Sentència 5 - 1 - 1916
Casación por infracción de ley. –Indemnización de daños y perjuicios. –Sentencia declarando haber lugar al recurso interpuesto por don Francisco de Paula Figueras y Sagües contra la pronunciada por la Sala segunda de lo Civil de la Audiencia de Barcelona en pleito con D. Mariano Fuster por sí y en representación de sus hijos.
Casación por infracción de ley. –Indemnización de daños y perjuicios. –Sentencia declarando haber lugar al recurso interpuesto por don Francisco de Paula Figueras y Sagües contra la pronunciada por la Sala segunda de lo Civil de la Audiencia de Barcelona en pleito con D. Mariano Fuster por sí y en representación de sus hijos.
En sus considerandos se establece:
Que entre la ley positiva y la ley particular, expresión de la voluntad individual, existe una marcada y ostensible diferencia, por lo mismo que mientras la primera establece reglas de carácter general de ineludible observancia á todo ciudadano, la segunda, dentro de la licitud contractual, define y fija, con utilidad incontestable, aquellos acuerdos, negocios y modalidades diversas que exteriorizan la declaración común de haber entrado, quienes á ella se acojan, en una relación jurídica contractual.
Que de esta última tesis nace el axioma de derecho, robustecido por autorizada jurisprudencia, según la cual los contratos, para los que en ellos intervienen, ofrecen tanta fuerza como la misma ley, y siendo esto así, quedan recíprocamente obligados al cumplimiento de las estipulaciones convenidas, fundamento de la acción cuyo éxito se sostiene en el litigio.
Que constando en escritura que la vendedora asegura, bajo su responsabilidad, que las fincas con sus minas se hallan libres de cargas….. y promete al comprador citarle de firme y legal evicción por razón de este contrato, con enmienda de daños, pago de costas é indemnizaciones de perjuicios, claramente se deduce que constituyó un pacto perfecto sobre materia lícita, que da acción para exigir el saneamiento de la cosa vendida.
Que suficientemente expresivo el contexto de lo convenido, no hay necesidad de acudir á reglas de interpretación para descubrir su genuina inteligencia, que no ha sido otra en el ánimo de a vendedora que la de reparar por sí el daño que sobreviniera al comprador, excusándole de poner en práctica, fiado en la responsabilidad personal de aquélla, las investigaciones que, en defecto de pacto expreso, regula nuestro derecho positivo.
Que la sentencia recurrida al desestimar la acción de saneamiento ejercitado infringió la ley del Contrato, y por ello los capítulos 1.º, 3.º, 8.º y 13 del tít. 35, lib. 1.º de las Decretales, art. 1255 y 1258 del Código civil, ley 1.ª, tít. 14, lib. 2.º del Digesto, y artículos 1281-1284 y º286 de dicho Código civil.
En la villa y Corte de Madrid, á 5 de Enero de 1916, en el pleito seguido en el Juzgado de primera instancia de Atarazanas, de Barcelona, y en la Sala segunda de lo Civil de la Audiencia de la misma ciudad, por D. Francisco de Paula Figueras Sagües, del comercio, con D. Mariano Fuster Fuster por sí y como padre y legal representante de los menores Doña Dolores, D. Gonzalo, D. Alvaro y D. Carlos Fuster y Fabra, Abogado; D. Fernando Fuster y Fabra, Ingeniero; D. Camilo Fuster y Fabra, del comercio, y Doña María Fuster y Fabra, sin profesión, todos vecinos de Barcelona, sobre indemnización de daños y perjuicios; pendiente ante Nós, en virtud de recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por el Procurador D. Eduardo Morales, bajo la dirección del Letrado D. Leopoldo Matos y en acto de la Vista, don Niceto Alcalá Zamora, en nombre del demandante; habiendo comparecido los demandados y recurridos representados por el Procurador don Bernardo de Pablo y defendidos por el Letrado D. Angel Ossorio y Gallardo:
Resultando que por escritura pública otorgada en Barcelona en 18 de Noviembre de 1907, Doña Consuelo Fabra vendió perpetuamente á don Francisco Figueras, por precio de 32.500 pesetas, una heredad sita en término de Alella, denominada Casa Serra, de la extensión y límites que en la misma se detallan, la cual se segregó de otra mayor cabida, formando parte de la heredad dos minas para la busca y alumbramiento de aguas, una que desembocaba en el huerto llamado de Abajo y otra que teniendo su origen en los torrentes de Dalmau, pasa por la propiedad del Marqués de Castellvell, primero por medio de acequia, luego por conducción y después otra vez por acequia, y siguiendo por propiedad del heredero de D. Jacinto Maristany también por acequia, toma después el camino de conducción hasta llegar al estanque de la finca, en cuya escritura hizo constar la vendedora, bajo su responsabilidad, que la finca con sus minas estaba libre de toda carga, y presentada á inscripción en el Registro de la Propiedad de Mataró, se suspendió en cuanto á la mina que se dice desembocaba en el huerto de Abajo, por no resultar en los libros de Registro su existencia:
Resultando que con esta escritura, base de la demanda de este pleito, deducida por el comprador Figueras, se presentó, además, una certificación expedida por dicho Registrador de la propiedad de Mataró, en la que se hace constar con relación á la finca vendida:
1.º Que por nota marginal de la inscripción primera de la finca se consigna que Mariano Benet y María de la Concepción Serra, consortes, constituyeron una servidumbre de mina subterránea que para tomar ó conducir aguas de otra mina á favor de Francisco Bernareggi en unas piezas ó feixas que forman parte de la heredad Casa Serra, de cuya finca se segregó la vendida;
