puntos del caso de que tratamos sobre los que creemos tiene su aplicación lo dicho.
Se trata de la venta de una finca que don Luis efectuó el 15 de julio 1966 (según aparece en letra de cambio unida a los autos) a una entidad, después de haberla vendido previamente — el 22 julio 1965 — a carta de gracia a don Ulderico. Como se deduce de los antecedentes del caso, don Luis, necesitado con urgencia de numerario, consiguió que don Ulderico le prestase una cantidad de dinero, que él garantizó otorgándole escritura de compraventa a carta de gracia de la finca. Nos hallamos pues en presencia de una carta de gracia en su forma impura, de un negocio fiduciario integrado por un contrato que produce el efecto real de transmitir la propiedad — la compraventa —, formalizada en escritura pública —y otro obligacional — el préstamo y su garantía, que en este caso no aparecen siquiera ni en documento privado, puesto que su convenio fue verbal.
Así pues don Ulderico adquirió la propiedad de la finca a título de dueño (al igual que hubiera ocurrido de tratarse de una carta de gracia pura, pero en este caso con las características de la propiedad fiduciaria ya señaladas), adquisición que se inscribió en el Registro de la Propiedad y don Luis, en su posición de fiduciante, se quedó con el derecho a recuperarla, abonando el precio que recibió por ella más las adiciones posteriores complementarias del mismo.
Revistiendo en este caso el negocio fiduciario la forma de compraventa a carta de gracia, don Luis devino pues dueño del derecho de lluir i quitar gozando de plena facultad de disposición sobre él. Y aquí aparece el problema, porque de lo que don Luis dispuso — enajenándola — fue de la finca vendida a carta de gracia, no de su derecho, y de ella no podía disponer a título de dueño, puesto que su propiedad la había transmitido a don Ulderico. En última instancia únicamente podía enajenarla como cosa ajena, pues sólo podía vender como cosa propia su derecho real de lluir i quitar. Y tal vez esto es lo que en realidad se propuso hacer, incurriendo en manifiesto error al determinar el objeto de la segunda compraventa; o quizá, dada la proximidad de la fecha de vencimiento del plazo para retraer, creyó poder hacerse con la finca, ejercitando su derecho de recuperarla, con el objeto de poder transmitir su propiedad al segundo comprador.
Pero de nada nos sirven las conjeturas que hagamos al respecto, porque lo cierto es que el objeto del segundo contrato de compraventa fue la misma finca, y a don Luis no le fue posible adquirir su propiedad — retrayéndola — para transmitírsela al comprador, ya que ejercitó su derecho de lluir i quitar fuera de plazo (con un día de retraso por aplicación del cómputo del art. 1.960). Por tanto, don Ulderico devino dueño pleno y absoluto de la mencionada finca. Así nos encontramos con que fue precisamente la caducidad del derecho de lluir i quitar lo que hizo ineficaz su ejercicio para don Luis; pero no su falta de legitimación al ejercitarlo, puesto que no lo había transmitido. Lo que el demandante pretendió transmitir a una entidad fue la propiedad de la finca y ésta es transmisible con independencia al derecho de retraer que pese sobre ella (párrafo 2.°, art. 326 Compilación).
Discrepamos pues en ciertos aspectos de la tesis sostenida por el Tribunal Supremo en la Sentencia comentada. Y para terminar, deseamos además hacer mención de una cuestión sobre la que nada dijeron en su día los Tribunales.
POSIBLE RELACIÓN CON LA LEY DE USURA
La compraventa a carta de gracia, si bien puede acordarse con fines perfectamente lícitos y válidos, ha encerrado siempre un peligro señalado desde antiguo por los autores: su posible involucración del fraude a la Ley y concretamente a la Ley de represión de la Usura. (Fueron precisamente las prohibiciones que de las prácticas usurarias hizo el Derecho Canónico, así como la prohibición de estipular el pacto comisorio en la prenda y anticresis, las que provocaron la frecuente utilización de este contrato para encubrir préstamos que solían rozar la usura).
¿Cuándo podremos hablar de hallarnos frente a un préstamo usuario encubierto bajo una venta en garantía? Señalan los autores catalanes, como datos a tener en cuenta, la habitualidad en el ejercicio de la profesión de prestamista, la modicidad excesiva del precio pactado en la compraventa, la estipulación de intereses muy altos aunque aparezcan encubiertos en otros conceptos, el abuso del estado de angustiosa necesidad en que se halla el vendedor, la duración excesiva del plazo... Pero aun cuando todos estos datos no concurran a la vez en un mismo caso, podemos afirmar, como dice SAPENA, que cuando el valor de la finca vendida a carta de gracia sea notablemente desproporcionado al precio pagado por ella, podremos calificar el negocio como usurario.
Y en el caso de la Sentencia que comentamos, ¿no es notablemente desproporcionado el valor de la finca, 40 millones de pesetas, con lo que se pagó por ella, 290.000 pías.? ¿No se aprovechó don Ulderico del estado de angustiosa necesidad en que se hallaba don Luis?
No cabe duda de que nos hallamos ante un préstamo usurario encubierto, y por tanto, ante un supuesto previsto en el art. 9 de la Ley de 23 de julio de 1908, Ley de Azcárate o de represión de la usura. El citado art. 9 señala que
... se aplicará lo dispuesto en esta Ley a toda operación sustancialmente equivalente a un préstamo de dinero, cualesquiera que sean la forma que revista el contrato y la garantía que para su cumplimiento se haya ofrecido.
Y lo que dispone la mencionada Ley es la nulidad de todo contrato de préstamo — véase el art. 1 —
... en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero... o en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que el prestatario lo ha aceptado a causa de su situación angustiosa...
El contrato de compraventa a carta de gracia celebrado entre el demandante don Luis y el demandado don Ulderico encaja pues perfectamente en la categoría de operación sustancialmente equivalente a un mutuo de que habla el art. 9 de la Ley de Azcárate, y por lo tanto se trata de un contrato nulo de pleno derecho. Hubiera sido vana cualquier disquisición sobre el litigio motivo de la Sentencia, si los Tribunales hubieran comenzado por decretar la nulidad del primitivo contrato celebrado entre las partes en base al fraude a la Ley. Pero no lo hicieron, y debemos tener presente que el art. 2.° de la mencionada Ley de 23 de julio de 1908 dispone que sean precisamente los Tribunales los que diluciden en cada caso si se hallan ante un negocio usurario o no.
