Sentència 26 - 3 - 1912
Casación por infracción de ley. –Retracto. –Sentencia declarando haber lugar al recurso de interpuesto por D. Gaspar Rodés contra la pronunciada por la Sala segunda de lo civil de la Audiencia de Barcelona, en pleito con D. Juan Peitx Solá.
Casación por infracción de ley. –Retracto. –Sentencia declarando haber lugar al recurso de interpuesto por D. Gaspar Rodés contra la pronunciada por la Sala segunda de lo civil de la Audiencia de Barcelona, en pleito con D. Juan Peitx Solá.
En sus considerandos se establece:
Que interpuesta la demanda de retracto por el dueño útil, transcurrido el término de un año cantado desde la fecha de la inscripción en el Registro de la propiedad de la escritura de enagenación de un censo, sin haberse dado el previo aviso que exige el art. 1637 del Código civil sin haberse dado el previo aviso que exige el art. 1637 del Código civil sin haberse dado el previo prosperar, por haber caducado el derecho á retraer conforme á lo dispuesto en el art. 1639 del citado Cuerpo legal.
En la villa y corte de Madrid, á 26 de Marzo de 1912 en los autos de juicio de retracto seguidos en el juzgado de primera instancia del distrito de la Audiencia de Barcelona y la Sala segunda de lo civil de distrito de la Audiencia de Barcelona y la Sala segunda de lo civil de la Audiencia del mismo territorio, por D. Juan Peitx Solá, mayor de edad, fabricante, vecino de dicha capital, contra D. Gaspar Rodés y Bosch, del comercio, también mayor de edad y de la misma vecindad; pleito pendiente ante Nos en recurso de casación por infracción de ley, que ha interpuesto el demandado, representado y defendido por el Procurador D. Juan García Coca y el Letrado D. Pío Vicente de Piniés y Bayona, representando y defendiendo el actor y recurrido los Procurador y Letrado D. Eduardo Morales Díaz y D. Angel Ossorio y Gallardo:
Resultando que por virtud de lo convenido en escritura de capítulos matrimoniales, otorgada ante Notario de Gerona á D. José Casadevall, en 13 de Mayo de 1885, por los consortes D. José María de Prats y de Abadal y Doña Carmen de Pastors y Maranges pasó á esta última el usufructo y á la hija de dichos consortes Doña María Josefa de Prats y de Pasters, la nuda propiedad del derecho real de censo enfitéutico, consistente en la pensión anual de 360 pesetas 66 céntimos, pagaderas por mitad en 22 de Junio y 22 de Diciembre, y que al 3 por 100 representaba un capital de 12.022 pesetas, á que se hallaba afecta una heredad denominada Andario, formada por la englobación de dos distintas piezas de tierra, de cabida en junto dos mojadas y tres cuartas en parte de las cuales había edificado una casa torre, y que radicaba en el término municipal de Gracia, agregado hoy á Barcelona en la calle llamada de Travesera de Dalt, y que lindaba: por Oriente, con dicha calle; por Mediodía, con honores de D. Francisco Castell; por Cierzo, con el Torrente de la Olla, y por Poniente, con honores de D. Antonio Rabasa, en parte, y en otra, con los de D. Esteban Maignou, cuya heredad formulaba la finca núm. 1.739 del tomo 665 del Registro de la Propiedad de Gracia, hoy Norte de Barcelona, inscribiéndose el indicado derecho real de censo á favor de las dos referidas señoras, sobre la finca ó heredad mencionada, en 16 de Octubre de 1890. A virtud de diversos subestablecimientos, de que fue objeto la repetida heredad Andario, otorgados por sus poseedores, uno de ellos D. José Peitx y Augé, padre del demandante y recurrido D. Juan Peitx y Solá, á favor de diferentes personas, lo que hizo que la misma se subdividieran en 50 fincas, quedó en poder del referido D. José Peitx y Augé el resto de ella, que por herencia de dicho señor en parte, y por compra á sus coherederos en lo demás, pasó á ser de la propiedad del D. Juan Peitx y Solá, describiéndose en el Registro de la Propiedad referido, donde fueron inscriptas las diferentes participaciones, en fechas la primera 18 de Octubre de 1890, y la última en 4 de Marzo de 1891, finca número 3.347, antes 1.587, en la forma siguiente: «Una casa torre, rodeada de jardín, con frente á las calles de Santa Perpetua, Ancha y Travesera de Dalt, del barrio de Gracia, de la ciudad de Barcelona, señalada con el núm. 189 de la calle Ancha, y sin número en las demás, conteniendo la superficie de 143.828 palmos, equivalentes á 5.433 metros 50 centímetros cuadrados, de los cuales 504 metros 57 decímetros están ocupados por la casa, que consta de planta baja y dos pisos, cubierta con terrado, y los restantes 4.928 metros 93 decímetros están destinados á jardín, el cual está cercado de paredes de mampostería de tres metros de alto, quedando la casa casi en el centro de la finca, que afecta la figura de un rectángulo, teniendo además adosado al muro, que linda con la calle Ancha, dos cobertizos que sirven de portería, lindando todo el predio, al Norte, con la expresada calle de la Travesera de Dalt; al Este, con la calle Ancha; al Sur, con la de Santa Perpetua, y al Oeste, parte con el terreno de D. José Sagrera y Masó ó sus sucesores, y parte con la finca de D. Francisco de P. Pich y Font, D. José Balart y Amorós y Doña Amalia Sagristá y Panella», sobre cuya finca y las restantes 49 en que fue dividida la heredad Andario, gravitaba el censo con dominio mediano que queda mencionado, si bien, por el convenio que con los poseedores de las demás celebró el D. José Peitx y Augé, asumió éste el pago del total de la pensión, que tanto él como su hijo, hoy demandante y recurrido, realizaron, considerando la casa-torre como única obligada á la prestación, aunque no se otorgaron escrituras de aprobación de división ni de encargamiento de pensiones con las censualistas ó dueñas del dominio mediano, las cuales recibieron de ellos siempre la totalidad, como dueños de la finca deslindada, resto de la heredad Andario, todo lo cual aparece de documentos públicos aportados á los autos, y ha sido reconocido como cierto por ambas partes litigantes:
Resultando que D. Baldomero Girona Constantí, que había obtenido de Doña María del Carmen de Pastos y Maranges, por sí y como representante legal de su hija menor Doña María Josefa de Prats y de Pastors, la promesa de venta del derecho real de censo con dominio mediano de pensión anual de 360 pesetas 66 céntimos que pesaba sobre la heredad Andario, por acta otorgada en 1.º de Enero de 1891 ante el Notario de gracia D. Guillermo Augusto Tell, designó como comprador de dicho censo al hoy recurrente D. Gaspar Rodés y Bosch, y á virtud de dicho censo al hoy recurrente D. Gaspar Rodés y Bosch, y á virtud de esa designación, la Doña María del Carmen de Pastor y de Maranges, en nombre propio, como dueña del usufructo y representación de su hija menor Doña María Josefa de Prats, dueña de la nuda propiedad del expresado censo, otorgó ante el mismo Notario D. Guillermo Augusto Tell, en 28 de Marzo del propio año 1891, escritura de venta á favor del designado D. Gaspar Rodés y Bosch, hoy recurrente, del repetido derecho real de censo gravitante en la antigua heredad Andario, por precio de 10.000 pesetas, autorizando al comprador para describir en acta notarial separada, todas y cada una de las fincas en que había sido dividida la referida heredad, autorización de que hozo uso el D. Gaspar Rodés y Bosch, quien el 23 de Septiembre siguiente, por ante el mismo Notario D. Guillermo Augusto Tell, suscribió acta, describiendo las fincas que como formando parte de las dos piezas de tierra que constituían la antigua heredad Andario, se hallaban sujetas á la prestación del censo por él adquirido, siendo dichas fincas en número de 50, y la primera descrita una casa-torre rodeada de jardín, con frente á las calles de Santa Perpetua, Ancha y Travesera de Dalt, del barrio de Gracia, de la ciudad de Barcelona, señalada en la segunda con el núm. 189 y sin número en las demás; hechos expuestos que resultan de documentos fehacientes aportados á los autos en término de prueba:
Resultando que según aparece de certificaciones expedidas por el Registrador de la Propiedad del distrito del Norte, de Barcelona, aportadas á los autos durante el período de prueba, al folio 295 del libro 10 del Diario, obraba un asiento con el número 1362, del que aparecía que á las nueve y veinte minutos del día 13 de Febrero de 1892, Don Baldomero Girona, como mandatario legal de D. Gaspar Rodés y Bosch, presentó primera copia de una escritura de venta otorgada el 28 de Marzo de 1891, ante el Notario de la villa de Gracia D. Guillermo Augusto Tell, por la que Doña María del Carmen y Pastors, por sí y en representación de su hija menor María Josefa Prats y de Pastors, vendió al Sr. Rodés un censo con dominio mediano, de pensión 360 pesetas 66 céntimos, que gravaba dos piezas de tierra, en la calle llamada de la Travessera de Dalt, del término de dicha villa, por precio 10.000 pesetas, acompañando testimonio de varios documentos librados por dicho Notario el 10 de Septiembre de 1891, un acta notarial ante él en 29 de Noviembre de 1890, otra acta otorgada ante el mismo el 23 de Septiembre de 1891, en que se describían las fincas gravadas con dicho censo, y otra, por último, autorizada por el repetido Notario en 1.º de Enero del mismo año 1891, en que el presentante Sr. Girona declaraba que para el otorgamiento de la misma escritura de venta sobrecalendada designó á D. Gaspar Rodés; que al margen de ese asiento obraba una nota del tenor siguiente: «Hechas las inscripciones donde expresa la nota puesta al margen del asiento de presentación número 93, obrante el folio 26 del tomo 11 del Diario –Gracia, 9 de Marzo 1892»;
Que al folio 26 vuelto del libro 11 del Diario, aparecía con el numero 93, un asiento de fecha 24 de Febrero de 1892, por el que se hacía constar que D. Estanislao Tellés y Roca, como mandatario verbal de D. Gaspar Rodés y Bosch, había presentado á las nueve de ese día un acta notarial otorgada ante D. Guillermo Augusto Tell el día 23 de Septiembre de 1891, por la que el Sr. Rodés describió las fincas que como formando parte de las dos piezas de tierra que se describían en el asiento 1.362 del tomo 10 del Diario, se hallaban sujetos á la prestación de un censo con dominio mediano, de pensión anual 360 pesetas 66 céntimos, y que en virtud de la escritura de venta fue objeto de dicho asiento, correspondían á la sazón á Gaspar Rodés, siendo esas fincas las 50 que se describían y con el núm. 1.º la casa torre rodeada de jardín con frente á las calles de Santa Perpetua, Ancha y Travesera de Dalt, que al margen de dicho asiento obraba la nota siguiente: «Hechas las inscripciones en los tomos, libros y folios, fincas, números é inscripciones que ofrece el siguiente Estado», copiándose á continuación un Estado de fecha 9 de Marzo de 1892, del que aparece que en él no se incluyó la finca núm. 3.397 del folio 96, tomo 317, inscripción 5.ª, la cual resultaba gravada en el censo con dominio mediano y derechos anexos, de pensión anual de 360 pesetas 66 céntimos, según dicha inscripción 5.