2.º Que Pedro Serra y Casals, entre cuyos bienes se comprendió la heredad Casa Serra, nombró heredera en su testamento de 15 de Junio de 1841 á su hija María Bernet y Serra, y para el caso de morir sin hijos la sustituyó con su otra hija Antonia Prat y Serra;
3.º Que consta inscrita una escritura de 23 de Junio de 1864 por la que María de la Concepción Bernet y Serra; entre cuyos bienes se comprendió Casa Serra, de cuya heredad se segregó la finca vendida á Figueras; cuya donación se hizo con varias sustituciones y para el caso de tener algún hijo varón la donante no tendría efecto la donación, y en este caso y en el de que la donataria falleciese sin sucesión le donó 17.000 libras catalanas; y que Ramón Font y Viñals, futuro esposo de la donataria, aportó á ésta y á sus padres donantes la cantidad de 8.000 libras catalanas, pagaderas 2.200 en el acto y las restantes en un año, sin que conste que Font pagara el resto, y pactándose el usufructo para que sobreviviera de los futuros consortes;
4.º Que consta inscrito el testamento de María Serra y Mestre de 4 de Octubre de 1864, en el que confirmó la donación que hizo á su hija María Concepción Benet Serra, á la que sustituyo su otra hija Antonia, para el caso de morir sin hijos que no llegaran á la edad de testar, con iguales condiciones, y respecto de la Antonia, hallándose comprendida en la donación la heredad Casa Serra, de la que se segregó la vendida á Figueras, consignándose que Ramón Font había entregado ya 4.346 escudos 666 milésimas, cuya cantidad estaba convenido entregarle al fallecimiento de sus padres políticos, debiendo percibir el usufructo conservándose viudo, ó el interés del 6 por 100 anual de 7.000 libras, todo ello según escritura de convenio que otorgaron Font, María Benet y María Serra en el 3 de Octubre de 1867, y
5.º Que de los libros del Registro no aparece que en la finca vendida exista la mina que se dice desemboca en el huerto de Abajo, por lo que se suspendió la inscripción de la venta a Figueras en cuanto á esta mina como se deja dicho:
Resultando que consta en documentos aportados por la demandada Doña Consuelo Fabra, como datos que explican y determinan el origen y estado de los gravámenes de que da cuenta la indicada certificación del Registrador de Mataró, que la mina cuya inscripción fue denegada pertenecía á D. Pedro Serra y Casals, primeramente por título de establecimiento que la Intendencia general del Ejército y Principado de Cataluña le otorgó por escritura pública de 11 de Marzo de 1800, facultándole para buscar aguas subterráneas en la pieza de tierra llamada Sot de Fontanillas y en la riera de Arella, desde el referido Sot de Fontanillas hasta 100 canas riera arriba, á corta diferencia con la facultad de hacer los pozos convenientes y las minas y conductos subterráneos necesarios para el hallazgo del agua y su conducción á las tierras de la mencionada heredad, de cuyo establecimiento se tomó razón en el oficio de hipotecas de Mataró en 25 del mismo mes de Marzo, y en segundo lugar, que en virtud de la facultad que por escritura de 7 de Julio de 1798, registrada en hipotecas en 28 de Octubre del mismo año, había concedido D. Francisco Buquet, dueño de la casa y heredad de . Francisco Fontanillas al D. Pedro Serra para poder continuar dicha mina desde determinado pozo en adelante, dirigiéndose á la parte de la riera y no á la casa Fontanillas; que con motivo del matrimonio de Doña María Serra y Mestre, hija de D. Pedro Serra y Casals y de Doña María Mestre con D. Mariano Benet, el citado padre de la contrayente otorgó escritura de capítulos matrimoniales en 11 de Febrero de 1839, por la que donó é hizo heredamiento universal á favor de su citada hija, con reserva del usufructo de las cosas donadas para él y su esposa, con la condición, entre otras, de que si el donante tenía algún hijo varón, quedaría sin efecto tal donación y heredamiento, y si la donataria moría con hijos legítimos y naturales, uno ó más que llegasen á la edad de testar, podría disponer libremente de todo lo donado; que D. Pedro Serra Casals no tuvo hijo varón alguno, y su hija Doña María Serra, de su matrimonio con D. Mariano Benet tuvo dos hijas que llegaron á la edad de testar, por lo que resultó heredera libre de los bienes de su padre; que Doña María Serra y Mestre, por escritura de 23 de Junio de 1864, hizo donación de todos sus bienes se comprendió la heredad Casa Serra, con varias sustituciones para el caso de tener la donante algún hijo varón, en el cual no tendría efecto la donación, y tanto para este caso como para el de que la donataria falleciese sin sucesión, donó á ésta la cantidad de 17.000 libras catalanas, que quedaron aseguradas sobre fincas de fuera del partido, cuya donación confirmó Doña María Serra y Mestre en su testamento de 4 de Octubre de 1864, instituyendo heredera á su repetida hija Doña María de la Concepción Benet y Serra, sustituyéndola para el caso de que falleciese sin hijos ó con tales que no llegasen á la edad de testar con su otra hija Antonia en las mismas condiciones;
Que Doña María de la Concepción Benet y Serra falleció sin sucesión y premuriendo á su madre, en 11 de Julio de 1866, y su hermana sustituta, Doña Antonia Benet, dejó tres hijos legítimos llamados Doña Mercedes, D. José María y D. Luis Camps y Benet, que alcanzaron la edad de testar, quedando purificada la sustitución ordenada á favor de Doña Antonia, la cual pudo, por lo tanto, disponer libremente de la herencia de su madre, cuyo testamento fue inscrito en el Registro de la Propiedad de Mataró en cuanto á la citada heredad Casa Serra. Que Doña Antonia Benet Serra en su testamento de 30 de Enero de 1862 dejó instituído heredero á su hijo primogénito, que á su fallecimiento resultó ser D. José María Camps y Benet, habiéndose inscrito dicha disposición testamentaria en el Registro de la Propiedad en unión del inventario de los bienes dejados por Doña Antonia, entre los cuales figura la repetida heredad Manso Serra. Y que por escritura pública de 10 de Diciembre de 1896, D. José María Camps y Benet vendió á D. Camilo Fabra, Marqués de Alella, la Heredad Casa Serra, con tres piezas de tierra y dos minas, en cuya escritura se hacen constar todos los datos que se vienen refiriendo, y además, que la María Benet y Serra de que habla la certificación del Registro de la Propiedad, era María Serra y Mestre, por la costumbre catalana de dar á la esposa como primer apellido el de su marido; que después del fallecimiento de Doña Concepción Benet y Serra, su viudo D. Ramón Font, en unión de los padres de aquélla y de la otra hija de ésta Doña Antonia, otorgaron un convenio en escritura pública de 3 de Octubre de 1887, en virtud del cual, para el caso que se realizó, de ser Doña Antonia Benet heredera de sus padre y por ello obligada al pago de 8.000 libras que su hermana Doña María de la Concepción Benet había donado á su esposo don Ramón Font, en capítulos matrimoniales, se obligó Doña Antonia á satisfacer á Font, después de la muerte de sus padres, la expresada cantidad con sus intereses á razón del 4 por 100 al año, con garantía hipotecaria sobre determinados bienes entre los que no figuran el Manso Serra, y que las fincas vendidas por esta escritura lo fueron con el carácter de libres de toda carga intrínseca y extrínseca, en vista de la certificación que pidió y obtuvo el Marqués de Alella del Registrador de la propiedad de Mataró, quien inscribió dicha escritura; constando, además, de otra escritura pública, obrante en autos de fecha 25 de Junio de 1859, que D. Mariano Benet y Doña María de la Concepción Serra y Mestre constituyeron una servidumbre de minas subterráneas para tomar agua de otra mina por ellos construída á favor de D. Francisco Bernareggi en unas piezas ó fincas que forman parte de la heredad Casa Serra;
Resultando que en virtud de legado hecho por el Marqués de Alella á su hija Doña Consuelo Fabra en su último testamento de 5 de Marzo de 1903, y con vista de la escritura de inventario de sus bienes se inscribió á nombre de aquélla parte de la heredad Casa Serra, haciendo constar que en ella existía una mina de agua que tenía su origen en los torrentes de Mulasa y Dalmau, suspendiéndose la inscripción en cuanto á otra mina comprendida en el inventario, cuya parte de la finca fue objeto de la escritura de venta referida al principio, otorgada á D. Francisco de Paula Figueras:
Resultando que con la escritura de venta y certificación del Registrador de la propiedad, referidas en primer término, el susodicho comprados D. Francisco Figueras y Sagües dedujo en Barcelona, en 13 de Julio de 1908, la demandada de este pleito, que fue repartido al Juzgado del distrito de Atarazanas, en la que, refiriéndose á los dos expresados documentos, expuso: que á pesar de la afirmación hecha por la vendedora Doña Consuelo Fabra, bajo su responsabilidad, de que la finca que le vendía se encontraba libre de cargas, era lo cierto que, según constaba en la certificación del Registrador, pesaban sobre ellas una servidumbre de mina subterránea para la conducción de aguas, constituída por los consortes D. Mariano Benet y Doña María de la Concepción Serra, á favor de D. Francisco Bernareggi, que pasaba por la finca; la sustitución ordenada por D. Pedro Casals para el caso de que su mujer y heredera muriese sin hijos; la donación que Doña María Serra hizo de todos sus bienes á favor de su hija María Benet y Serra, con las sustituciones y condiciones que se expresaban en el núm. 4.º de la certificación del Registrador, y el no hallarse inscrita, según se esperaba en ésta, una de las dos minas de agua vendidas; que, además, afectaban á la finca otras servidumbres no inscritas, cuales eran una de paso de caballería que utilizaba Salvador Buquet y todo el que quería, en la parte Norte de la finca, y unos pozos pequeños, conocidos con el nombre de Pericóns, que existían en la mina que pasaba por la propiedad del Marqués de Castellvell, que permitían sacar agua de aquélla, ensuciarla y obstruirla, y que disminuyendo todas estas servidumbres el valor de la finca que había comprado á Doña Consuelo Fabra, solicitaba se la condenase á cancelarlas, y para el caso de no hacerlo, á indemnizarle daños y perjuicios por la depreciación de la finca en cantidad que se reservaba justificar:
Resultando que admitida la demanda y empezada con ella Doña Consuelo Fabra la contestó, acompañando á su escrito copia de las dos escrituras ya referidas de 25 de Junio de 1859, por la que los consortes Benet y Serra concedieron permiso á Bernareggi, por precio de 50 duros, para construir dentro de la heredad Casa Serra, y á profundidad conveniente para no perjudicar los árboles, una mina de conducción de agua de 31 canas de larga, con la conducción, entre otras, de que las aguas que se alumbraran serían de dichos consortes y con la de que pudieran pasar aguas por la misma; y de 10 de Noviembre de 1890 por la que el Marqués de Alella compró en 70.000 pesetas la susodicha heredad Casa Serra; y solicitando que se le absolviera de dicha demanda, condenando al demandante al pago de las costas, á cuyo efecto alegó: que la declaración hecha en la escritura de venta á Figueras no podía tener otra intención ni referir á otras cargas que las que no constaran en el Registro de la Propiedad, pues respecto á las en él inscritas, no sólo había de ser pueril, sino que no podía admitirlas el comprador desde el momento en que antes de comprar la finca había podido y debido examinar los asientos del Registro, en cuya certificación fundamentaba su demanda; que no podía concebirse que comprendiera en tal declaración otras cargas que aquellas que ella misma hubiese impuesto durante el tiempo que poseyó la finca, adquirida en virtud de legado que le hizo su padre el Marqués de Alella, y sería una enormidad el pretender que hubiese hecho tal afirmación inexacta en una escritura pública tan fácil de demostrar;
Que la servidumbre constituída sobre una de las minas por el matrimonio Benet y Serra, á favor de D. Francisco Bernareggi, lejos de no ser aparente como alegaba el actor, era vista y aparente, no sólo por los signos exteriores que revelaban su uso y aprovechamiento, sino por que constaba inscrita por el Registro de la Propiedad y en la escritura que esa servidumbre no afectaba á la parte de la heredad Manso Serra, que le fué legada por su padre, sino al resto de la finca que seguía perteneciendo al actual Marqués de Alella; que respecto á la sustitución ordenada por D. Pedro Casals, consignada en el segundo extremo de la certificación de Registro, solo hacía constar que si figuraba era porque el Registrador no había cuidado de cancelarla, pues debía de haberlo hecho al admitir la citada escritura de venta que D. José María Camps, nieto de Doña María Benet y Serra, otorgó á favor del Marqués de Alella en 10 de Noviembre de 1896, de la cual podía deducirse, no sólo el que no existía ya tal gravamen, sino tampoco el de la donación otorgada por Doña María Serra, confirmada en su testamento con la sustitución á favor de su otra hija, así como el referente al crédito de D. Ramón Font y á la inexactitud consignada en el núm. 5.º de la certificación del Registrador, referente a la mina de agua, pues de haber existido tales gravámenes, el Registrador no hubiera inscrito la finca á favor del Marqués de Alella; que respecto á las otras dos servidumbres no inscritas en el Registro, negaba su existencia, pues aún cuando existieran, siempre resultaría la primera una servidumbre tan vista y aparente, que jamás podría considerarse como gravamen oculto de la finca vendida, y los Pericóns tenía el conocimiento de que, si existían, era en beneficio de la finca y de la mina, pues servían para la limpieza é inspección del acueducto:
Resultando que la demandante replicó añadiendo á los hechos de su demanda: que con posterioridad á ésta, había tenido conocimiento de los siguientes gravámenes: una mina que perteneciendo á varios propietarios atravesaba la finca, cerca del barrio ó puerta de entrada de casa, é iba desde la casa de Buquet á la de Calderó: otra mina que también atravesaba la finca á poca distancia de la anterior, entre ellos, don Jorge Dorgebray; otra que debía disfrutar la finca, y que el colono de la finca se había vendido con sujeción á un plano, y que Fuster, esposo de la demandada, manifestó que el terreno ocupado para hacer una carretera debía ser indemnizado, así como el arbolado y las paredes, pues la que hoy sostenía la carretera era la que antes cercaba la finca: y duplicando la demanda, reprodujo su contestación, añadiendo en oposición á la recíproca, que aun cuando negaba la existencia de tales minas, caso de de existir, si no constaban como servidumbre inscritas en el Registro, había podido afirmar en la escritura de venta que no gravaban la finca:
Resultando que la demandante suministró prueba de posiciones y de testigos; practicó además la de inspección ocular con asistencia de tres Arquitectos, haciéndose constar en las diligencias que al penetrar en la finca se encontraba una puerta de hierro que daba acceso á una mina de conducción de aguas que la atravesaba al parecer, y, según personas prácticas, era la que servía á Bernareggi; que en la parte superior de la finca había sido puesto al descubierto un pozo correspondiente á otra mina que, según los prácticos del terreno, era la que se suponía de Dorgebray; que en cuanto á la mina que se decía de Casa Buquet, no se había encontrado, existiendo solamente una zanja abierta que iba de Casa Buquet, y atravesando la finca en una pequeña parte, penetraba antiguamente en la finca Calderó, por la que en la actualidad no pasaba agua; que en cuanto á la servidumbre de paso de caballerías, se observaba que á la parte Oeste existía un camino procedente de la finca de Buquet, que, atravesando aquélla, conducía á otra finca del mismo, por que, en cuanto á los Pericóns, se había observado que en la conducción se agua para la finca de Figueras existía uno en la de Castellvell completamente descubierto, y otro en la de D. José Sans, que consistían