ª, de fecha 16 de Octubre de 1890 á favor dicho gravamen de Doña María del Carmen de Pastors y de Maranges en usufructo, y de Doña María Josefa de Prats y de Pastors en nuda propiedad, pues si bien mediante la escritura de 28 de Marzo de 1891, otorgada ante el Notario que fue de Gracia D. Guillermo Augusto Tell y de un acta ante el mismo otorgada el 23 de Septiembre del mismo año, la Doña María del Carme, por sí y como madre y representante legal de la Doña María Josefa, vendió á don Gaspar Rodés el explicado censo, como gravando 50 fincas, entre ellas la casa-torre, rodeada de jardín, señalada con el núm. 189 de la calle Ancha, dicha venta fue inscrita en todas las fincas, excepto en dicha casa-torre, sin poder expresar la causa por cuanto al margen de los asientos de presentación que motivaron dicha escritura de venta, no aparecía nota de suspensión que motivaron dicha escritura de venta, no aparecía nota de suspensión ó denegación, lo que hacía constar á los efectos del art. 232 del Reglamento de la ley Hipotecaria el referido Registrador; que sobre la casa núm. 12 de la calle Santa Perpetua, una de las fincas en que se dividía la heredad Andario, pesaba un censo con dominio mediano de pensión anual 63 pesetas, perteneciente á D. Juan Peitx, y otro censo de pensión anual de 360 pesetas 66 céntimos, perteneciente á D. Gaspar Rodés; que sobre la casa núm. 14 de la misma calle, y que era otra de las 50 fincas en que fue dividida la heredad Andario, pesaban á los propios Sres. Peitx y Rodés: que sobre otra casa de la calle Travesera de Dalt, esquina á la calle Ancha, de Gracia, parte también de la referida heredad, pesaban esos mismos censos que pertenecían á los propios Sres. Peitx y Rodés; que sobre otra casa de la calle Travesera de Dalt, esquina Ancha, de Gracia, parte también de la referida heredad, pesaba un censo en nuda percepción de 150 pesetas de pensión anual perteneciente á don Gaspar Rodés; que sobre la porción de terreno sita en el Pasaje de Montserrat, perteneciente á D. Juan Peitx pesaba el censo de 360 pesetas 66 céntimos, que pertenecía á D. Gaspar Rodés, y lo mismo sobre la porción de terreno en la calle Travesera de Dalt, habiendo pasado dos fincas por agrupación á formar parte de la núm. 3.397, ó sea de la consistente en una casa rodeada de jardín, sita en las calles de Santa Perpetua, Ancha y travesera de Dalt, señalada en la segunda con el núm. 189, y en la tercera con el núm. 32:
Resultando que según aparece de documentos aportados á los autos y de la prueba de confesión judicial, prestada por ambas partes litigantes, por escrituras otorgadas en 16 de Mayo de 1898, ante el Notario de gracia, D. Guillermo Augusto Tell; en 27 del mismo mes y año, ante el de Barcelona, D. Melchor Canal, y en 23 de Agosto de 1907, ante el de la misma ciudad, D. Joaquín y Torrás, se reconoció por el D. Juan Peitx y Solá la propiedad en D. Pascual Rodés y Bosch del censo con dominio mediano por éste adquirido de Doña Carmen Pastors; y en otra escritura otorgada ante el mismo Notario Sr. Tell el 16 de Julio de 1892, por D. Francisco Guasch Rovira, como apoderado de D. Juan Peitx y Solá y D. Gaspar Rodés, el primero satisfizo y pagó al segundo 2.900 pesetas, importe del laudemio devengado por la compra que Peitx hizo á sus hermanos de las cuatro quintas partes de la casa-torre, procedente de la heredad Andario, y unos censos activos en fincas de igual procedencia, reconociendo el dominio del Rodés sobre dicho censo por la compra hecha á la Señora Pastors, si bien al absolver posiciones el Sr. Peitx dijo que esos pagos y reconocimientos los hizo por suponer inscripto el documento de compra del censo por Rodés en su finca casa-torre, y al enterarse de que no lo estaba dejó de abonar las pensiones; en un juicio de menor cuantía promovido por Rodés contra Peitx sobre reclamación del laudemio devengado por la venta en escritura pública de terrenos y censos en nuda percepción, se dictó sentencia por la Sala de lo Civil de la Audiencia de Barcelona en 20 de Junio de 1895, y condenando á D. Juan Peitx á pagar á D. Gaspar Rodés 724 pesetas 63 céntimos por la parte que á éste correspondía de dominio mediano, en concepto de laudemio devengado por dicha venta, otorgada en escritura pública de 9 de Octubre de 1893, ante el Notario D. Guillermo Augusto Tell, con más los intereses de dicha suma desde la fecha de la contestación á la demandada; y en otro juicio verbal instado en el Juzgado municipal del distrito de la Concepción, de Barcelona, por D. Gaspar Rodés, contra D. Juan Peitx, sobre pago de pensiones del censo discutido en este pleito, se dictó sentencia en 11 de Enero de 1910, condenando á don Juan Peitx á pagar á Rodés 360 pesetas 66 céntimos, importe de la pensión reclamada en la demanda y los intereses legales á contar desde 22 de Diciembre de 1908, fecha del vencimiento de la pensión, sentencia que fué confirmada por la del Juzgado de primera instancia del mismo distrito, de 14 de Febrero siguiente; en cuyos autos de juicio verbal, al absolver posiciones D. Juan Peitx, manifestó que al reclamarle el Sr. Rodés la pensión del censo, le dijo que se le abonaría una vez que inscribiese en el Registro de la Propiedad el dominio del mismo sobre la finca, cosa que no aparecía cumplida, según certificación que el absolvente le había exigido:
Resultando que con esos antecedentes D. Juan Peitx y Solá, dedujo por medio de escrito de fecha de 24 de Febrero de 1910, ante el Juzgado de primera instancia del distrito de la Audiencia de Barcelona, demanda de retracto contra D. Gaspar Rodés y Bosch, estableciendo en apoyo de ella como hechos, además de lo expuesto, que dueño el actor de la finca casa-torre, procedente de la heredad Andario, que de hecho venía siendo la única que respondía del pago de la pensión del censo objeto del pleito, porque, tanto por parte del padre del demandante, como por la de éste, se venía pagando, y por los dominios medianos se cobraba á ellos anualmente sin protesta toda la pensión, y deseoso de librar dicha finca del gravamen, encomendó á D. Baldomero Girona Constante, con quien la unían relaciones de amistad, obtuviese de la propietaria del censo Doña Carmen de Pastors, previas las formalidades legales, la compra ó redención del mismo, para consolidar de ese modo ambos dominios, cumpliendo de ese modo con el espíritu de la ley, que procura evitar la disgregación de los mismos, y obtenida por Girona de la Sra. Pastors promesa de venta á su favor, del referido derecho real, en lugar de designar como comprador el exponente, como era de esperar, dados los antecedentes del asunto, designó como tal al demandado D. Gaspar Rodés y Bosch, otorgando luego las poseedoras del censo la escritura de venta correspondiente en 28 de Marzo de 1891, la que con el acta de descripción de las fincas gravadas de fecha 23 de Septiembre siguiente fue presentada en el Registro de la propiedad después de los nueve días del otorgamiento; que prescindiendo de la calificación que el acto de Girona mereciese, podía afirmarse que hubo concesión del otorgamiento de la venta, que podía calificarse de maliciosa, ya que de no presentación de la escritura en el Registro hasta pasados los nueve días siguientes á su otorgamiento, estableció la presunción legal á tenor del párrafo tercero del art. 1838 del Código civil, de que hubo tal ocultación; que ni notarial ni judicial, ni particularmente se le había hecho saber por los vendedores ni por el comprador el precio definitivo en que se pretendía enajenar el censo, conforme presumía la ley; que claramente veía esa ocultación, hasta quizás con intención beneficiosa en el hecho de inmuebles de venta en el Registro, pues además de presentarse en éste después de los nueve días mencionados, la inscripción dejó de efectuarse en la casa-torre del actor, y aun no lo estaba sobre ella, llamando la atención que esto ocurriese con la finca más directamente obligada al pago del censo por haber asumido ese pago á virtud de contratos celebrados con los demás dominios útiles por el exponente, que fuese cualquiera la causa de esa anomalía, era lo cierto que al actor, durante varios años se le había mantenido en el engaño de que la enajenación del censo se había inscrito en todas las fincas, incluso la suya; hecho falso, porque aún no lo estaba en esta última y ese engaño en que estuvo debióse á que transcurrido ya un año desde la inscripción en el Registro de la venta del censo á favor del Rodés en las fincas gravadas, menos en las del actor, se presentó á éste el comprador reclamándole el pago del censo y ostentando en calificación de su derecho, la escritura de compra y el acta notarial descriptiva de las fincas gravadas, entre las que figuraba la del demandante, con la correspondiente nota al pie del documento de haber sido inscrito, y sin aparecer en tal nota suspensión de clase alguna, lo que le indujo á cree que la venta había sido también inscrita en su finca, y de aquí que durante muchos años, dominado por dicho error, pagase las pensiones del censo, y hasta firmase por razón de dominio, junto con don Gaspar Rodés, diferentes contratos sobre fincas que resultaban condóminos, y se diese el caso de pagarle á Rodés laudemio por algún contrato, si bien todo esto en nada podía perjudicarle por tener declarado el Tribunal Supremo que el pago de las pensiones del censo ni el del laudemio no implican el abandono ni la pérdida del derecho de retracto, aunque por otro conducto se haya tenido conocimiento de la venta, si no medió el aviso previo á que se refiere el art. 1637 del Código civil, que todos estos hechos, basado en un error y en una manifiesta ocultación, en nada podían perjudicar los derechos que las leyes le concedían para ejercitar el retracto de la expresada venta, porque cuando con palabras ó maquinaciones insidiosas de uno de los contratantes era inducido el otro á celebrar un acto ó contrato, que sin ellas no hubiesen hecho, había dolo; que hasta hacía poco más de un año no había venido en conocimiento del error en que estaba, descubriendo el engaño de que era víctima, con motivo de una operación que hubo de practicarse sobre la finca de su propiedad, de la que resultaba que sobre la misma no se había aún inscrito la venta á favor de Rodés del censo consabido que seguía inscrito á favor de Doña Carmen de Pastors y su hija Doña María Josefa de Prats, hallándose, por tanto, el actor en el caso del art. 1639 del Código civil, según el cual, si se hubiese realizado la enajenación sin el previo aviso ordenado por el 1637, el dueño útil podrá ejercitar la acción del retracto en todo tiempo, hasta que transcurra un año, contado desde que la enajenación se inscribe en el Registro de la propiedad, siendo aún más evidente su derecho, si se tenía en cuenta que dicha enajenación aún no había sido inscrita en la finca del demandante, y después de alegar los fundamentos de derecho que estimó oportunos y de exponer que, teniendo en cuenta que el precio de la venta del censo fue la cantidad de 10.000 pesetas, que con la de 1.206 pesetas 50 céntimos, que conocidamente importaron los gastos de adquisición, formaban la de 11.206 pesetas 50 céntimos que consignaba , ofreciendo el reembolso al comprador de todos los demás gastos que, conforme al art. 1518 del Código civil, le fuesen de legítimo abono, y contrayendo el compromiso de no separar ambos dominios durante el plazo de seis años, terminó pidiendo se tuviese por intentado el retracto, y se declarase á su tiempo haber lugar á él en beneficio de los dominios útiles, condenando al comprador D. Gaspar Rodés y Bosch, á que dentro de tercero día otorgase á favor la correspondiente escritura de venta del expresado censo con dominio mediano y derechos anexos, recibiendo en el acto el precio consignado, incluso el importe de los gastos conocidos, también consignado, y el de los demás no conocidos que le fueron de legítimo abono, bajo apercibimiento de otorgarse de oficio á su costa:
Resultando que depositada la cantidad consignada por el actor, y celebrando sin avenencia el oportuno acto conciliatorio, se emplazó al demandado D. Gaspar Rodés y Bosch, quien personado en autos contestó la demanda con escrito de 22 de Abril de 1910 solicitando de le absolviese de ella libremente, declarando no haber lugar al retracto y demás pronunciamientos que en la misma se interesaban con imposición de costas al actor por su manifiesta temeridad, en apoyo de cuyas pretensiones adujo sustancialmente como hechos, además de los expuestos anteriormente referentes al reconocimiento ó firmas de dominio por el actor, pago de laudemio y pensiones hasta 1907 con recibos y la de 1908, á virtud de reclamación judicial sin hacer indicación alguna del deseo de intentar el retracto y á las adquisiciones de fincas gravadas con el censo inscrito á favor del demandado, procedentes de la heredad Andario, todo lo que implicaba el reconocimiento del derecho ó dominio que tenía sobre el censo;
Que hoy fingiendo ignorarse la compra del mismo hizo el demandado á que le había sido ocultada, por no hallarse inscrita, según él, en una de sus fincas en el Registro, hecho que imputaba á personas distintas del Registrador, pretendía retraer el censo, después de transcurridos diez y ocho años de la venta é inscripción, cuando la omisión referida era aplicable, porque tal funcionario, cuya escrupulosidad en el despacho é inscripción de documento era notoria, ó bien entendió que inscribiendo la venta en la finca núm. 1.939 del folio 140, tomo 665, donde aparecía la heredad Andario, era suficiente para dejar llenado ese requisito, ó bien le pasó desapercibido la segregación hecha con motivo de la compra que hizo el padre del actor de otras partes, dando lugar esto á la nueva finca núm. 3.397, al folio 120 del tomo 701, que fuese de ello lo que quisiera, al demandado le fue devuelta del Registro la escritura de compra del censo, con la oportuna nota de inscripción, sin suspensión alguna, ó sea inscrita en todas y cada una de las 50 fincas descritas en el acta notarial que la acompañaba, entre las que figuraba la casa-torre del actor, no pudiendo nunca atribuirse al demandado ocultación maliciosa, de la venta por la anomalía expresada, ni por otro motivo, y menos por la no presentación del título en el Registro de la propiedad, donde fue inscrito, sin obstáculo ni suspensión alguna; que si el actor no supo ó no quería saber ahora que existía aquel contrato, por no haberse inscrito en la casa número 3.397, lo supo, aparte de los reconocimientos dichos, por los asientos de la finca núm. 1.939 y por los de las 3.447 y 3.640 del tomo 665, y otras que cita, en todas las cuales, procedentes de la heredad Andario, tenía inscritos el actor derechos reales, y el demandado, desde 9 de Marzo de 1892, la escritura de compra del censo; que la conducta actual del demandante obedecía, sin duda, á que habiendo aumentado el valor de los terrenos de aquellas barriadas por las edificaciones, urbanizaciones y obras de mejora realizadas con la alineación de la calle Travesera de Dalt, implantación del tranvía y construcción de cocheras, le era conveniente para enajenar mejor los suyos, que estuviesen libres del censo y dominio; y tanto debía ser así, que por espacio de un año vino gestionando por terceras personas la reducción de esos gravámenes, que no obtuvo por discrepancia en el precio, y ante ese fracaso promovió sin razón ni derecho este juicio, haciéndose víctimas de maquinaciones y engaños que no existían, pues de querer comprarlo se hubiese entendido con la propietaria, á quien pagaba anualmente la pensión y de querer retraerlo, al presentarse el hoy demandado para que le pagase el laudemio de las compras hechas á sus hermanos cuatro meses después de la inscripción del título, hubiere podido entablar la demanda de retracto, ya que estaba dentro del año de la inscripción, y si quería ampararse para ello en el precepto del art. 1628 del Código civil, tendría que esperar á que la escritura de compra se presentase de nuevo en el Registro para entablar la demanda dentro de los nueve días, contados desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta, y por último, siendo el registro público, pudo, antes de efectuar acto alguno que implicase la pérdida de un derecho, examinar los asientos de aquél y no salir ajora con que le habían dolosamente engañado, pues el demandado nunca usó con él ni con nadie de esas maquinaciones para inducirle á contratar con error, ya que nunca contrató con él por no tener tal carácter de contratos las escrituras de pago de censo y laudemio; que los propietarios de las 50 fincas que componían la heredad Andario tenían el concepto legal de enfiteutas ó dueños útiles de ellas, y, por tanto, todos ellos tendrían el derecho de retracto cuando procediera, siendo sólo uno de ellos, por su finca, el demandante, que no podía, por tanto, ejercitar ese derecho de retraer, con independencia de los demás, debiendo ejercitarlo todos conjuntamente, pues de otro modo se infringiría el art. 1636 del Código civil, y no podrían lograrse los fines que se propuso el legislador al establecer el retracto, ó sea la consolidación del dominio, y se daría además de que el actor, como retrayente, adquiriese un censo condominio contra 49 propietarios y 49 fincas, sobre las que no podía pretender derechos de ninguna clase; y para fundar en derecho sus pretensiones, alegó los fundamentos de derecho que estimó procedentes, y opuso las excepciones de sine just et actione agis y las nacidas del contrato de venta y demás derivadas de los hechos expuestos:
Resultando que recibido el juicio á prueba se practicó á instancia de ambas partes la de confesión judicial y documental, y celebrada vista pública, el Juez de primera instancia del distrito de la Audiencia, de Barcelona, con fecha 28 de Junio de 1910, pronunció sentencia, declarando procedente la demanda de retracto deducida por D. Juan Peitx y Solá contra D. Gaspar Rodés y Bosch, de la neta del censo con dominio mediano y derechos anexos, de pensión 360 pesetas 66 céntimos, otorgada á favor de éste con Doña Carmen Pastors y de Maranges, por sí y en representación de su hija Doña María Josefa de Prats y de Pastors, y condenando á D. Gaspar Rodés y Bosch, á que dentro de tercero día otorgase á favor del demandante D. Juan Peitx y Sol´, la correspondiente escritura de venta del referido censo, el cual se consideraría consolidado totalmente con su dominio y derechos anexos en todas las fincas que constituían el dominio útil del mismo, y sin derecho, por lo tanto, el Sr. Peitx á hacer reclamación alguna, á los demás dominios útiles, toda vez que implícitamente renunció á ello en la súplica de su demanda, todo sin hacer especial condenación de costas; y la Sala segunda de lo civil de la Audiencia territorial de Barcelona, en virtud de apelación que interpuso el demandado D. Gaspar Rodés, con fecha 4 de Marzo de 1911, dictó á su vez la suya, confirmando la del Juzgado, sin hacer especial condena de costas en ninguna de ambas instancias:
Resultando que con depósito de 1.000 pesetas, dada la conformidad de los fallos de primera y segunda instancia, ha interpuesto D. Gaspar Rodés y Bosch recurso de casación por infracción de ley, como comprendido en los núms. 1.º y 7.º del art. 1692 de la de Enjuiciamiento civil, alegando en su apoyo los siguientes motivos:
1.º Errores de hecho y de derecho en que incurrió el fallo de la Audiencia, al sostener que la venta otorgada por Doña Carmen Pastors y de Maranges, por sí y en representación de su hija Doña María Josefa de Prats y de Pastors, á favor del recurrente, del censo con dominio mediano y derechos al mismo anexos, de pensión anual 360 pesetas 66 céntimos, constituído sobre la antigua heredad Andario, de la ex villa de Gracia, agregada al término municipal de Barcelona, mediante escritura pública, que en 28 de Marzo de 1891, autorizó el Notario de dicha ex villa D. Guillermo Augusto Tell, no fue inscrita en el Registro de la propiedad de Gracia, hoy del Norte, de Barcelona, en cuanto á la finca núm. 3.397, ó sea la casa-torre del actor, segregación y resto de dicha heredad, y desconocer, como consecuencia, la fuerza y eficacia de los documentos públicos á cuya categoría pertenecían las escrituras públicas y certificaciones libradas por los Registradores de la propiedad; é infracción de las leyes 1.ª, 2.ª y 4.ª, y los arts. 1216 y 1218 del Código civil, puesto que bastaba la inscripción de la escritura referida en la finca matriz núm. 1.739, formada por la totalidad de la finca enfitéutica Manso Andario, de la que procedía y formaba parte la núm. 3.397, para que hubiese de considerarse virtualmente inscrita en todas las derivaciones y segregaciones de ella; pues habiéndose hecho éstas sin la concurrencia del consentimiento del dominio mediano, según reconocía en la demanda el retrayente, no podía estimarse dividida la finca á los efectos dimanantes del censo de que se trata, con arreglo al art. 1618 del Código civil, infringido también en este punto, conservando su identidad y unidad en el orden de la contratación no destruible ni destruída por el mecanismo puramente rituario del Registro, á cuyo tenor se habían practicado los diversos asientos motivados por las operaciones y actos de que fue objeto la finca censida; conclusión que era aún más vigorosa, por lo que hacía referencia al residuo de la heredad Andario, poseído por el retrayente, que constituyó en el Registro la finca núm. 3.397, en razón:
1.º A la trabazón y enlace que existía entre los asientos de esta última finca y los de la enfitéutica originaria núm. 1.739 al inscribirse las porciones alícuotas que, hasta formar la totalidad del inmueble, adquirieron los causantes del detrayente, según aparecía de documentos públicos presentados en el juicio, y