en una boca para el registro y uso del agua, y en ambos se habían encontrado algunas hojas de árbol; los tres peritos Arquitectos manifestaron de común acuerdo que existía la servidumbre de mina subterránea á favor de Bernareggi, que afectaba á la finca, y constaba su actual permanencia y utilización; que después de afirmar la existencia del signo aparente del camino que iba de una finca de Buquet á otra del mismo, por el que podían pasar caballerías y carros, no podían alegar la existencia legal de tal servidumbre, por no poseer los datos necesarios; que lo mismo decían respecto á los Pericóns, que eran dos embalses de unos 40 centímetros de lado, en los que el agua estaba al descubierto, pudiendo ser ensuciada y obstruida la cañería que, á pesar de ir acompañados de personas prácticas y conocedoras de la localidad, y á pesar de las pesquisas realizadas, no habían podido comprobar la existencia de la mina que iba de Casa Buquet á Casa Calderó, y sólo encontraron vestigios de una acequia en seco y en desuso, que tenía la dirección indicada, por lo cual no podían calificar de mina, y además estaba abandonada, por lo que afirmaban que no existía tal servidumbre; que el hecho referente á la mina perteneciente á varios, entre ellos Dorgebray, había tenido que ser comprobado mediante excavaciones abiertas hasta cierta profundidad, que pusieron de manifiesto un pozo de registro que permitía observar la cita de la misma, y que sólo en el caso de que tales servidumbres estuvieran legalmente constituídas, podrían ser un vacío del inmueble y disminuir su valor, significando muy poco ó nada, si sólo eran debidas á tolerancia en todo ó en parte; informaron además tres Letrados, como peritos, para valorar los gravámenes de que se trata; y, por último, el Secretario de la Diputación provincial certificó que, por último, el Secretario de la Diputación provincial certificó que, habiendo pedido Figueras la indemnización correspondiente á un trozo de su finca que había sido expropiado para la construcción de la carretera de Masnou á Granollers, la Corporación acordó que para resolver era necesario justificar que la finca se hallaba libre de crédito de 8.000 libras á favor de D. Ramón Font, y que habían caducado las sustituciones impuestas por Doña María Concepción Benet:
Resultando que por la demanda Doña Consuelo Fabra se aportó, como único medio de prueba, una certificación del Registrador de la Propiedad de Mataró, relativa á la inscripción de la compra que su padre, el Marqués de Alella, hizo de la heredad Casa Serra, con una mina de agua que tenía su origen en los torrentes de Mulasa y Dalmau, sin que practicara inscripción especial de esta mina, cuyos títulos no resultaban del Registro; y á la del legado que de parte de dicha heredad le hizo su padre, en cuya parte existía la citada mina de agua procedente de los torrentes de Mulasa y Dalmau, respecto de la cual se suspendió la inscripción; decidiéndose en esta certificación que como en el Registro no aparecía prohibición expresa de enajenar, el Registrador no pudo denegar la inscripción de la venta al Marqués de Alella, á pesar de las sustituciones ó limitaciones del dominio que del Registro resultaran; y por fallecimiento de Doña Consuelo comparecieron en el pleito y fueron tenidos por parte, su esposo D. Mariano Fuster, en nombre propio y como representante legal de sus hijos menores Doña Dolores, D. Gonzalo, D. Alvaro y D. Carlos, y sus tres hijos emancipados don Fernando, D. Camilo y Doña María Fuster y Fabra:
Resultando que en 11 de Abril de 1914, la Sala segunda de lo Civil de la Audiencia de Barcelona dictó sentencia revocatoria absolviendo de la demanda á D. Mariano Fuster y Fuster, en nombre propio y como legal representante de sus hijos menores Doña Dolores, D. Gonzalo, D. Alvaro y D. Carlos Fuster y Fabra, condenando al pago de las costas de la primera instancia al actor, sin hacer expresa imposición de las de la segunda:
Resultando que D. Francisco Figueras Sagües, interpuso recurso de casación por infracción de ley, fundado en los números 1.º y 7.º del artículo 1692 de la ley de Enjuiciamiento civil, por los siguientes motivos:
1.º Porque al desconocer la sentencia recurrida el valor de lo pactado en el contrato de compraventa de 18 de Noviembre de 1907, y desestimar la demanda dirigida á exigir el cumplimiento de un contrato, al amparo del cual se pidió la cancelación de los gravámenes que pesaban sobre la finca vendida, ha infringido la ley del Contrato, y en relación con la misma los capítulos 1.º, 3.º, 8.º y 13 del tít. 35, lib. 1.º de las Decretales de Gregorio Moreno, el primero de los cuales manda la observancia de los pactos; Pacta cuantiumque nuda servanda sunt; el 3.º ordena a los Jueces hagan cumplir las promesas: el 8.º sólo excepciona de esos rigurosos preceptos, que siempre han constituído leyes con fuerza de obligar en derecho catalán, los pactos torpes ó sobre cosa imposible de cumplimentar de derecho ó de hecho, y el 13 dispone que se proceda contra los que no cumplen los pactos, estando estos preceptos recogidos en los artículos 1254, 1255 y 1258 del Código civil, que dan fuerza y reconocen eficacia á los pactos contractuales, siempre que no se oponga a la ley, a la moral, ni al orden público, toda vez que en la escritura de venta de 18 de Noviembre de 1907, la parte vendedora hizo la declaración de que la finca vendida estaba libre de cargas, pero no se limitó á consignarlo, sino que agregó que tal manifestación la hacía bajo su responsabilidad; es decir, indicando la existencia de una garantía personal, y si de tal hecho afirmado por el vendedor responde éste por su voluntad propia, la circunstancia de existir esas cargas da lugar á exigir aquella responsabilidad que no nace de la ley, sino de lo que voluntariamente convinieron ambas partes, y, sin embargo, la sentencia recurrida, dando como cierta la existencia de un contrato de compraventa, celebrado entre las partes litigantes, no tiene para nada en cuenta lo que las mismas convinieron para el caso de que resultara la finca vendida, gravada con cargas que disminuyesen su valor ó restringieran su dominio, y no obstante admitir que los gravámenes existen, unos inscritos y otros no en el Registro de la Propiedad, al determinar las consecuencias de hecho y la acción que por la existencia del mismo asiste al recurrente, aplica los preceptos que la ley establece para los casos en que las partes nada hubieran pactado, olvidando lo que esas partes convinieron, y así en su tercer Considerando reconoce que la finca objeto de la venta aparece gravada en el Registro de la Propiedad, con una servidumbre de aguas subterráneas constituída á favor de Francisco Bernareggi, por la sustitución ordenada en su testamento por don Pedro Serra Casals, y por la donación establecida en su testamento de 4 de Octubre de 1864, por Doña María Serra y Mestre, con las varias instituciones en el mismo prevenidas; reconoce igualmente que todas esas cargas constan inscritas en el Registro de la Propiedad de Mataró y que aparecen sin cancelar; y en el séptimo afirma la existencia de una mina ó paso de agua á favor de D. Jorge Dorgebray, si bien declara que no es aparente, ni está inscrita en el Registro de la Propiedad, ni se ha presentado título de la misma; y fundada en estas consideraciones comete error de estimar, aplicando los artículos 279 y siguientes de la ley Hipotecaria, y los 1483 y 1484 del Código civil, que por la publicidad del Registro no pueden considerarse cargas ocultas las inscritas, y que por ser aparente y carecer de título de la servidumbre de Bernareggi, no es posible estimarla subsistente, y, por tanto, que no es procedente de la reclamación cuando el art. 1484 del Código civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida, y el 1483 determina que si la finca vendida estuviera gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna servidumbre ó carga no aparente, podría pedirse la rescisión del contrato, á no ser que el comprador prefiera la indemnización correspondiente; es decir, que estos preceptos que sirven de base para desestimar la demanda constituyen la norma reguladora de los derechos y obligaciones de los contratantes cuando su voluntad no se manifiesta; pero si ella tiene una forma de expresión concreta, y que no se oponga á la ley ni a la moral, á esa norma es preciso atenerse, y se impone respetarla, ó sea que, en el presente caso, si nada hubiesen pactado D. Francisco Figueras y Doña Consuelo Fabra, si nada hubiera ésta declarado para la contingencia de aparecer la finca gravada, y el recurrente al hallar los gravámenes reclamara el saneamiento, tendría que someterse á cuanto para el ejercicio y prosperidad de esa acción establecen las leyes, siempre supletorias, del silencio de las partes, pero como en el presente caso Doña Consuelo Fabra manifestó que la finca estaba libre de cargas, y agregó que esta manifestación la hacía bajo su responsabilidad, al aparecer existentes esas cargas que la sentencia recurrida admite, el recurrente ejercita una acción que no viene derivada de los artículos 1483 y 1484 del Código civil, ni de las disposiciones del Derecho romano, respecto a los principios generales del saneamiento, cuando las partes nada han pactado, sino que esa noción arranca del contrato de compraventa, constituyendo una exigencia de la responsabilidad expresa que asumió Doña Consuelo Fabra y aceptó D. Francisco Figueras;
2.º Que porque en relación con el motivo anterior, y como complemento del mismo, también ha sido infringida la ley 1.ª, tít. 14, libro 8.º del Digesto, donde se establece que nada está conforme con la fe humana como la observancia de lo pactado: Quid enim tam congruum fides humana qua mea quae inter eos placerunt servanda, disposición romana, por virtud de la cual, extendiéndose el principio pacta sunt servanda, del Derecho canónico, llegó á considerarse admitida en Cataluña la ley de Ordenamiento de Alcalá, 1.ª, tít. 1.º, lib. 10 de la Novísima Recopilación, que dispone que de cualquier manera que el hombre quiera obligarse, queda obligado, principio admitido en el art. 1278 del Código civil, cuya infracción resulta de que, habiendo ofrecido Doña Consuelo Fabra, y aceptado el recurrente, la responsabilidad en la relación con la inexistencia de cargas y gravámenes, y habiéndose tratado en la demanda de exigir aquella responsabilidad por la existencia de cargas, consistente en la cancelación de las mismas, al absolver la Audiencia de la demanda, ha olvidado lo que se prometió en la escritura y los preceptos legales que ordenan el respeto de dichos pactos;