2.º A la circunstancia de haber reintegrado, aglobado y agrupado el propio actor á la finca 3.397 las 3.633 y 3.959, procedentes de seudos subestablecimientos de la mencionada heredad Andario, que fueron adjudicados al retrayente, según escritura pública que en 9 de Octubre de 1903 autorizó el Notario Sr. Tell, y respecto de las cuales, al igual que las demás subestablecidas por el causante del actor, había sido directa y materialmente inscrita á su oportunidad la escritura de transmisión del censo con dominio mediano de 28 de Marzo de 1891, ó sea la que era objeto del retracto, reintegración, aglobamiento y agregación, que al realizarse, según constaba de las certificaciones del registro de la propiedad aportadas al pleito, dejaron incorporado en la inscripción correspondiente de la finca matriz núm. 3.397 el gravamen ó derecho real de que se trataba, como de la pertenencia exclusiva del recurrente, que al par de la finca enfitéutica originaria y matriz, tenía debidamente inscrito el título en las dos fincas subestablecidas á que quedaba hecha referencia:
2.º Infracción, por aplicación por aplicación indebida en el fallo recurrido, del artículo 1639 con referencia al 1636 del Código civil, consistente en no considerar cumplido el requisito de la inscripción, que determina el momento en que empieza á transcurrir el año dentro del cual debe ejercitarse la acción de retracto fijado en dicho artículo y no transcurrido, en consecuencia, este período de tiempo y formularse la demanda originaria del pleito, siendo así que, según lo expuesto en el motivo anterior, la escritura pública de venta de 28 de Marzo de 1891, título de dominio que ostentaba el recurrente, fue inscrito en 9 de Marzo de 1892 en la finca originaria, censida núm. 1.739 , y sus segregaciones hasta el número de 50 fincas, algunas constituídas por subestablecimiento, con censos activos á favor del retrayente, quedando así cumplido ese requisito sin que á ello pudiese ser óbice la circunstancia accidental de que por omisión involuntaria del Registrador se refleja siquiera en la nota puesta al pie del título de compra dejase de extenderse á una de tales derivaciones ó segregaciones incluídas por cierto en primer término en el acta de descripción de los inmuebles á que afectaba el dominio mediano objeto del concurso, pues de lo contrario se iría á parar al absurdo de considerar que hay tantos Registros de la propiedad como fincas, y que un título está, en término genérico, inscrito á su vez en un mismo Registro:
3.º Infracción, también por indebida aplicación, por el fallo de la Audiencia del mismo art. 1639, en relación con el 1636 del Código civil y de la doctrina establecida por el Tribunal supremo, en sus sentencias de 14 de Diciembre de 1905 y 30 de Junio de 1910 y error de derecho en que incurría, en relación con los anteriores motivos en la apreciación de las pruebas y consiguiente infracción de los artículos 1232, 1216 y 1218 del citado Código; puesto que siendo manifiesto é indudable que el derecho á ejercitar la acción de retracto nace desde el momento en que se realiza la venta de la finca ó derecho dominical enfitéutico, ha de considerarse que la regla establecida para el cómputo del término extraordinario, que el art. 1639 del Código civil señala al ejercicio del derecho de retraer, fue sólo dictada para el caso en que no pudiendo acreditarse si el retrayente tuvo ó no conocimiento anterior de la venta, era preciso establecer una presunción juris, basada en la publicidad del Registro, que no obsta ni puede sobreponerse al hecho real y efectivo del conocimiento anterior de dicha venta cumplidamente acreditado; y como muchos años antes de la presentación de la demanda de retracto, aun prescindiendo de la publicidad del Registro, tuvo el retrayente conocimiento perfecto y acabado de la existencia de la venta del censo de que se trata á favor del demandado y recurrente, conforme por modo claro y evidente se desprendía de los actos, juicios y contratos solemnes y públicas que los autos aparecían, relacionados con el pago y reclamación de pensiones y laudemios devengados por el recurrente, por razón del censo y de la concurrencia del comprador y del hoy retrayente á la aprobación y firma de condominio, con motivo de sucesivas enajenaciones parciales de la finca enfitéutica y subestablecida, la Sala sentenciadora cometía las mencionadas infracciones y error de derecho, desconociendo al dar lugar al retracto, el principio fundamental para la prescripción de toda clase de acciones de que el tiempo para su ejercicio de ha de contar desde el día en que pudieron ejercitarse y la fuerza probatoria de la confesión judicial y de los documentos públicos aportados al pleito; y
4.º Infracción, también por el fallo recurrido, de la doctrina de que no es lícito ir contra los propios actos, cuando por su carácter transcendental ó por constituir consecuencia, causan estado defendiendo la situación jurídica de su actor, doctrina consignada en las sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 27 de Diciembre de 1873, 26 de Mayo y 3 de Julio de 1876, 11 de Mayo de 1878, 19 de Julio de 1889, 4 de Junio de 1890, 27 de Noviembre de 1894, 7 de Diciembre de 1896 y 31 de Mayo de 1899; pues al pretender hoy el actor, después del transcurso de dieciocho años, á partir de la fecha en que quedó inscrita en el Registro de la propiedad á favor del recurrente, la escritura de venta de 28 de Marzo, accionaba contra los actos suyos y propios, derivados de los juicios y escrituras á que se aludía en el motivo anterior, en los que se revelaba desde luego, el perfecto y absoluto conocimiento que había de tener y tenía de la existencia y alcance de la aludida escritura y de la inscripción, objeto de contiendas y controversias judiciales entre ambas litigantes y aun el asentimiento que prestase al dominio y á los derechos ostentados por el recurrente, al no deducir, en su oportunidad dentro del año siguiente á su conocimiento del contrato, la acción de retracto que por razón del mismo la asistiere.