3.º Porque la sentencia recurrida infringe, por falta de aplicación, los artículos 1281, 1284 y 1286 del Código civil, que señalan las reglas de interpretación de los contratos, de los cuales ha prescindido, pues con arreglo á los dos primeros, si se toma en su sentido literal, la declaración hecha por la parte vendedora en la escritura de venta, de asegurar bajo su responsabilidad que la finca que con sus minas se vendía se hallaba libre de cargas, no hay duda de que representa la existencia de una responsabilidad exigible para el caso en que se den las circunstancias en contemplación á las que la responsabilidad se ha establecido, y si se estimase que esa manifestación estaba contenida en términos ambiguos, aún cuando la claridad de ellos hace inadmisible este supuesto, sería preciso entenderlo en el sentido no puede ser otro que la existencia de una responsabilidad para el caso en que el hecho, de cuya exactitud respondía la parte que suscribió la obligación, resultase inexacto, y si aplicando el otro artículo, 1286, se entendiera que la palabra responsabilidad, consignada en el contrato, puede tener distintas acepciones, según dicho artículo, debe ser entendida en aquella que sea más conforme con la naturaleza y objeto del contrato celebrado, que es el de compraventa, mediante el cual se transmite la propiedad absoluta y plena de una finca, con todos los derechos inherentes al dueño de ella, por el valor que la misma tiene, y con todas las facilidades que la suma de derechos dominicales representa para poder disponer de la cosa vendida por todo su valor y, por tanto, para que el recurrente hubiera recibido todos esos derechos habría sido preciso que la finca se le hubiera transmitido libre de toda carga, que esta fue la voluntad de las partes al hacer transmisión en esas condiciones, siendo buena prueba de ello la responsabilidad reconocida y aceptada por la vendedora de esa circunstancia ó condición y, sin embargo, es evidente que al recurrente no se le transmitió un dominio pleno y absoluto sobre la totalidad de la finca, puesto que aparece gravada con diferentes cargas, y esas cargas son una disminución de su valor y representan, desde luego, una dificultad en el jus disponendi, como lo revela la negativa de la Diputación provincial de Barcelona á indemnizar el valor del terreno que le expropió para construcción de una carretera, fundada en la existencia de aquellas cargas y gravámenes, de todo lo cual resulta que al establecer en el contrato la transmisión del dominio y resultar en la realidad una limitación de éste, que disminuye su valor y dificulta su disponibilidad, preciso es ó prescindir por completo del pacto contractual antes aludido ó estimar que tiene virtualidad y eficiencia, y si la tiene, como no puede menos, según se ha demostrado en el primer motivo, no puede dársele otro alcance que la declaración de una obligación por la parte vendedora, nacida de una responsabilidad que la misma contrajo para el caso de que la finca tuviese algún gravamen, consistente en la petición principal de la demanda, de que sean canceladas dichas cargas;
4.º Porque la Sala sentenciadora incurre en error de hecho en la apreciación de la prueba resultante de la escritura de compraventa de 18 de Noviembre de 1907, que es documento auténtico, en la que se afirma que de la finca que se vende forman parte dos minas, una que desemboca en el huerto llamado de Abajo, y otra que llega al estanque de la finca; pero como al ser presentada en el Registro de la Propiedad el Registrador denegó la inscripción de una de las minas por no aparecer su inscripción anterior, esto dio ligar á que el recurrente, en su demanda, citase este hecho como demostración de la lesión que en su derecho se había causado, desde el momento en que se le había vendido por Doña Consuelo Fabra algo de lo que ésta no era dueña, ó, por lo menos, no tenía de la cosa vendida título inscrito, estando esta reclamación recogida por la sentencia recurrida en su segundo Considerando, al decir que, aunque solamente una de las minas ha sido inscrita en el Registro, como las dos se mencionan en la escritura de venta, no pueden ser objeto de saneamiento á los efectos del art. 1483 del Código civil, por no constituir carga o servidumbre no aparente que de lugar a indemnización, de todo lo cual resulta que en la escritura se describen esas minas como propiedades anejas á la finca, de la que constituye un derecho y un beneficio, y que en la falta de inscripción de derecho se origina una reclamación por el recurrente, y, sin embargo, y en esto consiste el error, la sentencia recurrida, cambiando totalmente el concepto de aquella propiedad, la da en su tercer Considerando el carácter de carga para desestimar la reclamación, en el supuesto equivocado de que el recurrente ha solicitado el saneamiento, fundado en que dicha mina constituye una servidumbre, y que por estar impuesta debe dar lugar á una indemnización, resultando como consecuencia de este error de hecho el de derecho como infracción, por aplicación indebida, del artículo 1483 del Código civil, y
5.º Por infracción de la ley 23, tít. 17, lib. 50 del Digesto, preceptiva de que en el contrato se venta se prestará la responsabilidad por dolo y culpa, á no ser que otra cosa se hubiera pactado en el mismo en más ó menos de lo establecido por la ley Nisy si quid nominatum convenit, vel plus, vel minus, en el concepto de que la sentencia recurrida une el derecho del comprador y la obligación del vendedor por lo que las leyes disponen y no por lo que libremente pactaron, sin embargo, de que dicho precepto legal hace referencia á las responsabilidades provenientes del contrato de compraventa, salvando lo que las partes expresen ó convengan en más ó en menos de lo establecido por la ley, y dando superioridad á estas manifestaciones de las partes; y así en el considerando tercero declara la existencia de gravámenes inscritos que afectan á la finca vendida; pero en el hecho de hallarse inscritos encuentra la exclusión de responsabilidad para la parte demandada, por ser el Registro de la Propiedad una oficina pública, cuyo contenido no debe entenderse ignorado;
Yen el 7.º, declara existente una servidumbre de conducción de aguas á favor de D. Jorge Dorgebray, que sufre la finca vendida, aunque por no ser aparente, y por carecer de título, niega al recurrente el derecho a reclamar, sin tener en cuenta que, como se deja dicho, tales preceptos en que se apoya la desestimación de la demanda sirven para el caso en que las partes nada hubieran pactado, pero para cuando ellas han determinado sus derechos y obligaciones, y como éstos están consignados en un documento auténtico, el contrato de 18 de Noviembre de 1907, resulta como complemento de la infracción citada el error de hecho nacido de dicho documento, puesto que en él se consigna una obligación válida, contraída por Doña Consuelo Fabra y desconocida en la sentencia; produciendo este error de hecho el de derecho ya dicho, y aplicar los pactos reguladores de las reclamaciones por defectos en la cosa vendida, que no son de aplicación al caso actual, y por inaplicación de la dey del Digesto citada en este motivo, que concede á lo convenido por las partes fuerza superior á lo consignado en la ley.
Visto, siendo Ponente el Magistrado D. Luciano Obaya Pedregal:
Considerando que entre la ley positiva y la ley particular, expresión de la voluntad individual, existe una marcada y ostensible diferencia, por lo mismo que mientras la primera establece reglas de carácter general de ineludible observancia á todo ciudadano, la segunda, dentro de la licitud contractual, define y fija, con utilidad incontestable, aquellos acuerdos, negocios y modalidades diversas que exteriorizan la declaración jurídica contractual:
Considerando que de esta última tesis nace el axioma de derecho, robustecido por la autorizada jurisprudencia, según el cual los contratos, para los que en ellos intervienen, ofrecen tanta fuerza como la misma ley, y siendo esto así, quedan recíprocamente obligados al cumplimiento de las estipulaciones convenidas, tales como las que en este caso se contienen en la escritura de 18 de Noviembre de 1907, fundamento de la acción cuyo éxito se sostiene en el presente litigio:
Considerando que sobre la base doctrinal antes indicada, se impone reconocer que Doña Consuelo Fabra y Puig, en las cláusulas que se consignan el el documento público objeto de controversia, asegura, bajo su responsabilidad, que las fincas con sus minas se hallan libres de cargas… y promete el comprador citarle de firme y legal evicción por razón de este contrato, con enmienda de daños, pago de costas é indemnizaciones de perjuicios, todo lo cual constituye, pues para algo fueron escritas, un pacto perfecto sobre materia lícita, que da acción para exigir el saneamiento de la cosa vendida:
Considerando que suficientemente expresivo el contexto de lo convenido, no hay necesidad de aludir á reglas de interpretación para descubrir su genuina inteligencia, que no ha sido otra en el ánimo de la vendedora que la de reparar por sí el daño que sobreviniera á Figueras, excusándole de poner en práctica, fiado en la responsabilidad personal de aquélla, las investigaciones que, en defecto de pacto expreso, regula nuestro derecho positivo:
Considerando que aun cuando de la certificación expedida por el Registrador de la propiedad aparecen varios asientos relativos á las servidumbres que se demandan sin cancelar, esto no obstante, en los autos existen elementos de juicio suficientes para creer que esas inscripciones de gravámenes tienen un valor aparente y no cierto, excepto al que afecta, y hacer relación á la finca, predio que, como las demás vendidas, no se demuestra cumplidamente se encuentre de hecho libre y exenta de la carga que sobre ella pesa y se hace constar:
Considerando que la sentencia recurrida que con la limitación anteriormente expuesta, desestima la acción de saneamiento ejercitada en este pleito, infringe la ley del Contrato, como se sostiene en los motivos 1.º, 3.º y 5.º, que son los de más estricta aplicación;
Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, interpuesto por D. Francisco de Paula Figueras y Sagües, y, en consonancia, casamos y anulamos la sentencia que en 11 de Abril de 1914 dictó la Sala segunda de lo civil de la Audiencia de Barcelona.
Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en la Gaceta é inserirá en la Colección Legislativa, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. =Eduardo Ruiz García Hita. Victor Covián. =Antonio Gullón. =El Conde de Lerena. =Luciano Obaya Pedregal. =Juan de Cisneros. =Miguel María Rives.
Publicación. =Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D. Luciano Obaya Pedregal, Magistrado del Tribunal Supremo, celebrando audiencia pública la Sala de lo civil del mismo en el día de hoy, de que certifico como Relator-Secretario de dicha Sala.
Madrid, 5 de Enero de 1916. 0 P. H., Licenciado Emilio Gómez Vela.
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