Visto, siendo Ponente el Magistrado D. Rafael Bermejo:
Considerando que del conjunto de los documentos aportados á los autos, cuya autenticidad está reconocida, resulta de modo innegable que la casa-torre, rodeada de jardín, finca que el actor intenta retraer, formando en el Registro la número 3.397; que dicha finca procede de la que asimismo aparece inscrita con el número 1.939; que se halla constituído por una heredad llamada Andario, sita en el extérmino municipal de Gracia –que tanto esta heredad como aquella finca, tienen entre sus gravámenes un censo de pensión anual de 135 libras y cinco sueldos; que pasó á ser propiedad de Doña Carmen Pastor y de su hija Doña María Josefa Adelarda, á virtud de escritura de capitulaciones matrimoniales, otorgadas en 13 de Mayo de 1885, que motivó en cuanto á su totalidad la inscripción 14 de dicha finca, número 1.939– que Doña Carmen Pastors, por sí y en representación de su hija, vendió dicho censo al demandado Rodés, por escritura de 28 de Marzo de 1891, el que fue inscrito á su nombre en la referida heredad Andario, número 1.939, ya citado del Registro é inscripción 15 y en la que la vendedora autorizó al comprador para describir en acto separado las fincas en que tal ve se hubiera subdividido aquella heredas agravada con el predicho censo al efecto de alcanzar su inscripción, así como que á consecuencia de ello se otorgó por Rodés, en 23 de Septiembre del mismo año, acta notarial de las nuevas fincas, designando en ella hasta el número 50, todas las que fueron inscritas con el gravamen en el Registro –que existe perfecta identidad entre la finca inscrita con el número 3.397, cuyo retracto se intenta, y la inscrita con el número 1.930, primera de las que describe el acta notarial– y por último, que aunque de hecho se ha venido negando la pensión censual por el dueño de la finca que se pretende retraer, como parte que era de la heredad Andario, gravada en su totalidad, no consta, y así lo reconoce el actor, que el censualista haya consentido expresamente su división, sin que se haya designado la parte del censo con que quedara gravada cada porción para constituir tantos cuantas fueran las porciones en que resultara dividida:
Considerando que el examen y estudio de cada uno de los referidos documentos, y de todos en relación, evidencian el error en que ha incurrido la Sala al estimar que la venta del censo, con dominio mediano y derechos á él anejos, hecha por Doña Carmen Pastors y su hija al Rodés, no aparece aún inscrita en el registro á nombre de éste, equivocación que se produce porque la nota de inscripción inserta en el acta notarial descriptiva de las varias fincas componentes de la totalidad gravada, no figura la señalada con el número 3-397, que es la que en el Registro constituye la casa-torre, propia del demandante, y porque en las distintas certificaciones expedidas por el Registrador, se consigna que tal gravamen continúa inscrito en aquélla á favor de Doña Carmen Pastors y su hija, y que si bien éstas la vendieron á Rodés, según la escritura y acta referidas, dicha venta fue inscrita en todas las fincas que la última describe, excepto en la casa-torre, de la propiedad del actor, siendo los únicos elementos probatorios en que apoya su aserto, y en cambio omite uno tan capital como el contenido en el particular núm. 5.º, de la certificación de 15 de Abril de 1810, en el que el Registrador afirma evitar todo error ó confusión como textualmente consigna en el siguiente núm. 6; que el expresado censo fue inscrito en la finca numero 1.939, inscripción 15, esto es, el mismo número de la finca y el mismo número de la inscripción en los que se hizo constar sobre la totalidad de que aquélla formaba parte, no habiéndolo sido en la finca número de la inscripción, en los que se hizo constar sobre la totalidad de que aquélla formaba parte, no habiéndolo sido en la finca número 3.397, ó sea, en la casa-torre, perteneciente á D. Juan Peitx, de donde resulta patente que la inscripción del censo vendido á Rodés se hizo en la finca que se intentaba retraer:
Primero, porque está perfectamente comprobado que son una misma las que figuraban en el Registro con los números 1.939 y 3.397; segundo, porque el número 1.939 es común á la total heredad Andario, y á la finca casa-torre, que, como procedente de ella, encabeza las del acta notarial, y en este mismo número y su inscripción 14 es donde también se inscribe el censo á favor de Doña Carmen Pastors y su hija, con que estaba gravada la expresada totalidad, y tercero, porque el hecho material y mecánico de no haberse llevado la inscripción del gravamen á la misma finca en su número 3.397 por causas inexplicadas, pero ajenas á la voluntad de sus intervivientes, no puede, en manera alguna, enervar su virtualidad y eficacia, y esto, aun prescindiendo –ya que conforme á la jurisprudencia es requisito indispensable la inscripción en el Registro para contar desde su fecha el tiempo en que puede ejercitarse la acción del retracto de condóminos –de que la presentación de los documentos en el Registro para contar desde su fecha el tiempo en que puede ejercitarse la acción registro por el Rodés y sus asientos en el mismo implicaban su propósito de publicarlos y la efectividad de su publicación y de que el hecho de no haber sido suspendida ni denegada demuestra la carencia de todo obstáculo legal para que la inscripción se hubiera realizado:
Considerando que cumplido por el demandado el requisito de la inscripción, y realizada ésta en 9 de Marzo de 1892, es incuestionable que interpuesta la demanda, con fecha 24 de Febrero de 1910, ha transcurrido con largo exceso el término de un año, contado desde aquélla que para ejercer el derecho ó á retraer concede el art. 1639 del Código civil cuando la enajenación se ha realizado, como aquí ocurre, sin el previo aviso que ordena su art. 1637, y por ende resulta manifiesta la infracción de aquél consignada en el segundo de los motivos, siendo innecesario ocupase los restantes, porque carecen de toda finalidad después de lo expuesto;
Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley, que ha interpuesto D. Gaspar Rodés y Bosch; en su consecuencia casamos y anulamos la sentencia que en 4 de Marzo de 1911 dictó la Sala de lo civil de la Audiencia de Barcelona, y devuélvase el depósito constituído.
Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en la Gaceta de Madrid é insertará en la Colección Legislativa, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. =Buenaventura Muñoz. =Víctor Covián. =Ramón Barroeta. =Luciano Obaya Pedregal. =Mariano Enciso. =Rafael Bermejo. =Octavio Cuartero.
Publicación. =Leída y publicada ha sido la sentencia anterior por el Excmo. Sr. D. Rafael Bermejo, Magistrado del Tribunal Supremo, celebrando audiencia pública la Sala de lo civil en el día de hoy, de que certifico como Secretario de la misma.
Madrid 26 de Marzo de 1912. =Marcelino San Román.
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